|
||||
政府提出『勾地制度』有其深刻用意,但一項制度能否起到應有的作用,對市場形成支橕,而不成為滋生不當操作的環節,還需要根據目前國內市場的實際情況制定相應的細則。直面『勾地』,開發商和政府都應該拿出足夠的耐心和誠意。
NO.7『勾地』:一樁無疾而終的案件
2006年1月,國土資源部在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》征求意見稿中提出『土地成交價格申報制度』。據悉,這一制度將於今年7月正式執行。
這一制度在業內被稱為『勾地』,在香港金融風暴的時候曾經實行過。此消息一經披露,立即引起社會各界無數關注的眼光,也許惹人注意的並不單純是『勾地』本身,不甘寂寞的地產人總會在適當的時機找點合適的話題,時下超女的流行風還沒有散盡,『PK』橫行大江南北,地產圈子也是一直追逐著這股娛樂風,『勾地』很討巧的又成為新春伊始大家的話題。爭論無休無止,本來應該屬於地產江湖風平浪靜期,卻是烽煙四起,這股硝煙一直蔓延到本在休假期的安家大法庭,責任扛在肩,安家大法庭臨時動議,開庭公審,直面『勾地』。
法官:ihome
書記員:安家菜鳥級小記者
原告:開發商中一派
原告代理人:數不勝數
被告:勾地
被告代理人:國土資源部、黃怒波、蔡德安
陪審員:董潘
庭外小記:安家法庭開庭在即,堂內喧囂聲不斷,原告一派可謂是人多力量大,彩旗飛舞,助威聲不斷;再看被告一方,勢單力薄,若大的半邊公堂,只有3位代理人在緊張的籌備這開庭事宜,雖說對方大有兵戈鐵馬之勢,被告一方卻仍舊穩坐釣魚臺,看來也是成竹在胸。
隨著法官定音錘的落下,安家法庭拉開序幕。
原告:開發商一派
『勾地』源於香港,實屬一種『舶來品』,當時的香港正在面臨亞洲金融危機的大環境,香港樓市進入了前所未有的低迷時期,是出現在開發商停止購買土地的特殊時期,香港政府為了防止土地賤賣而出臺的一項政策,它滋生的土壤是香港不同於大陸的經濟體制,為此『勾地』根本就不適合於大陸市場。
其二,大陸的『勾地』直到現在並未出臺與之相配套的法律法規,缺少了制式的約束,『勾地』必然會參雜很多的人為因素,這樣一來,原本已經逐漸走向公開明朗化的土地市場,必將偏離大眾審度的范圍,這也必將導致市場經濟的規則的破壞,違背市場發展的規律。
還未等原告代理人陳述完畢,原告席上已經按耐不住,大家氣勢洶洶的指責起『勾地』:現在外界都說房價過高,並把這一直把這個責任歸結於是開發商的責任,天地良心,勾地這麼一出,土地交易成本上昇,房價怎麼可能不上漲呢!『被告:勾地被告代理人:國土資源部、黃怒波、蔡德安作為被告代理人之一的國土資源部,臨危不亂,大將之風足以震懾群雄,還未等其張口,就那麼一個小小的眼神,絕對賽過法警手中的大棒,法庭鴉雀無聲。
國土資源部:『勾地』在目前是我們土地利用司出臺的一個征求意見稿,現在社會各界都這麼關注,這也正好是達到了我們當時的一個初衷,廣泛聽取社會各界的意見。現在我們對於『勾地』只是處在一個征求意見的階段,絕對沒有上昇到政策的角度,這一點一定要澄清。政府對於一項政策的出臺是非常謹慎的。我們的『勾地』也絕對會是在適合中國國情的角度下出臺,而至於怎麼去完善也是政府現在再考慮的問題。而且,政府一個最基本的初衷就是要防止國土資源的流失,保護土地資源的收益。
中坤集團董事長黃怒波
勾地的實施,將極大促進北京房地產市場有序發展,減少開發企業的盲目性。對於北京、上海、天津等大城市來說,勾地制度特別適用,因為很多大城市也和香港一樣,存在土地後續資源不足的問題。
中廣信董事長蔡德安
勾地只是一個手段一個方法而已。它是一個信息公開處理的手段,是一個服務范疇的東西,應該是保證土地信息披露公開的一個方法。在保證後邊的招牌掛之後,對土地價格進行一個比較公開的評估,現在很多土地的價格高得有點離譜,有的土地價格會翻好幾倍,如果這種土地信息公開的話,對土地有一個比較公正的評估,可能會抑制這種土地市場的泡沫狀態,有勝於無,而對於土地市場則不會有太大的影響。
陪審員:北京師范大學房地產研究中心主任董潘
『勾地制度』最早出現在香港,當時推出這項政策有其特殊的歷史背景。1997年香港樓市暴跌,這其中有多方面原因。首先,1997年香港回歸,但香港市民對大陸政府還不信任,很多人賣房子移民,推動了樓市走低;緊接著亞洲金融危機出現,由於香港房價很貴,人們都靠按揭購買,金融危機使房子成為負資產,進一步導致了房價下跌;再加上董建華上臺後,搞民心工程,建了很多廉租房,也成為促使香港樓市下跌的因素。在這種背景下,房地產供給萎縮,開發商建房的意願很淡,而房地產對土地的需求是一種引致需求,沒有人願意開發房子了,對土地的需求就大大減少,這就進一步導致當時香港地價直線下落。在香港政府的財政收入裡,土地出讓費用佔著相當大比重,在這種背景下政府出臺了『勾地制度』,目的是避免土地的賤賣或流拍。
今年,國土資源部提出『勾地制度』主要是針對工業用地,當前住宅、商業及寫字樓的用地都以『招拍掛』方式出讓,而工業用地仍然沿用協議出讓的辦法,這使工業土地在出讓的過程中權利介入過多,出讓過程不夠公開透明。工業用地也有其自身特點,市場競爭不充分,很少出現多家公司競拍一個地塊的現象。如果用『勾地』方式出讓,即避免了競爭不充分的情況下土地流拍或賤賣,同時也改變了協議出讓的很多弊端。在土地出讓的過程中,首先由企業提出自己的報價,政府認可後再進行招拍掛,這樣政府在出讓過程中就會有一定控制。
開發商對『勾地制度』反映不太積極,原因有兩個。首先是拿地的過程多了一個環節,就增加了開發商的工作量和需要平衡的因素,無形中也增加了成本;其次是如果前期對地塊價值估計有誤,也必須承擔自己的報價,這增加了開發商拿地的壓力。而如果直接進行拍賣,開發商可以根據現場情況進一步判斷,就有機會以更低的價格拿到地塊。
此次『勾地制度』的推出有其特定背景。去年調控之後,市場出現持續觀望,很多地方土地流拍時有發生。在這種情況下,政府提出『勾地制度』有其深刻用意,但一項制度能否起到應有的作用,對市場形成支橕,而不成為滋生不當操作的環節,還需要根據目前國內市場的實際情況制定相應的細則。
法庭內外爭論終於告一段落,在聽取了雙方的論證之後,在充分吸取了陪審團的專業意見之後,安家法庭最終宣判:土地作為房地產的前端市場,是非常重要的。如果說要打壓房地產市場的泡沫,可能從土地市場入手也是至關重要的。『勾地』的出臺,實施必須是在使土地價格變得更加的合理和透明的前提下。政府此次的『勾地』是為我們在土地研究方面提出了一個新的課題,值得社會各界去思考。而至於『勾地』在中國的發展怎樣,任何人都沒有發言權,因為他還沒有得到大陸市場的檢驗。但是,在香港『勾地』政策的成功實施,就足以向世人說明『勾地』無罪!
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||