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住宅的買方時代還是沒有到來,產品不是老百姓說了算,歸結為一句話:空置的是老百姓買不起的,『荒』的只是物美價廉的。2006年,我們還得耐心等待美麗新世界的到來。
NO.3空置率挑戰房荒論
據2月24日北京市統計局發布的數據透露,截止到2005年末,全市空置商品房累計面積為1374.2平方米,比年初上昇了31.6%,相信身邊那些整天盤算著買房,看到好房忙著排號,排號之後買不到合適戶型的人們,看到這數據一定有砸點兒東西發泄一下的衝動。一年之前身邊很多朋友就開始搜羅東西南北的小戶型,至今未果,於是紛紛慨嘆『買房難』。
前幾天看了一下新聞,說是一尾房超市10點開業,早晨8點多就有幾十個人等在現場,結果卻沒看到一套房源,最終失望而歸。
『房荒vs空置』從本質上說與『地荒vs流拍』是一個道理。關於住宅市場供應結構不合理的問題,已經被大家談論頗多,我們索性來深挖一下其中原因,房子的屬性歸根結底取決於建造者的意圖。『專注於』高檔房開發的開發商大致可分為三類:第一種是高利潤驅動型,很多開發商都願意『把土地價值最大化』掛在嘴邊,信奉『黃金地段+黃金樓盤=黃金價格』的公式,拿到稀缺地段就非要打造出所謂的『絕世珍品』;第二種是『逼上梁山型』,一些開發商由於拿地成本過高,只能將房子檔次水准往上提,與周邊地價樓盤區分開來,取得競爭優勢,『天價地塊』選擇高檔項目就是這個道理;第三種是品牌速成型,一些涉足地產領域時間不長的企業,為了盡快樹立品牌,紛紛將高檔樓盤當作突破口,對於他們來說,高檔項目更容易突出品牌形象,類似星河灣、naga上院等項目都屬於這種情況,除此之外,一些國字頭的大型集團也都傾向於用這種方式快速創立地產品牌。至於中低價位房,雖然也有『國美第一城』、『華紡易城』等榜樣,但追隨者還是不多,這也說明一個問題:無論怎樣『空置』,高檔房的厚利時代並沒有完全過去,至少還沒到非得『薄利多銷』的份兒。
不過,今年還是出現了一批『平價』(相對區域其他樓盤)項目,以CBD周邊區域為例,新盤大多為單價在8500元以內的中低價位住宅,包括位於西大望路的大暘樓,均價為8300元/平方米,位於四惠的壹線國際,均價為8000元/平方米;位於朝陽路太平莊的阿曼寓所3、4號樓開始認購,均價為6300元/平米……中低價位樓盤入市,無論是開發商『快速回籠資金之舉』,還是為了『低開高走』,對於購房者來說都算得上一個好消息。
除此之外,筆者還要糾正一個認識誤區,空置≠賣不出去,某次跟一位開發商探討銷控問題,他提出了一個讓小記『耳目一新』的觀點,就是『越好賣的房子賣得越慢』,道理想想也很簡單,暢銷的房子總是不缺關注者,時間越長,盯著的人越多,漲價自然越容易,聰明莫過開發商!
細細分析,住宅的買方時代還是沒有到來,產品不是老百姓說的算,歸結為一句話:空置的是老百姓買不起的,『荒』的只是物美價廉的。
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