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所謂『地荒』,從某種程度上說是開發商找不到適合自己開發的地塊,於是造就了政府有地拍不出的『流拍』現象。2006年的土地市場依然會在種種結構性的矛盾中痛並快樂著。
NO.2『流拍』死掐『地荒論』
一邊是開發商口口聲聲喊『缺地』,一邊是政府土地『滯銷』的尷尬,作為房地產最重要的『生產資料』,土地,到底是緊缺還是過剩?
在研究這個問題之前,我們先把『地荒』與『流拍』兩個概念逐一解釋。『地荒論』起初源於廣州,引發房價暴漲之後,最後演變成開發商與政府的『口水戰』:前者認為,8.31之後由於政府土地『限量供應』,土地成本增加,最終導致房價上漲;政府方也是有理有據,『開發商手上逾期兩年以上為開發的土地就達40萬畝,「地荒論」是開發商抬高房價的一個幌子,純屬無稽之談』。
從筆者角度來看,『荒』與『不荒』都是一個相對概念,喊『缺地』的開發商,也應該一分為二的看待:一種或許正如政府所說,屬於『圖謀不軌型』,借機哄抬房價;另一種則是有品牌有實力的開發商,手握大筆資金,卻找不到合適地塊,萬科就曾面臨著這樣的窘境,2004年它在北京開發銷售的樓盤有三個,且均為項目的尾盤和後期,由於土地緊缺,萬科西山庭院曾一度放緩開發節奏。8.31之後,土地對於很多品牌開發商來說都成了一種考驗,大興黃村1號地拍到9.05個億,清河地塊拍到24.5億,『天價地塊』似乎已經從『特大新聞』變成家常便飯。開發商應該不是跟錢有仇的一批人,能讓他們這樣『揮錢如雨』,相信土地對他們來說,確實到了靠『奪』纔能拿到好地塊的程度。
而政府所說的『地不荒』則主要是從總量上考察,但『兩年之內還未實施土地開發』的主角應該是一級市場投機者與實力較弱的中小開發商,而有實力的品牌開發商面臨的是『有地沒選擇』的窘境。
據悉,目前北京進入『招牌掛』程序的土地就有五十多塊,但目前為止,土地市場還沒出現『供銷兩旺』的跡象。所謂『地荒』,從某種程度上說是開發商找不到適合自己開發的地塊,於是造就了政府有地拍不出的『流拍』現象,正如當代商城與動物園批發市場的皮鞋專櫃,供應量絕不是問題,暫且不說合不合腳的問題,僅僅從直觀來看,前者太貴,後者又太『水』,難以滿足主體人群所需。『流拍』的主要原因是土地的供求關系不對稱,政府提供的土地不能適應絕大多數開發商的需求,比如一些地塊原始環境不理想,區位差一些,基礎配套不完善,或者不符合當前市場要求,這些都要求相關部門在售前要充分做好前期調研,根據市場預期和承接力去『供應』土地。
無論如何,土地正式通過『招牌掛』正是進入市場之後,就已經成為一種商品,需要加工,也需要市場調研,即使在賣方市場的情況下,也應該考慮到『適銷對路』,而日前國內實行的拍賣流程缺乏市場調研的環節,通常是由當地國土部門制定土地年度供應計劃,土地交易中心統籌年度供應計劃排出時間表,由於省略市場調研一環,造成供求不對稱,因此,從根本上解決『流拍』現象,僅僅靠『勾地』等來『保值保量』是不夠的。
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