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穩定住房價格一直是國家調控房地產市場的出發點。但是,『穩定』二字給開發商、購房百姓以及整個房地產市場太多的想象空間了。『穩定』可以理解為政府不希望房價上漲,但也不希望下跌,而是希望房地產市場實現『軟著陸』。
從各國經驗來看,房地產市場的『軟著陸』不確定因素太多。必須弄清楚『穩定』建立在什麼樣的基礎上。如果建立在當前高得離譜的房價基礎上談『穩定』,希望房價不漲不跌,那麼解決百姓住房難問題要麼需要很長時間(百姓收入必須大幅增長),要麼成為泡影。如果政府明確當前高房價是扭曲的、不合理的,『穩定』應是通過調控使高房價回歸到常態基礎上的『穩定』,那麼解決百姓住房難就大有希望。
調整住房供給結構問題,一年來效果也不十分明顯。一些新開工項目中,大戶型或者超大戶型依然比例很大,佔據城市中心地帶。經濟適用房和廉租房落實起來可謂步履艱難。
房地產是一個不同於一般市場的特殊市場,特別是在中國人口眾多而土地卻十分有限的條件下,這種特殊性表現得更加明顯。在自由競爭的一般市場,一種商品的供給和需求會自動達到均衡點,均衡點的價格就是均衡價格。如果市場的價格高於均衡價格,就會刺激投資,增加供給,於是價格下跌,回到均衡價格;反之,如果市場價格低於均衡價格,供給會減少,市場價格再次回到均衡價格。而我國房地產市場,由於人口眾多,又往往擠向城市,導致城市住房需求很大,但作為房屋主要生產要素的城市土地卻十分有限,導致住房供給有限,使其很難達到均衡價格。如果完全由自由市場調節,只會導致房價不斷攀昇。這就是一些開發商所說『只要搞到土地,錢就賺定了』的原因。
因此,筆者堅信房地產市場不能完全依靠自由市場自主調節,政府應積極運用『看得見的手』進行市場乾預,滿足人民群眾的基本住房需求,實現人心安定、經濟發展和社會穩定的大目標。
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