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3月15日,央行發布調查報告顯示,城鎮居民購房意願降至歷史新低。3月23日,北京四部委聯合發布的房地產運行報告顯示,1?2月份,全市商品住宅預售均價同比上漲17.3%。
悖論!在購房意願下降的同時房價卻在快速上漲!究竟是誰在支橕北京房價上漲,又是誰在為房價上漲埋單?
購房意願下跌與房價上漲悖論
3月15日,央行發布了第一季度全國城鎮儲戶問卷調查結果,其數據顯示,城鎮居民的購房意願降至新低。在未來三個月,打算購房的居民人數僅佔18.2%,較上一季度以及上年同期分別降低1和3.8個百分點,且北京、上海大城市的居民購房意願尤低。
另據中大恆基的調查統計顯示,進入3月份以來,北京二手房在交易中所佔的比重不斷上昇,部分地區二手房交易套數已經超過了新房。新房需求遭遇衝擊!
與此同時,2006年新盤供應量與2005年相比有大幅增長,僅3月份,就有30多個樓盤集中放量!且業內人士預測,今年新盤入市速度將遠快於去年。
而在需求減弱、供應增加的情況下,3日,北京市建委、市統計局、市國土局、市發改委四部委聯合發布2006年1?2月的商品房運行報告,數據顯示,1?2月份,全市商品房預售均價6676元/平方米,同比上漲997元/平方米,漲幅為17.3%!並且,據本刊市場研究部調查統計,自2006年1月以來,商品房預售共成交33965套,單價8000元以上的佔總量的61.22%。從2005年初至今,居民購房意願一直曾下降趨勢,相反,商品住宅期房預售價格卻一路上漲。
經濟學家告訴我們,供需關系決定交易價格,在需求減弱而供應增加的情況下,房價還一路上漲,確實是一種怪現象!
『富人』需求支橕房價高漲?
那麼,是誰在購房,誰在為一路上漲的房價橕腰呢?
『房價上漲,有經濟發展自身的原因,更主要的是因為需求旺盛。』一位業內專家如是分析。
社科院金融研究所彭興韻表示,過快的金融開放帶來外資對房地產的需求,對房價上漲起到了推波助瀾的作用。但從世邦魏理仕、高力國際等機構的調查看,外資進入北京主要面向商務地產以及投資性的高檔公寓,較少投向純住宅市場。
那麼,是誰在購房需求降至最低的時候,仍讓房價持續高漲?
『這裡面可能有兩種原因,一種是高端購房需求旺盛,還有可能是開發商在自挺房價。』上文的業內專家對記者分析。
記者隨意挑選了京北幾個高檔社區進行調查,發現很多業主都購買了多套房產,並且不少是出於投資目的。據亞北一高檔社區的業主介紹,該社區的很多業主買了房都空置一旁,夜晚降臨,僅有30%左右的人家亮起燈光。而還有一位購房人則表示,買房只是為了將手中的錢變成固定資產,房價一路上漲,覺得自己買房總不會虧。
也許這只是個別的例子,卻印證了專家的分析,真實反映了富人購房的心態,以及他們支橕房價高漲的事實。
而本刊48期曾報道過的豪宅熱銷,也進一步表明了富人購房需求的高漲。
『因為房產既是消費品也是投資品,在很大程度上,購買者都買漲不買落。對於投資者,房價越高越想出手;對於自住者,買房則是一種剛性需求。』而一些開發商正很好地抓住了這種心理!於是銷控、漲價成了京城開發商普遍采用的手段!有的僅推出少量房源,制造排隊搶購、火爆熱銷的局面;有的直到簽約前一刻也不告訴購房者價格;有的在短時間內大幅提昇房價……開發商越『捂』富人們越想買,越想買開發商就越『捂』,如此反復,房價越漲越高。
『不管因為上述何種原因,在需求逐步降低的情況下,房價的持續上漲都蘊含著一種風險。』業內專家說,『開發商是其中的最大獲益者,買得起房的富人成為高企房價的埋單者,買不起的房的人和自助買房者則成為投資買房者的犧牲品。』
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