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【吳小莉】:謝謝張主任的致詞,接下來我們論壇要正式展開了,首先邀請的這位主講的嘉賓剛纔已經上臺亮過相,但是在我再次邀請他上臺之前,我介紹一下他,中國商業聯合會購物中心專業委員會的秘書上郭增利先生,是中國大陸最早研究和推廣SHOPPING MALL的人士之一。他主編了《中國購物中心發展研究報告》,他演講的主題是SHOPPING MALL發展的突破點,有請!
第一部分在購物中心發展當中應該堅持的五先五後的原則。第一城市功能規劃為先,購物中心項目立地為後。第二零售業發展為先,投資者進入購物中心領域為後。第三商業經營專業為先,地產開發思維為後,第四初步招商協商為先,工程建設實施為後。第五運營規劃為先,選擇性招商為後。這就是我這次要演講的五個方面的主要內容。
首先進入第一點,城市功能規劃的問題,在這個環節當中,我認為購物中心的項目開發,一定要符合城市發展的總體目標,由於購物中心是城市發展中最活躍的元素之一,是一個需要不斷改善和提高的場所,同時也是城市再開發當中的戰略性的承擔者。購物中心的發展與城市的長期性持續性發展的特征,具有相結合的內在機理。實施以商興城的戰略,使購物中心成為推動城市發展的基礎設施,在這個環節當中,我們有一個重點需要考慮的環節,購物中心與城市發展之間具有雙刃劍的特殊關系,在這個PPT當中,大家可以看到有三張圖片,上海的南京西路,梅龍鎮廣場等等,它們給南京西路帶來的巨大的變化,應該說影響是正面的和積極的。
我想目前針對中國購物中心來說,由於它對城市發展的促進很大,可是目前出現更多的是無序、無規則,缺少配套性的政策,這樣很有可能導致的是未來城市空間改造難度的進一步增大,所以購物中心的投資一定要跟著城市規劃走,比如在天津有一個濱海新區長期的發展戰略,在濱海新區興建一個購物中心,意味著濱海新區的建設與某一個單一項目的建設,是跟政府的角度合拍的,所以我想在未來濱海新區的發展過程當中,濱海新區的規劃,同時也要通過其他公用設施的建設,來推動在這個區域當中所誕生的購物中心項目的發展。第三點零售房地產項目在城市功能指導下的立地要求。購物中心項目的布局和城市結構的功能布局一定要協調,要充分考慮商圈范圍內同業競爭的狀況,采取競爭機制和競合機制,並與城市招商引資進行統籌考慮,在這個環節是目前中國整個新區開發當中面臨的一個普遍性的問題,更多強調的是建築的開發,但是從政府的角度對招商方面的統籌,與所有的房地產商之間的協同運作應該說目前還很不夠。同時,這種建設還要與城市環境和交通改善相協調,最終使商業項目,使購物中心達成市民需要的生活方式提昇的這樣一種功能。我們舉了一個英國的購物中心的例子,英國鼓勵把大型購物中心開發與城市的商業發展相結合的。我們在按南安普敦的西部碼頭的建立做一個例子,它在英國達到一個首都城市的地位。第二零售業發展為先,投資者進入購物中心為後。初步的結論,購物中心的成長需要以零售業的發展為依托,並保持與零售企業規模增長相適應的速度,第二購物中心的發展需要以社會消費增長為基礎,並與消費者的生活方式的提高相協調,第三購物中心的發展需要以長期的價值為追求的目標,要以其他投資形式的匯報相匹配,不是暴利性的行業,應該是持續性的穩定回報的行業。
在中國十五期間城鄉居民生活改善的情況,也就是城市的恩格爾系數,(大屏幕)右側是結合2001年到2005年中國連鎖百強銷售額的增長情況和店鋪數的增長情況做出來的圖表,結合下面的兩張圖表,我們同時把連鎖30強的銷售規模和店鋪增長規模,以及商業用房投資做了一個橫向的比較,我把四張表格同時結合社會消費品市場發展,做一個綜合性的分析,從十五期間來看,中國消費品年平均增長率大概在15%,我們零售百強銷售額的增長率在20%,到目前為止我們拿到的數據也僅僅是在商業房地產投資這方面僅僅是2005年1到6月份的,僅僅是半年的時間,根據國家統計局的數字我們2005年商業地產的投資額還是達到了增長26%的數字,平均下來最近從2002年到2005年之間,按照官方的統計數據平均下來我們每年的商業用房投資額增長大致在30%,剛纔我們講過社會消費品零售總額增長15%,在零售百強當中的增長平均在20%,商業用房的增長平均在30%,意味著三者之間存在不和諧的因素,特別是有一點,大家通過對零售百強從2001年到2005年的分析可以看出來,2001年中國零售百強增長率大概是65%,截止到去年的時候,零售百強的增長大致42%,也就意味著我國的零售業的增長速度是在放慢的,增長趨勢是逐漸趨緩的,結合零售業的發展,我相信它對整個中國零售房地產的啟發價值還是比較高的。
這是我們對美國零售房地產投資的一個分析。根據這個數字,美國在2005年零售房地產投資額佔到它總體的房地產投資額的比例大致上是在18%,中國最近幾年的平均情況看,大致是在11%左右,也就意味著中國零售方面的投資,目前的階段從投資情況看還是存在一定的成長空間的。第三商業經營專業為先,地產開發思維為後,購物中心有一個很高的進入門檻,不是一個知難而上的勇氣,就能取得成功的產業,購物中心的成功需要循序漸進的戰略思維,購物中心的價值最終取決於開發、招商、經營的統籌能力,保持招商持續改善,使招商成為商業運營的組成部分已經變的至關重要,遵循在市場定位下以運營為先導的購物中心市場開發計劃,以長期的商業運營計劃為基准,確定商業組合,實現項目的市場定位,是提高當前購物中心產業成功率的專業條件。第四租戶協商為先,工程建設實施為後,市場和消費的變化,要求租戶的結構必須要及時進行調整,購物中心和商業房地產在商業領域中成為不斷創新的形態。
購物中心的六大特征復合性、專業性、商用性、持續性、經營性,增殖性。在目前的情況下,商業品牌存在一定不足的情況,難以實現差異化。在這種特定的情況下,采取什麼樣的方法,開發主題樂園式的SHOPPING MAII,投入通過強化服務業主和服務功能是提昇零售房地產項目,自身差異和吸引力一條比較有效的途徑,第五運營規劃為先,選擇性招商為後,目前這段看來,很多項目是把招商、開發、運營,做三者相對割裂的考慮,通過我們對全國64家比較成功的購物中心的研究,得出這樣的結論,在這些購物中心當中,它們的招商不是獨立存在的,招商是運營當中的一個重要的組成部分,購物中心的收益體現為長期性和可持續性,堅持准確定位,運營計劃,招商組合,建築開發、管理創新思維,是保證購物中心最大收益的程序保證,開發是運營的平臺,招商是運營的組成部分。購物中心的運營需要細節化的經營管理,核心在於各個組成商戶的協同進展,商業組合尤為重要。不同商戶所具有的不同的經營能力和效率影響到其承租能力,進而也會影響到物業的增值能力。由於時間的關系,我今天的演講到此結束,感謝大家!
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