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上月底,國務院召開常務會議,審議並原則通過《天津市城市總體規劃(2005—2020年)》,此規劃明確了天津未來20年的城市發展方向。業內人士認為,新的總體規劃必然會帶來城市空間和產業布局調整,緊隨其後的則是以城市基礎設施建設為主的市政投資;同時,新規劃將對天津市目前的房地產格局進行一次梳理並引導新的投資方向,外圍組團將成為未來幾年天津樓市的發展重點。
『項鏈』取代『攤大餅』
按照剛剛獲得批准的《天津市城市總體規劃(2005—2020年)》,天津市將以『中心城區—濱海新區核心區』為主體,結合東部沿海發展帶,構築『T』型帶狀組團式布局結構。中心城區依托海河主軸線,采用多中心組織形式;濱海新區形成『一軸(津濱走廊地區)一帶(東部沿海發展帶)』的總體布局結構。
『按照最新城市規劃,天津市未來城區形狀應該是拉長而不是放圓。』天津富力城房地產開發有限公司總經理張璇說,『即城市的各個功能空間被海河、軌道交通、快速路串聯起來,形成帶狀發展,就像一串串珍珠項鏈,而不是像以往那樣「攤大餅」。』
『相比之下,帶狀發展格局更有利於城市健康發展。』張璇說,『每個組團都是一個功能齊全的大社區,可以滿足人們日常工作、生活需求,這樣可以減少人們離開核心區的機會,從而減輕道路交通壓力。』
居住退出中心區
此『總體規劃』還規定,中心城市布局將以中心城區和濱海新區核心區為主、副中心,在外圍發展居住就業綜合型城市組團。中心城區的功能定位僅僅是區域性管理、服務和商貿中心,而將引導中心城區的居住空間向外圍組團發展。
根據這一思路,未來主要承擔居住功能的,將是西青城區、海河新城以及『雙街』、『雙口-青光』、『小淀』、『新立』、『雙港』、『大寺』、『八裡臺』、『小站』、『葛沽』、『東麗湖』共10個組團。這些區域將成為日後住宅開發的重點地區,而城市中心區將不再負擔主要居住功能。
實際上,居住功能向外轉移的規劃思路已經在新居住區建設中得以實現。記者從2006年規劃建設管理工作會議及建委、東麗區、津南區等有關部門了解到,天津市今年將加快實施『新家園』建設計劃,在中心城區周邊地區規劃建設10個新型居住區,以解決房地產市場中普通住宅供應不足問題。
同時,近郊地區的新建樓盤數量也在迅速增加,雙港的金地格林世界、東麗湖的東麗湖·萬科城、中北鎮的萬科假日風景、金廈水語花城、樂康大地十二城等,都已經上市或即將開盤。
開發商加速布局
在《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》制定及上報國務院的過程中,嗅覺敏銳的房地產開發商已經開始暗暗加速在天津的戰略布局。據不完全統計,目前已有上海、北京、深圳、廣州、香港等地近30家房地產開發企業來到天津。
『現在看來,集團當初落子天津的選擇完全正確,目前地塊價值已經翻了一番。』陽光100集團常務副總經理范小衝說。與范小衝同樣看好天津的還有萬科,這家中國地產領跑者早在1994年就已經進入天津,其東麗湖項目不僅已經成為濱海新區的一部分,在新規劃中還被單獨定義為承擔居住功能的組團。董事長王石透露,未來5年,萬科投資重點將由珠三角、長三角轉向京津地區。特別是天津,是其新一輪擴張的重點,集團將會在資金、人纔、管理等各方面給予足夠資源支持。
張璇則表示,富力將加快在天津的發展速度。除了現有的老城廂項目外,天津市的西南、東北以及濱海新區都將是富力的戰略發展方向。除此之外,首創、中遠、合生、復地、金地等眾多外地知名地產商,也都開始加速在天津布局。
產業配套需跟進
按照最新的『總體規劃』,天津城市格局將有所改變,房地產市場向外擴張將勢不可擋。但也有專家指出,居住功能外移、組團式城市格局的形成、非城市中心區的基礎設施建設和產業配套水平對於新規劃能否成功實施至關重要。
『郊區住宅的發展千萬不能重蹈五、六十年代發達國家興建新社區的覆轍。如果相關配套設施不能及時跟進,郊區住宅將成為只供居民晚上回家睡覺的「臥城」。』南開大學經濟學博士劉玉錄警告說,『最重要的是,外圍組團一定要有必要的就業機會,讓居住者可以就近就業。這樣,交通、商業配套等難題也就迎刃而解了。』
據了解,按照《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》,在承擔居住功能的組團中,還規劃了相應產業作為配套,而不是純粹的居住功能,以避免居住郊區化不能實現區內就業而給中心城區造成的巨大交通壓力。
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