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面對大中城市居民住房和房地產市場出現的越來越多、越來越嚴重的問題,人們不禁反思:中國的房地產市場發展到今天這一步,問題究竟出在了哪?是當初制定的房改政策存在『嚴重的缺陷』,還是『正確路線被地方政府嚴重歪曲』?還是讓我們正本清源,先從當年房改的精神和原則探討起。
我們現在的住房制度和體系,來源於一九九八年七月三日由國務院發布的『國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知』,一般簡稱為國發[1998]23號文。就是這麼一個只有3000多字的『通知』(據說『級別相當於行政規章),從此徹底改變了中國人的住房命運。
在此之前,城市居民的住房一般都是單位實物分房或者是房產局提供的公房,極少數是祖傳的私房。盡管人均面積和住房條件都不高,但住房問題基本上都是公家包辦的。國發九八23號文件,宣告了福利分房制度的終結和新的住房制度改革的開始。
23號文給出的城鎮住房制度改革的一個主要目標就是:『停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系』。同時,它還對房改的基本原則定了調,這就是『堅持在國家統一政策目標指導下,地方分別決策,因地制宜,量力而行;堅持國家、單位和個人合理負擔;堅持「新房新制度、老房老辦法」』等。
請注意,這裡提出要『建立和完善』的是『以經濟適用住房為主』的多層次住房供應體系。全文還用近三分之一的篇幅、專門的兩個章節對經濟適用房的性質、地位,並對如何『加快發展』進行了具體的闡述。
如:對什麼樣的人應該買什麼性質的住房上,23號文明確規定:『對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收人家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。』
那麼,『最低收入、中低收入和高收入』家庭的比例究竟是定在多少呢?當時建設部有一個很保守的算法,就是在整個住房供應體系中,70-80%的居民住房應該是經濟適用住房。也就是說,城鎮居民中70-80%的家庭都屬於『中低收入者』,都有權靠購買經濟適用房來解決住房問題;而最低收入者和高收入者則分別為10%上下。而當時在一般大城市房改辦的測算中,可以買『經濟適用房』的『中低收入家庭』,最低的也要佔到居民人數的80%以上,高的要佔到總人口的95%。
為什麼要在這裡如此強調至少80%以上的市民擁有購買『經濟適用住房』的權利呢?這不僅是因為僅僅在房改幾年以後,『經濟適用房』已被『強勢利益集團』主導的『主流輿論』導向成的『低收入者的保障房』的『正統形象』,必須在這裡『撥亂反正』、『正本清源』,更重要的是在經濟適用房中,還凝聚和包含著作為公民的基本居住權利——土地使用權的自然擁有。
建經濟適用房所用的土地是國家劃撥的。這也就相當於作為公民的城市百姓,在買房用地上所涉及到的用地的基本居住權利,已經得到了國家和政府的具體保障。也就是說,居民買房用地不用再向國家『交租子』了,只要承擔『征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費』等這些基本的建房成本就可以了。
另外還有一點非常重要的,就是在23號文件中還對經濟適用住房的價格和利潤進行了嚴格的控制。『通知』規定:『新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價,按保本微利原則確定。』。並為此還做了具體的要求:『利潤控制在3%以下。』除此以外,23號文還規定各地『取消各種不合理收費,特別是降低征地和拆遷補償費,切實降低經濟適用住房建設成本。』
從這點說來,中國城市居民的作為公民的基本居住權,在當初的房改文件中是有所保證的,經濟適用房,就是中國市民居住權利的具體體現和化身。所以,經濟適用房不是低收入者甚至最低收入者特有的『專利』,而是佔城市人口至少80%以上的中國普通市民共有的權利。試想一下,在房改之初,如果沒有經濟適用房的『靈魂所在』,中國的今天,還會有住房制度改革嗎?
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