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由於房產交易的標的額較大,決定了二手房的良好交易環境必須安全。而營造二手房的安全交易環境,最根本需要實現的就是在『實價報盤』的基礎上進行買賣雙方見面,『簽三方約』,實行『透明交易』;最後再配之以『交易資金托管』。只有真正達成上述三個環節,纔能實現房產交易的完全透明化,從而讓消費者享受到安全的交易環境。
可見實行『簽三方約』做到透明交易是營造良好二手房交易環境的根本環節,但是,『鏈家地產』市場專業人士認為,消費者需要注意:除『簽兩方約』(經紀公司與買賣雙方分別簽訂《二手房買賣合同》)外,某些經紀公司操作的現金收房行為其實也是一種變相的『不透明交易』,並且比『簽兩方約』潛存著更大的交易風險。然而在現實的房產交易中,很多房產消費者對一些經紀公司的現金收房行為表現出無所謂或漠然的態度並沒有進行深層的分析。『鏈家地產』作為與北京消費者協會合辦『二手房消費教育學校』的惟一合作單位,將對現金收房進行深度剖析,闡述房產消費者扮演『現金收房』中任何角色的危害性,以及經紀公司進行現金收房對房地產交易雙方造成的重大危害及風險。
目前,不少經紀公司打著『現金收購』、『現金收房』的旗號,大張旗鼓地進行房屋吞吐業務。『鏈家地產』市場專業人士認為,現金收房其實也是一種變相的『不透明交易』行為,一旦不慎,買賣雙方都可能面臨巨大風險。
現金收房的資金來自挪用的房款
現金收房是一些經紀公司利用房產持有者圖方便或者急於套現的心理,將房產低價收購再高價轉出的行為。也就是說,其本質就是房屋的『吞吐』,也就是基於信息不對稱上的買進賣出『吃差價』行為。『鏈家地產』市場專業人士認為,基於現金收房的這種本質,進行現金收房的經紀公司將對房產消費者的利益造成重大侵害。另外,追究起現金收房中現金的源頭,很多經紀公司都不是憑借的自有資金,而是利用房產過款和產權過戶的時間差,挪用消費者的房款從事現金收房行為。據北京市消費者協會統計,2005年全年關於二手房交易投訴最大的是『交易資金到位慢』,這個實際上不是簡單的效率問題,背後隱藏著交易資金被挪用的事實。這也從一個側面反映了現金收房對消費者的危害。因此,在從事現金收房的經紀公司進行二手房交易,將為消費者帶來重大的安全隱患,無論是進行普通二手房買賣還是委托經紀公司作現金收房的業主、購買通過現金收房得來房產的購房者,都將成為經紀公司進行現金收房資金鏈上的一環,並且資金鏈一旦出現問題,將導致『多米諾骨牌』效應。
現金收房潛藏著資金鏈斷裂風險
在一般的二手房交易過程中,買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》後,買方會將房款交由經紀公司保管,待過戶完畢後再由經紀公司交給買方,以此來消除買方不敢先過款、買方不敢先過戶的問題。一些經紀公司也正是利用當前過款與過戶之間的時間差,將房款挪作現金收房。並且,一旦出現市場風險、重大政策等市場變動(例如安徽『桃園事件』以及去年5月『5·11文件』的出臺及一系列宏觀調控政策,使得二手房交易增加了很大成本並使整個市場進入交易低谷,中介公司現金收來房產造成積壓或賠本套現),資金鏈出現斷裂或不暢,就不但只是挪用消費者交易資金的危險,還會出現無款過戶賣方得不到房款買方不能入住的尷尬局面。『鏈家地產』市場專業人士認為,要想根除經紀公司佔用交易資金的行業弊病,消費者可以進行資金托管,例如,『鏈家地產』在2003年就與建行合作首開二手房交易資金托管服務,將交易資金凍結在銀行,等產權過戶完畢後纔可以取出,使得經紀公司無從挪用交易資金以做他用。
賺取差價有損消費者利益
一些房產持有者認為將房子給經紀公司進行現金收購會省去二手房交易中的諸多麻煩,並且不會存在什麼風險,因為可以快速套現。其實,事實並不與消費者想像的完全一致。『鏈家地產』市場專業人士提醒消費者:業主將房產做現金收購後,經紀公司會首先以私人名義將房產做公證,再將房產以高價出售並賺取差價,這本身就侵害了業主的既得利益,再加上其得到買方房款和交給賣方房款之間存在時間差,一旦在這個時候,經紀公司其他現金收購來的房子出現積壓或賠本現象,導致資金鏈不暢或斷裂,業主將很可能拿不到房款。
而對於購買經紀公司現金收購得來房產的消費者,常常會認為只要自己認可經紀公司開取的房款價格,即使經紀公司賺取差價,也是可以接受的。『鏈家地產』市場專業人士認為,經紀公司作為一個服務性的公司,賺取差價不但有違職業道德,也損害了消費者的利益。
雖然目前的法規政策對經紀公司是否可以進行房屋的『買進賣出』沒有明確的規定,但是,『鏈家地產』市場專業人士認為,現金收房行為確實對消費者的房產交易造成了巨大的風險,也不利於營造良好的二手房交易環境,並且資金鏈一旦出現任何問題,可謂牽一發而動全身,消費者應該對此有清醒地認識。
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