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最近網上有一則流傳很廣的信息——中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘在2006年2月10日發布研究報告,聲稱:去年調查過的12個城市167個樓盤在2006年春節期間的調查顯示,購房資金成本與租金比率均有所上昇,這一指標的提高主要是房價漲幅依然大於租金增幅,因此,與2005年相比,2006年買房更不如租房。這則消息公布後,我接到了不少電話和E-mail,詢問這個結論是對還是錯。
在哈繼銘《房價泡沫在蔓延》的報告中,他構築了兩個購房/租房成本指標,即購房資金成本/租金比率和月供/租金比率。
他認為,購房資金成本由兩部分組成:一是按揭貸款的利息支出;二是購房相對於租房的機會成本,即首付款的存款利息損失,因為如果選擇租房,可以將用以購房的首付款存入銀行獲得利息收入,這是購房的機會成本。租房成本(或收益)即為租金。購房資金成本和租金成本的計算公式分別為:購房資金成本=×〔(1-首付比率)×按揭貸款年利率+首付比率×存款年利率〕租金成本(對於房客)=租金收益(對於房主)=年租金如果購房資金成本/租金比率大於1,表明購房資金成本大於租房成本,居民(潛在的居住需求者)更願意租房,這將削弱房價持續上漲的動力;反之,他們則更願意購房,推動房價上漲。同樣,對於投資者來說,如果購房資金成本高於房租收益,投資欲望將會下降,房價上漲將難以持續。
另外,哈繼銘認為:即使購房資金成本低於租金,購房出租可以賺錢,但貸款購房不僅需要付息,還需還本。一旦租金下降,部分投資者將無力承受還本付息(即月供)的負擔,即受到現金流約束。因此,有必要考慮月供/租金比率。月供與上述購房資金成本相比,前者包括按揭貸款本金的月付,但不包括購房資金成本中的機會成本部分。如果投資者沒有其它收入來源,僅靠出租房屋支橕月供,那麼當租金下降至低於月供時便會入不敷出,出現現金流問題,不得不拋售。
從經濟學理論和當前的客觀事實來看,這個結論顯然是不正確的——問題出在哈繼銘的假設上!哈繼銘首先假設房屋的購進價格等於未來的出售價格,即假定房屋折舊率等於同類新房的價格上漲率。這個假設是違反房地產的價格變化規律和房地產經濟學理論的:第一,房地產的供給曲線與一般商品的供給曲線顯著不同,嚴重缺乏彈性,市場常態是總需求大於總供給,所以房價上昇的趨勢往往十分明顯;第二,房地產產品沒有替代品,哪裡大漲不一定必然大跌,上漲的反向校正力量很弱。顯然,不論自居還是出租,不把房產增值部分看作所有者的收益是不科學的。
哈繼銘的第二個假設是『如果投資者沒有其它收入來源,僅靠出租房屋支橕月供,那麼當租金下降至低於月供時便會入不敷出,出現現金流問題,不得不拋售』。這個假設也不成立。經濟學有一個基本概念,就是『經濟人』,是指人是理性的、自利的。這就是說,不論居民購買房產是用於出租還是自住,在償還貸款問題上通常是會留有餘地的,除了發生特殊情況,一般不會遭遇『被迫拋售』的命運。
從經濟學上來看,住房的自我報酬率是指住房租金率加上資本利潤率(利潤÷資本×100%)後再減去折舊率,資本利潤為預期住房價格上漲額減去機會成本。假如住房是借助按揭貸款購買的,對首付部分來說,收益率大致等於租金率與預期住房價格上漲率之和,減去折舊率和存款利率(購房首付款的機會成本比率);對貸款部分來說,收益率大致等於租金率、預期住房價格上漲率之和,減去折舊率和貸款利率。
2005年,全國房價上漲6。6%(由於統計指標計算方法的缺陷,實際數據要高於這個數據),租金率預計不低於4%,一年定期存款利率為1。8%(稅後),混合結構住房的折舊率為2%,框架結構房屋的折舊率為1。67%,5年期及以上住房貸款利率為6。12%。是購房合算還是租房合算,其結果是一目了然的——哈繼銘預測錯了!2006年,估計房價上漲率不會低於5%,平均租金率仍不會低於4%,存貸款利率變化的可能性和幅度都不會很大。所以,實踐將證明:哈繼銘的預測是『錯上加錯』!
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