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買房未成交 定金能否退?
案例:2004年3月,廣州的黃小姐看中了位於天河區某樓盤的一套商品房,隨即與開發商簽訂了認購書,並約定,購買方采取一次性付款,先下定金2萬元。誰知,幾天後黃小姐卻因對買房合同中的條款持有異議,未能簽署正式合同。不久後,開發商把黃小姐認購的房子另賣他人。為此,黃小姐想追討2萬元定金。開發商對此一口回絕,稱黃小姐『違約在先』,『當然要承擔損失定金的後果』。
天河區法院審理此案後認為,雙方均無法證明是另一方違約,因此不可歸責於任何一方,定金2萬元須返還黃小姐。
提示:其實,開發商在認購協議中要求購房者支付的定金屬於『立約定金』,應根據不同情況適用定金罰則。如果確定不能歸責於任何一方,定金須返還。
房貸未獲批首期打水漂?
案例:2004年年底,市民何女士與開發商簽了合同,買下了中山大道某大型樓盤一套房,約定何女士須先行支付31%近20萬元的房款作為首期;餘款44萬元辦理銀行按揭貸款手續。但銀行卻沒有批准何女士的貸款申請。但開發商則要求何女士按合同要求一次性付清餘款,否則沒收其首付款。
何女士為此告上法庭,法院判定『該條款內容確實顯失公平,原告對此存在重大誤解』,隨後依法撤銷了此『霸王條款』。
提示:法律有著『保護被動接受格式合同者』的傾向,而『顯示公平』、『重大誤解』正是反抗這些霸王條款的有力理由。
車位被抵押索賠很困難?
案例:劉女士3年前花10萬多元購買了海珠區江燕路某花園一車位,在付完款的同一天,開始接收車位並使用。且《合同》約定開發商要在270日內辦妥車位的產權證。然而,車位產權證一直不見蹤影,劉女士到房管部門一查,原來早在簽訂買賣合同時,這個車位就已經被開發商抵押給銀行了,因此一直辦不了產權證。
劉女士訴至法院,要求開發商退還車位款和稅費,並依據『房地產可獲雙賠』的司法解釋進行索賠。
海珠區法院認為,開發商故意隱瞞事實,因此作出判決:解除該買賣合同,開發商雙倍退還車位價款和稅費;而劉女士則須將使用了兩年多的車位退還給開發商。
提示:由於開發商『未告知』、『故意隱瞞』等原因造成買賣不成的,『可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任』。但這個賠償額度是有彈性,『一倍』是最高標准,而並非買一賠一。
據介紹,出現以下幾種情形,消費者有權提出退房:延遲交房;開發商缺少有效證件與批文導致合同無效;開發商未經購房人同意變更設計;面積誤差超過3%;地基基礎和主體結構經檢測不合格;房屋質量導致嚴重影響使用;房產被開發商抵押;拿不到產權證。
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未拿預售證就以『內部認購』為名向買家收取『誠意金』的違規做法在樓市中可謂屢禁不止:李先生交了10萬元購房誠意金。可之後,開發商宣稱:前期所交的10萬元認購誠意金不能抵作首期房款,買家必須在限期前再交總房價三成的首期款,否則視為放棄購房。
李先生一算,自己所認購的那套房子總價約60萬元,按原計劃在扣除之前所交的10萬元後,只需添8萬元的首期款即可按揭供樓,而現在要再籌到18萬元纔能購房!而開發商把時間限得很死,必須在2天之內多籌10萬元首期款,這已遠遠超出了自己的支付能力。於是,准買家們決定團結一致向開發商討個公道。可開發商方面則拿出了一份雙方簽訂的『意向認購登記書』稱,原來約定的是內部登記意向金10萬元『自動轉入房款一部分』,而並沒寫明是『作為首期款一部分』,因此,『公司不會作出讓步』。無奈之下,李先生選擇了放棄。但在其他業主堅持不懈的合力爭取下,開發商終於松口,答應了將10萬元抵作首期款的要求。
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