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一般來講,同一區域二手房價格相對商品房要低很多。但是,如今市場上個別區域二手房單價卻超出了周圍商品房價。記者從天津市多家房屋中介公司了解到,房價『倒掛』現象已經在本市出現。目前一些交易活躍的熱點區域二手房單價要比周邊商品房高出200至300元。盡管這種現象只出現在個別的熱點區域,並不普遍,但房價『倒掛』預示著二手房已經替代商品房成為市場主力。
二手房賣得比新房貴
海光寺海光新村是1987年建成的高層住宅,原來屬於水利研究所職工宿捨,後來被個人買斷產權。21世紀不動產提供的交易數據表明,近期這裡成交的兩套四五十平方米小戶型,其交易單價已經超過每平方米6800元。而就在海光寺周邊,新都花園、萬德花園等小區報價都在每平方米7000元左右。據21世紀不動產負責人介紹,春節前這裡成交單價基本在6500元,而春節後每平方米上漲了500元,新都花園80多平方米的小戶型報價達每平方米8000元,而實際成交價格還會高一些。但是,距離這裡不遠的幾個在售商品房項目,其單價一般都在6800至7200元之間。每平方米近萬元的和平區森淼清華園,單價也遠遠超過其周邊在建商品房,卻仍十分搶手。
這種現象在河北區也同樣存在。金鍾河大街芳景明居一套121平方米的七樓三室報價71萬元,折合單價約5860元,而就在芳景明居對面,愛家國際小區期房售價幾乎與其持平。
21世紀不動產負責人表示,特別是去年年末,房價『倒掛』尤為明顯。二手房市場火爆,不僅體現在成交價格上,成交量也大有趕超商品房之勢,這在很大程度上表明二手房區域熱點特性沒有發生變化,在局部區域內依然是賣方市場。
需求紮堆造成區域昇溫
『個別區域二手房單價超出周邊商品房現象並不普遍,只是一種特例。』我愛我家總經理趙劍冰說,『這與商品房銷售策略有很大關系,由於目前商品房價格處在相對較高的價位區間,一定程度上抑制了銷售進程,加之現在商品房都是大戶型,所以很多項目采取「低開高走」的銷售模式,以此吸引購房者關注。』據介紹,一些新開盤的商品房單價誘人,實際上很難買到,這在一定程度上成就了房價『倒掛』。
『當然,不否認個別地區二手房單價確實高於商品房的事實。』21世紀不動產總經理張武說,『這與房地產市場供需不平衡有關,這種失衡抬高了賣房者心理預期。現在很多掛牌房屋一天一個價,尤其是一些戶型較小、總價較低的房屋尤為明顯。』業內人士分析,二手房市場目前正處在高、中、低三種檔次需求全面釋放階段。低端市場受拆遷帶動,需求量很大;二次置業者和一些收入較高的外來人口成為面積在80至100平方米中檔二手房需求的主要力量;整體價位相對較高的房屋已經成為投資者牟利工具。各檔二手房需求總量都很大。
張武認為,人們控制時間成本、交通成本的意識也在加強,中心城區便利的交通優勢依舊是吸引眾多購房者的重要因素。近期二手房熱銷地段主要集中在東站後廣場、中山路、海光寺、廣東路以及下瓦房周邊地區。這些地段的共同特點是在售商品房少、次新房多,購房者為了圖方便,只能選擇這些好地段的二手房。
暫時現象不代表市場趨勢
『倒掛』現象會更加刺激熱點區域房價。『二手房市場在很大程度上是被動市場,易受外部環境影響。』張武說,『比如近兩年,本市拆遷量大,哪裡有拆遷哪裡就有需求,而且這種需求是剛性的。加之天津人固有的居住地域觀念非常強,河東、河北、紅橋三區在拆遷帶動下還會形成區域性需求「井噴」,房價「倒掛」現象在周邊沒有新商品房出現前,還會持續一段時間。』
另外,房價『倒掛』會進一步加大租賃房源增量。趙劍冰解釋說,國家去年出臺了一系列遏制炒房的政策,包括營業稅征繳等,確實打擊了一批短線投資者。但對長線投資者而言,由於房源價格高,投資者在衡量差價後會放緩買房速度,一些房源會很快投入租賃市場,刺激本市高端租賃業務發展。業內人士普遍認為,二手房價高於商品房的『倒掛』現象目前還不帶有普遍性,二手房價格將來還會回落到適中水平。從趨勢看,二手房價格應低於商品房交易均價。因此專家建議二手房購房者不要操之過急。(張桐)
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