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本周(1月15日-21日),進入春節的倒計時階段,大多數在去年就已入市的商業地產項目在本周都呈現出了不同的發展態勢。細數在去年上市的商業地產項目,結合今年春節前期的實地調研,聯合地產發現,許多去年面市的商業項目,僅僅經過一年的時間,卻呈現出各自不同的發展。真可謂幾家歡樂幾家愁。
聯合地產商業地產中心經過對去年陸續面市的幾個商業項目的盤點,對這些當時叫得很響,並一度呼聲很高的商業項目作如下分析:
商業項目名稱 |
座落區位 |
佔地面積 |
建築面積 |
項目定位 |
經營業態 |
面向人群 |
吸納品牌 |
目前經營狀況 |
希望領空 |
南開區內環與中環之間 |
3715.9 |
21000 |
空中底商+商業OFFICE |
餐飲、娛樂、休閑類商業、商務辦公 |
經營者投資人 |
無 |
未開盤 |
金河購物廣場 |
河西區中環 |
43000 |
綜合購物廣場 |
精品服飾、時尚飾物、婦幼專賣,中餐、西餐、咖啡廳、酒吧,美容、美體、休憩、健身 |
28-35歲時尚人士 |
美津濃\BOSSINI\ SPARKLE\IPZONE等休閑運動系列 |
逐漸攀昇 | |
樂購\國美 | ||||||||
時尚女裝:KAJA\恩曼琳等 | ||||||||
亨得利 | ||||||||
土大力\有樂和食\快樂羅馬\德克士等 | ||||||||
麥購休閑購物廣場 |
和平區濱江道 |
7400 |
35000 |
綜合商業廣場 |
服裝服飾、餐飲娛樂、美容美發、游藝城、影音制品、電子競技場等 |
25歲左右年輕人 |
一般 | |
華苑商業街 |
南開區華苑居住區 |
26000 |
餐飲復式商業街 |
餐飲\購物 |
社區內人群 |
休閑時尚餐飲:土大力\小肥羊等 |
良好 | |
新世界棕櫚陽光 |
和平區與南開區交界處 |
20000 |
餐飲休閑商業街 |
餐館\休閑 |
社區內及外來人口 |
休閑時尚餐飲:星巴克\必勝牛扒\避風堂 |
一般 | |
天津女人街 |
80000 |
室內商業街 |
餐飲、娛樂、休閑、購物、服裝、服飾、美容美發 |
年輕女性 |
餐飲:堡簡閣 |
開業不到一年兩次整改,目前業態未定 | ||
奧城商業廣場 |
南開區 |
140000 |
高端商業綜合體 |
所有商業業態 |
白領金領高消費人群 |
餐飲:MRPIZZA\KFC |
餐飲較好,超市一般 | |
賣場:E-mart(易買得) |
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上谷商業街 |
南開區水上北路 |
52000 |
白領階層的時尚消費場所 |
餐館\休閑\娛樂場所 |
白領階層 |
土大力等 |
未開業 | |
迷你購流行館 |
和平區長春道 |
10000 |
年輕人的購物樂園 |
服裝鞋帽飾品兒童用品 |
18-28歲年輕人 |
未開業即已閉店 | ||
天津國際輕工商貿城 |
東麗區金鍾河大街延長線之外 |
300000 |
專業賣場 |
五金\鞋革\輕紡 |
專業人群及全市消費者 |
招租過程中 |
表中所示的十個項目都是在去年呼聲很高或宣傳力度極大的商業項目,在天津的商業地產項目市場上也都屬位置極佳的商業項目,其中超過60%的商業項目的坐落於繁華商圈內或其周邊,這對於頗講地段的商業地產來講,無疑是一個巨大的優勢。但是經過一年再回頭看看這些代表項目,她們的經營狀況總體上卻並不盡如人意。特別是有些當初概念炒的十分響亮的商業項目甚至在未開業就已倒閉,而有的項目雖經多次整改仍不見起色,大有無力回天之勢,而多數項目雖在經營當中,但從經營效果來看,處於維持狀態的不在少數。
那麼產生如此後果的原因為何呢?
聯合認為,有如下幾點:
一、事實勝於雄辯
商業重地段不假,但作為商業與地產結合的商業地產項目更重定位,前期沒有科學嚴密調研與定位的項目地段再好也是空談;
二、招商運營馬虎不得
商業地產項目中後期的招商與運營缺一不可,缺乏運營概念的招商如無本之木;而沒有招商基礎的運營更是空中樓閣,招商運營與前期的定位就該渾然天成,而非流水作業;
三、輕言銷售不可取
眾所周知,對於一個標准的商業地產項目而言,銷售與租賃應該是有比例的,最大不超過3:7,但如果作為一個商業地產項目的發展商在前期運作確實急需資金回籠時,銷售無疑是最有效的變現模式。但是,聯合認為,這種意義上的銷售是應該講條件的,是應該計後果的,而非一刀切,簡單行事。這種簡單地用銷售住宅的模式來銷售商業地產一則不利於後期管理,二則風險較大。
綜合上述,通過本周對一些去年曾火爆一時的商業項目的追蹤,聯合認為,商業地產項目的開發對開發商而言更有價值的同時,也更具挑戰性。
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