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●無論是香港還是內地,房地產信托基金(REITs)都是剛剛起步,佔外資投資額的很小一部分
●REITs在內地發行只是早晚的問題,因為不僅有政府的重視,也符合市場的需求
香港REITs的上市,對內地市場顯然產生了影響。因為一般而言,海外機構對於投資在亞洲的基金有固定的數量份額,當香港佔去更多的比例後,內地所能分享到的就只能是更少了的一塊了。
但陳基強也指出:『無論是香港市場還是內地市場,房地產信托基金都是剛剛起步,佔外資投資額的很小一部分。』
據葉建成介紹,國內現有的房地產信托計劃是有200份合同限制的非標准化金融產品,不能在證券交易所上市流通,大多針對某個具體的房地產項目,資產單一,風險較為集中。由於有200份的限制,加上融資規模往往較大,單份合同金額很多都在30萬、40萬元以上,因此目前面對的還都是高端客戶。
資料顯示,2003年9月,房地產信托計劃的發行額纔30億元;到了2003年底,猛增至60億元;此後直至2004年底,房地產信托計劃發行額達到了111.74億元。
而此前,從2002年7月到2003年6月,在銀監會121號文件出臺之前的一年中,信托公司僅發放房地產類信托20個,不足全部信托總數的25%。而年初時戴德梁行預計今年的信托發行額會達到200億元。
銀監會拔高房地產信托門檻
近日,銀監會《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文件)相繼下發到各地信托公司,該文件大幅提高了房地產信托的門檻:自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發資質三個條件全部具備纔能融資。
據分析,這一規定的嚴格程度甚至超過了銀行。212號文件指出,上半年信托公司房地產業務有部分項目已顯露較大風險。截至5月末,已經有部分信托項目到期未能按時清算,其中房地產業務佔61%。
212號文件是為了防范金融風險,然而有業內人士預測,212號文件出臺後,那些將房地產信托作為主要業務的信托公司將面臨更大的困難。
但也有人指出,212號文件是一把『雙刃劍』,短期看會收緊房地產信托的業務空間,長期看則有利於促進房地產信托的金融創新。據分析,銀監會之所以出臺這項政策,是因為2005年5月底,銀監會再次布置全國范圍內的對信托行業的交叉檢查,這次嚴查的重點就是信托公司關聯交易和挪用信托財產。
而此次檢查使得少數信托項目的風險開始暴露,部分未到期的信托計劃存在清償風險。比如,2005年1月至8月,僅公開發行的集合類信托計劃,就有70億元投向房地產市場,而當中更嚴重的是,已經出現部分信托項目到期未能按時清算,其中房地產類業務佔比達到61%。
此外,此次檢查中還發現,部分地方通過開展財產權信托受益權轉讓等形式變相違規籌集資金。銀監會擔心房地產行業的風險通過該模式向社會擴散。
在此前出臺的121號文中,『四證齊全且自有資金必須達到30%』的規定已經讓房地產業感到了資金之困,而此次銀監會212號文件又把房地產企業的信托通道收窄:自有資金比銀行貸款還要高5%,還增加了開發企業二級以上資質的限制。
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