|
||||
隨著天津市調控的趨穩和市場放量對供應缺口的彌補,預計持續了幾個月的樓市疲態將在下半年得以恢復,目前有分析認為樓市已明顯趨暖。但是,由於影響因素過於繁多和復雜,市場何去何從仍然前景莫測。而人們卻可以依據經驗和規律,判斷出幾個大致的趨勢。
趨勢一:新盤接踵上市
3月份至今,觀望氣氛一度濃重,成交量屢屢下滑,商品房和二手房簽約總量在4月份達到193.5萬平方米,至6月跌到131.8萬平方米。分析原因,結論有二:一是部分購房者對政策解讀比較樂觀,想等房價受調控影響下降後再伺機購買;二是結構失衡,中低檔商品房供應吃緊、缺口過大,從而使需求相對過剩。兩個原因導致了市場的一度低迷、成交萎縮。
與此同時,下半年新商品房供應量將要擴大的消息也一直不絕於耳。該趨勢從7月底開始顯現,富力城、津河壹號、華門·名築、萬科假日風景等幾個項目在30日、 31日接連入市,開盤火爆,當天都實現成交近200套。此外,誠基中心首次認購當天即賣出600張誠意卡,海河新天地、銅鑼灣、山水頤園等項目也在緊鑼密鼓地向前推進。
中原地產分析認為,今年全年將有望實現商品房成交1100萬平方米。而據統計, 1— 6月本市成交商品房共481萬平方米,這就是說, 7— 12月將成交商品房約619萬平方米,除少量依靠存量房以外,大部分市場都將由陸續上市的新樓盤支橕。
趨勢二:競爭白熱化
一些業內分析認為,從需求總量看,經過半年的積累,購買力即將釋放,待購局面有望被打破,近期幾次開盤熱搶現象可以被看作一個小型的拐點。同時,下半年供應量也在擴增。但據調查,新增供應比重仍然偏向於中高檔,結構失衡的問題並未得到根本緩解。因此在短期內,局部市場出現激烈競爭將難以避免,尤其以市中心老城廂、梅江南地區為主。此外,上半年樓市對調控政策的過於關注致使產品普遍缺乏創新色彩,整體競爭水平也偏低。
在這種市場環境下,下半年新推項目大多采取了謹慎態度。據了解,很多樓盤都在對產品的類型、主打概念、入市時機、營銷策略等方面進行反復斟酌,以規避風險繞開彎路。
對此天津萬科總經理周成輝認為,當前競爭雖然激烈,但還是僅限於局部范圍內,大多數項目具備可調節空間,可依據自身條件采取不同措施以適應市場。以假日風景為例,周成輝說,項目開盤時出現搶購現象是很正常的市場反應,因為它是一個硬項目,受眾廣、價格低,區域前景好,優勢明顯。而在前一階段,水晶城則根據市場采取了迂回戰術:收縮情景洋房的推進速度,代之以低總價公寓,從而刺激消費、吸納人流,保持了項目的持續性。據透露, 7月份水晶城銷量突破了130套,總面積達1.6萬平方米,實了開盤以來歷史最高。由此可見,只要保持敏感、及時調整策略,即使市場情況不佳,項目仍可在競爭中創下銷售奇跡。
趨勢三:熱點集中新區崛起
下半年,大量樓盤將集中在幾個熱點地區,形成局部炙手可熱;此外一些新建居住區也將逐步崛起。比較明顯的有河東區新開路一帶、市中心老城廂一帶、大梅江地區、西青區中北鎮及南開區西部等地。
目前,新開路一帶已有主推小戶型的熱銷項目非常公館和萬春花園、接近尾聲的美震高層項目、城市之光、北岸華庭等,下半年將有新推項目海河新天地和泰達北斗星城接連入市,據分析,依靠項目和市政建設拉動,該地區區域價值在近期內將有望迅速提昇。
老城廂地區由於地價昂貴、項目具有挑戰性,因此這裡聚集著大量資力雄厚、經驗豐富的外地開發企業和本地龍頭企業,他們為城市中央引進了外來的建築和景觀風格,為振興老城廂地區起到了巨大的推動作用。在該區域內,匯聚了廣州富力城、樂康集團海河大道、北京萬通的上游國際、中新集團的11號公館、銅鑼灣廣場、富頓廣場等項目,此外上海靜安、新加坡仁恆、上海陸家嘴等外來企業的地塊也處在高速運作階段。
下半年大梅江地區中高檔房將集中上市,除已在售的水晶城、海逸長洲、依雲小鎮、藍水假期、洛卡小鎮等項目以外, 9、 10月份還將湧現出卡梅爾、江勝·天鵝湖、瑪歌莊園、梅江灣等高檔樓盤。該地區開發企業均背景雄厚,項目推廣聲勢浩大,預計競爭將再度昇級。此外,由於價格與檔次的制約,該區域樓盤面向的購買群體比較狹窄,能否形成購買熱潮還將是一個未知數。
目前,以假日風景、旭水藍軒、山水頤園為先鋒的西部板塊正在崛起,樂康、金廈、上投也分別在中北鎮拿下了大片地塊,計劃將於今年下半年到明年上半年問世,隨著這些新項目的入市崛起,西部騰飛指日可待。
趨勢四:促銷手段創新
近來,在競爭日益激烈的市場環境下,為了擴大銷量,企業不得不為創新促銷手段而絞盡腦汁,挖空心思琢磨新方法。樓市也因此變得看點豐富、熱鬧非凡。
不久前,卡梅爾攜手著名歌星姜育恆助陣,圍繞其所提倡的『家庭回歸』理念量身定做了主題歌,這種別出心裁的社區文化在業內引起了不小的轟動。海逸長洲二期開盤當天還舉行了奢侈品展,引進了世界極品名車、名表、名酒等陳列項目,吸引大量客戶駐足觀賞。無疑,這種促銷手段與項目的豪奢理念十分貼合———既滿足了客戶的好奇心,又間接體現出產品所追求的水准。為促進集團品牌推廣、提昇社區形象,陽光100在幾天前舉辦了『藝術之旅中國行』活動,以鋼琴音樂會傳達出社區內涵所倡導的文化藝術品質;同時活動還結合高考,為優秀考生贈票,進一步擴大了對項目和品牌影響力的宣傳,收到了良好的效果。
另據了解,海河大道正計劃與報紙媒體合作一個有關『海河舊事』的互動征文欄目,以借此充實項目的文化內涵、提昇競爭力、擴大知名度。
以上種種新穎手段在以前都比較少見。業內認為,隨著市場的趨於成熟、競爭的逐漸加劇,創新促銷手段成為產品品質角逐之外的關鍵環節。
趨勢五:小戶型爆棚
小戶型的集中上市、爆棚成交已成為下半年毫無爭議的一個發展趨勢。由於地段位置優越、總價相對較低、戶型緊湊功能實用,小戶型越來越成為主力消費群體熱衷購買的目標。目前市面上的小戶型主要集中在酒店式公寓、商住SOHO、普通小戶型、創新小戶型等幾類上。代表項目有時代奧城、誠基中心、非常公館、摩登天空、新浪潮、煥日線、空中供給、康達尚郡、萬春美鑽等。
比較惹眼的是在戶型上進行改良和創新的實用小戶型,如萬科·假日風景中的『寬景洋房』系列———這種產品打破了傳統板兒樓的通用標准,以7米進深替代了以往的12米,是典型的創新戶型。這種戶型的特點是:主要功能區———如客廳、臥室集中在朝陽面,而次要功能區集中在背陰面,如玄關、廚房、陽臺、衛生間、衣帽間等。由於具有『小進深、大面寬』的特點,因此每一功能區全部配有明窗設計,整個套型的通透性非常好。據了解,之所以進行這種創新,是為了徹底免去臨街房間噪音污染的影響———次要功能區全部集中在臨街一側,起到隔音的作用。由於種類新穎、舒適度高,這種戶型一期問世便被一搶而空,預計後期還有類似產品提供。
除了產品創新促進的市場火爆,小戶型獲得供需雙方青睞的原因是多方面的。南開大學房地產博士劉玉錄指出,小戶型產品的集中上市還受到市場成熟、產品細分等因素的影響,需求只是其中一個重要方面。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||