『上海房地產將進入急跌期，九十月份將成為一個關鍵時期』，近段時間以來，有關上海樓盤降價的報道一直不斷。

　　全國樓市看上海，經過近兩個月的觀望，一直處於膠著狀態的中國樓市橋頭堡會不會出現松動？7月21日，人民幣宣布昇值，也許受此消息影響，上海樓市的新房成交量明顯回昇，與市場活動度相關的是，樓盤出現的大面積降價，這一輪的交易放量是否意味著消費信心回暖？與之同期出現的降價潮會不會探出上海樓市的底線？市場仍在觀望。

　　交易回昇回暖說尚難成立

　　『上海市場縮水至少80%』，這是赴上海前得到的最新消息，抵達上海後發現，這一消息大抵是以新房的成交量為參考，同上海3月份最高峰時的每天成交1000套房相比，上海已經連續多周每天成交徘徊在200套上下。

　　中原研究中心總經理程沄說，『3月的數字表現出市場的確有些過熱，但是現在每天200套卻過於低迷。』轉機發生在記者抵滬的一周中，上海樓市的交易量出現了持續上漲。

　　21日當天，傳出人民幣昇值消息，22日，上海內環內的新房成交總成交套數就達到130套，據當地業內人士介紹，在5月新政發布之後已經很久沒有出現成交過百套的現象了。個別內環線內樓盤的成交也在當天出現了活躍的跡象，7月23日和7月24日兩天，內環線內的成交又恢復了平靜，兩天分別成交19套和53套。7月26日，交易突破500套。上海房地網的數字表明，近一周來，上海樓市每日成交量一直處於上昇態勢。

　　這一信號能否表示消費者信心恢復？

　　『這取決於上海市政府方面進一步的態度，如果不再有進一步打壓市場的行為，應該還很樂觀，如果再有進一步的控制措施，對市場的衝擊將很難預測。』凱德置地中國總裁林明彥認為，在今年三四月份，上海的房價確實漲得太快，當時的一系列政策也比較及時，上海政府的政策執行得比較嚴格，媒體的報道基本全以負面報道為主，壓抑了需求。

　　『調控的影響在上海要遠比北京嚴重。』在北京上海同期都有項目的林，對於兩地的市場如是評價。

　　業內分析認為，市場交易回昇有兩點因素，一是開發商不再焐盤，有的受資金影響，有的受心理影響，開發商加大了推盤的數量。從上海網地公開的數字表明，上周上海樓市新增供應量為25.87萬平方米，較前一周增加了66.05%；其中住宅新增供應量19.53萬平方米，增幅更達96.08%。二是開發商開始大面積的降價策略，也是此次交易量上昇的原因。

　　降價大范圍出現 從暗降到開盤即降

　　『降價是一種市場策略，不同的公司會有不同的認識，有的公司就是為了率先搶佔市場。』程沄如是說。認同她這一觀點的公司顯然在增加，出現降價已經不再是一兩個樓盤。

　　上海大型地產公司大華集團6月對旗下所有樓盤價格全線調整：尾盤出清、新盤價格重估。這一降價措施推出後，在很大程度上提高了銷售的速度。

　　而采取暗降的樓盤手段更多，上海最大的二手中介代理行、上海中原物業公司總經理譚百強告訴記者，像買房送契稅，送旅游，比如仁恆河濱城一次性付款打97折，按揭付款打98折，此外還附送名牌家電等許多方式。還有打折更深的就是委托二手中介公司銷售，這樣開發商不出面，而二手中介可賣到很低的價格，開發商則勸說客戶到二手中介處購買，這樣名義上開發商沒有打折。有的項目已經扛不住開始打明折銷售了。這有彭浦板塊的公園城市、康悅亞洲花園等，價格下跌了1000-2000元，而古美板塊的江南新城二期以8250元開盤，低於板塊均價12000元。

　　『開盤降價有很強的影響力。』上海第二大新房代理行同策諮詢副總經理許綺說，『我們在浦東一個項目定價時就考慮了政策的影響而故意比該區域均價低500元銷售，但是沒想到我們對面後開盤兩天的項目卻壓低了1000元。老百姓們為這每平米500元全都去了對面，這讓我們不得不跟著降價。』她覺得，降價有很強的傳染性，這與市場向好的情況不同，市場向好人們還鍾情奢侈消費，但市場不好，人們還是要依賴價格杠杆。她覺得房價大規模的降將在近期出現。

　　止降底線在哪裡 去年9月房價是參考

　　降價的底線到底在哪裡？何時會出現回暖？業內與百姓觀點仍不相同，上海最大的房地產開發企業上海綠地集團由於以自住型住宅開發為主，其董事長張玉良並不認為降價是唯一的路。他認為綠地的房子賣得都不貴，近期不會降價，另外他們9-10月還將開兩個新盤，在他看來9月是房地產行業翻身的時機。

　　『以往9-10月都是上海房地產市場的旺季，現在的交易量萎縮是因為要消化政策和處於淡季的雙重作用影響，到了9月，以自住為目的的購房人信心將恢復到5月前的狀態。』

　　程沄則認為，從去年10月開始上海房價出現非理性增長，到今年4月整體房價上漲30%。『我認為房價應該回歸到去年10月的水平，也就是說近期整體房價下調30%是比較正常的。』

　　對於這一觀點，林明彥則不認同，他說，個別樓盤可能會有這種情況，但如果真的總體下降這個數字，市場將崩潰。

　　中原去年及今年上半年的銷售傭金數量真實地反映了在過去這一時間段的上海樓市的起起伏伏，2004年初，上海中原的月傭金收入還是500萬，到年底就達到了3000萬，而大漲起自於去年10月，到了今年的3月，達到了高峰期4100萬，之後急轉之下，最差的6月份只有1600萬。(在其傭金收入中，新房和二手房的比例為1：9；二者的提傭比例大約是1：2。)譚百強認為，去年9月底至10月上海房價沒有瘋漲以前的水平應該是比較真實的水平。

　　去年9月價格應該是上海樓市業內人士的一道參考底線。

　　調整產品結構 大公司布局趨勢仍然不緩

　　市場不好，也是各個公司調整戰略、調整產品的時機。作為500強企業中以房地產為主營業務的公司中排名最靠前的企業，上海綠地在此次宏觀調控後可謂表現突出，一向低調的張玉良頻頻出鏡，在大眾和財經媒體上發表行業分析文章。在公司的發展上，他們的表現也很耐人尋味，與通常的企業收縮戰線不同，綠地在此次調整後反而有些逆市而動的味道。先是取得中國農業銀行30億元授信額度，最近又拿到一筆8000萬美元的海外資金。

　　張玉良在接受本報記者采訪時說，綠地將進行部分的產品結構調整，『產品結構的調整包括在三個方面，首先就是擴大商業和商務地產份額，銷售額應達到總額的30%左右，第二是集中力量開發中低價商品房，這也是響應政府的號召，第三就是提高自住投資比，以在內外環之間甚至外環以外開發戶型較小、總價較低、軌道交通節點位置的6000-10000元商品房為主攻方向。』

　　作為一家已經實現全國化戰略的企業，上海市場的不良表現被異地的良好業績有所衝淡，據張介紹，在成都、合肥、西安等地，市場並沒有受到多大的影響，銷售回款情況良好。而作為銷售上百億的銷售，綠地也在這次宏觀調控後成為各地政府歡迎的投資企業，『宏觀調控以後，很多地方失去了買家，很多土地流標，現在都著急找開發商接盤，這樣來說，宏觀調控對於我們這樣年銷售額過百億元的大公司來說還是一個難得機遇呢。』

　　林明彥也認為，未來3-5年市場的成長性依然會很高。

　　二手市場仍不樂觀 商業物業有回暖 中介代理在收縮戰線

　　新政出臺後，成交量出現巨幅萎縮，首先受到衝擊的是中介代理行和二手中介。而二手市場成交量萎縮也相當明顯。中原物業月成交套數由宏觀調控前的人均一套降為5人一套。由於市場低迷，二手中介關閉門店成風。據中原統計，上海1.6萬家中介門店已關閉達三成，寧夏路上十幾家中介目前正常營業的只剩下3家，一些加盟形式擴張的中型中介也在業務收縮中，比如智恆房產就關閉了30多家門店。

　　就目前市場來看，二手市場的回暖顯然還無預期，記者從中原和同策兩家大型中介發現，收縮戰線轉變業務結構成為適應新趨勢的要訣。去年中原的年銷售額達到100億元，今年一季度就完成了近50億的銷售，但二季度迅速下降到25億元，雖然到年底能與去年打平，但他們還是決定看市場，適當情況下收縮戰線。譚百強說，『新房銷售團隊很不容易培養出來，我們不想割捨，而二手房門店我們已經開到了105家，這些門店我們都要放在市場中去檢驗，長期不能自負盈虧的我們要考慮關掉。』

　　作為專一的新房代理公司同策也進行了公司業務結構的調整。許綺說，原來商業寫字樓的銷售只佔總銷售額的20%，這次宏觀調控，上海的商業地產、寫字樓市場影響並不大，所以我們要把商務商業這部分作為業務拓展方向，近期將佔到總業務量的40%左右。

　　商務物業所受影響不大，加之第二上海高檔辦公區域甲級樓的供應有限，推動了租金繼續上漲。位於陸家嘴區域即將開盤的裕景國際商務廣場一封盤，即受到投資者的歡迎，據其開發商總經理黃世達介紹，原因有兩點，首先從產品層面看他們所處的位置不錯，加之面積分割適中，單層面積600平方米最小面積130平方米，降低了企業進入陸家嘴的門檻。另外在這一區域類似的物業通常只租不賣，而他們的產品包括兩幢分別是寫字樓和五星級酒店綜合型項目，以其出售均價3000美元計，該區域平均租金保守估計為0.7-0.8美元/平方米，這個租金回報超8%。

　　而市場短期低迷給中介帶來的也不全是壞消息，同時許綺說，現在開發商比以前好伺候了。『以前房價一直漲，當我們很快銷售出去後，開發商並不說我們銷售策略好，而是責備我們把房子賣便宜了。現在開發商開始聽我們的了，開始總結自己的問題，調低自己的預期，至少認可了我們降價讓利的促銷辦法。

　　首先房價下降。比如二手房市場中，陸家嘴的世茂濱江花園每平米已經從4月的28716元下降到5月的22695元；下降幅度21%；而在老黃埔的金色家園項目，僅一個月就下降5469元，下降幅度高達24.6%。

　　再有成交量萎縮接近80%。根據上海最大的房屋中介中原數據顯示，上海房地產市場一手住宅成交量從3月開始就一路下滑，從政策出臺前的日成交量近1000套銳減至日均300套左右，以往門庭若市的售樓處現在竟出現門可羅雀的景象。以天山河畔家園為例，5月8日開盤至7月13日，210套可售套數最終只賣了3套，而上海灘新昌城5月27日開盤，上市133套，一個半月只賣出6套。經計算得知，為數不多的成交量80%以上集中在內環以外，而內環內成交量跌幅達到79%，其他區域成交量跌幅也在32%-59%之間，越往市中心越是重災區。