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銀行不能辦公積金貸款是借口提前還款後莫忘申請退保費公積金繳存人可申請貼息———
公積金比商貸更省錢
目前,建行、工商銀行、中國銀行、農行對於購買第一套住房的客戶執行5年期以上個人住房每年貸款利率5.508%(基准利率6.12%的下限)。對於貸款購買第二套及高檔住房的客戶則執行6.12%的利率。而公積金貸款利率為4.41%,顯然,用公積金貸款省錢得多。
以貸款20萬元20年為例,使用公積金貸款比商業貸款能省3.5萬元利息。
提示1
不能辦公積金貸款是借口
市民購買任何一個合法的在售項目都可以申請公積金貸款。開發商有時會以手續麻煩、回款慢等理由拒絕公積金貸款,但銀行拒絕接受公積金貸款的根本原因是嫌錢賺得少,銀行受理一筆公積金貸款,所得的利息只是貸款人應付總利息的5%,而銀行受理一筆商貸,所得是貸款人應付的全部利息,兩者相差20倍以上。
提示2
辦理商貸也可支取公積金
在開發商不同意以公積金貸款的情況下,購房者可以在辦理商業貸款後,申請支取自己公積金賬戶內的資金用於購房。
提示3
貸款多可申請貼息
如果選擇了商業貸款而您又是公積金繳存人,那您在辦理了商業貸款後還可以申請公積金貼息(附名詞解釋),同樣能夠獲得相對低的利率。
選好還款方式能少付利息
對於商業貸款有兩種還款方法,等額本息和等額本金。等額本息:又叫『等額均還法』,即每月還款金額不變,但貸款人利息支出相對多。此還款法適合有一定積蓄,但收入可能下降、生活負擔日益加重的人群。
等額本金:又叫『遞減還款法』,即每月償還相等金額的貸款本金,並根據具體貸款實際使用時間計付利息。這種方式前期還款壓力較大,但利息支出相對較少,隨著時間的推移,供款壓力將逐漸減輕。適合當前收入較高者。
等額本金還款計算的公式為:每月還款額=貸款本金/總還款月數+(貸款本金-累計已還款本金)×月利率
以80萬元20年期的房貸為例,用等額本金法還貸可以比等額本息法還貸少支付近7萬元利息。
商貸還款避免兩誤區
誤區一
漲息後匆忙提前還貸
加息後增加的利息分攤到每月的供款額中並不算多,借貸人要冷靜地對個人收入預期及目前資產狀況進行分析後再作決定。
例如:以10萬元房貸為單位計算,按照現行利率執行,15年後您的還款比漲息前多1903元;20年後多2700元;25年後多3567元;30年後多4495元。這些資金平均消費在15到30年的時間裡,不可能影響您的任何生活質量和投資理財計劃。
對於每月有固定且穩定收入的房貸消費者而言,如果還能找到其他投資門路,就不必為每月增加的幾十元錢而『撿了芝麻扔了西瓜』,更不必借錢還貸增加壓力。
誤區二
每月以相同數額還款省事
目前,絕大部分供樓者在按揭時選擇的是『等額本息法』,這種方法雖然省事,但需支付的利息高於『等額本金法』。
再者,對於已供樓三年又想提前還貸的人來說,『等額本息法』就更不劃算。因前三年所還的利息遠高於本金,而已支付的利息是不退還的,提前還貸等於白給了銀行一大筆利息。
支招
供樓者可把『等額本息法』改變為『等額本金法』,這樣還款更靈活自由。
如果購房人是公積金繳存人,擬貸款的金額又高於公積金允許此人貸款的最高金額,則此人必須先將擬貸款金額全部申請商業貸款,然後向公積金管理中心申請貼息。
所謂貼息即管理中心將商貸高出公積金貸款的那部分利息差返還購房人。貼息的數額就是公積金管理中心允許此人用公積金貸款的最高數額。
算賬
例如:張女士是公積金繳存人,她選中了一套80萬的房子,想以借款50萬元的方式按揭,經管理中心審核後,她只有資格用公積金貸款20萬元。
在貼息政策出臺前,她只能采用組合貸款的方式,即貸款總額50萬元=20萬元(公積金)+30萬元(商業)。而采用貼息後,她需要先在銀行辦理50萬元商貸,再申請20萬元貼息,即20萬元享受公積金還款利率。
表面上看,貼息與組合貸款沒多大區別,實際上貼息比組合貸款省去了評估費等一些費用,所以對購房人更有益。
還貸牢記五要訣
要訣1
還款期並非越長越好
延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額,但是否期限越長越好呢?
以借款1萬元為例,如果一年還清,每月還款865元,如果兩年還清,每月只需還款448元,每月還款減少413元,負擔減輕50%左右。而比較第19年和第20年,前者為每月還款76元,後者為每月還款78元,同樣是延長一年,每月負擔只減少2元,約為2%。可見期限過長不能使每月還款額大幅度減少,還白白增添了利息負擔。所以合理的期限為5至8年。
要訣2
最好貸款滿一年再提前還款
借款人最好不要在貸款一年內就提前還款。農行不允許購房人貸款不滿一年就提前還款,滿一年提前還款則不收違約金。中行、工行、建行北京分行雖然暫不會對一年內提前還款的客戶收取違約金,但由於外省市已有了收取違約金的先例,所以今後是否收費還是個未知數。
要訣3
商貸不能隨意變公積金貸款
商業貸款轉為公積金貸款的條件是:1.原商貸必須是在市資金中心委托的公積金貸款銀行網點辦理。2.經原貸款的商業銀行同意。
如果不符合上述條件,只有提前付清後,纔能再辦理公積金貸款。如果您購房時有公積金貸款的意向,應當了解一下開發商的樓盤是否屬於『貼息』的樓盤,從而與開發商協商辦理『貼息貸款』。
要訣4
提前還款後可申請退保費
如果當初申請住房貸款時辦理了住房保險,假如全部提前還貸或縮短了貸款期限,可以向保險公司申請按月退還保險費。
要訣5
還清貸款後莫忘注銷抵押
提前全部還款後莫忘去產權部門辦理抵押注銷,領回退還的抵押權證明書,否則會給日後的房屋交易帶來不必要的麻煩。
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