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本月起,上海實施房產新政後,對買賣雙方而言,同之前相比,變化和影響最明顯的有三點:第一,屬於『非普通住房』的,買入按房價3%繳納契稅,賣出的2年後還要按買入、賣出之間的差價部分繳納5.55%的營業稅;第二,無論普通住房還是非普通住房,賣出時不滿2年都需按交易價繳納5.55%的營業稅;第三,由於銀行停辦轉按揭業務,所以無論買入時間長短,只要『上家』還有貸款,就必須先還清貸款之後纔能向『下家』進行產權過戶。
根據『新政』的這些內容,買房者可以巧妙地增加自己的談判砝碼,提昇自己談判的技巧,以下幾個新近發生的真實案例或許能給您一些啟發。
妙計一
規避『豪宅』:少付一半契稅
梅小姐偶然發現,徐匯區中山南路南北兩側2個不同的樓盤,一條馬路將兩邊定義成『內環線內』和『內環線外』,而售價都在每平方米1.4萬元左右。在梅小姐看來,同一條馬路的兩側,地段沒什麼區別。聰明的她利用『新政』與『內環線內』樓盤的銷售經理談起了價錢:『我在這裡買要繳3%的契稅,在馬路對面買只要繳1.5%,怎麼講都是那邊的房子有優勢。』結果,無言可對的銷售經理答應將售價按略超過契稅的差價下浮2%。
新政根據不同地段確定的不同單價,規定了不同的契稅稅率,梅小姐利用這點,巧妙地與開發商討價還價。當然,她事先也想好了,如果『內環線內』的樓盤銷售人員不願減價,她就買另一邊的。到底要少繳一半契稅,還是圖個實惠的好。此外,『內環線內』的樓盤2年後如想轉手,還要按差價繳納營業稅。
財智提示事實上,房產新政中確有『掘寶』之處。比如,除了上述的徐匯區,還有普陀、閘北、長寧、虹口、楊浦等區,在中環線附近開發的樓盤,因為容積率關系,品質好一點的樓盤,售價與本區臨近內環線的樓盤相當,有的甚至有倒掛的現象。這樣一來,考慮到契稅稅率、今後轉讓買賣需要按差價繳付營業稅等因素,原來中環線與內環線邊上相似或略高的售價,特別像外環線外單價1萬元以上的普通公寓,顯然,優勢不明顯了。
妙計二
『預買期交』:推遲過戶省5萬
張女士最近在一家房產中介看中了一套毛坯次新房,經中介牽線搭橋,她與上家見了面。原來,那上家的女主人居然還是張女士的大學校友。這樣一來,雙方間的信任更增加了幾分。此外,張女士還了解到上家並非炒房一族,而是因為想把讀高中的兒子送到國外去讀書,急等錢用,於是把一年多前原本為兒子買下的房子拋掉。而張女士,則因居住的外灘地塊將動遷,急著買房。一方急售,一方急要,自然距離更近了。
然而,上家遇到一個最大的問題就是,按照新政,這套初步達成135萬元成交意向的房子,賣出方必須按成交價全額繳納5%的營業稅,共需6.8萬元,這是一筆不小的款項。由於雙方惺惺相惜,張女士出了個主意,說願意付清90%房價,產權過戶等5個月之後,上家買入滿2年再辦,這樣可免繳營業稅。考慮到先付款後拿證的因素,上家減價5萬元,並將鑰匙先交給張女士,房產證暫時交給第三方的房產中介,作為見證性保管。
這是一個讓雙方實現共贏的好主意。這樣做不是簡單地為了規避稅收,從另一個角度來看,也讓真正需要改善住房條件的人降低了購房成本。
財智提示當然,這要有買賣雙方的誠信作保證,尤其需要一定的有效制約措施。比如,除了賣方出具收款證明、交出房屋鑰匙與房產證外,雙方還可簽訂規范性的、由律師見證或公證員公證的買賣『預買期交』合同,一切『先小人後君子』,避免以後發生變故。需要指出的是,這裡所說的預買的『預』字,是指合同簽訂日期不是當前的時間,而是未來某個『期交』的時間。否則,稅務機關仍然會按合同簽訂日期確定是否需要繳納營業稅的2年時限。
妙計三
墊資砍價:中介搭橋減價5%
周先生最近接到房產中介的電話,說曾經托他們尋找的房源最近有了。周先生過去一看,有套125萬元的房子很稱心,只是雙方在具體操作細節上遇到了一些麻煩。上家是房產投資客,手上有幾套房子,新政實施後,明顯感到壓力,特別是這套想出售的是唯一的現房,原來能以租養供,可最近租賃行情走低,房客提出要降租金,不然退租。房東想想還是決定出售。
但這是一套有貸款的房子,按房產新政,上家必須先付清貸款,纔能進行買賣交易、產權過戶,而上家根本沒有辦法先付清尚存的50萬元貸款。於是,上家提出作為首付款,讓周先生墊付上家的貸款金額,餘款部分讓周先生辦成了貸款後再一次性付清。
此時,周先生提出,在這整個操作周期長達1個月的時間裡,所有的手續必須完備、全部由房產中介一條龍辦理、確保沒有後遺癥,這樣他可以答應先付50萬元,讓上家去還貸款,但上家必須減價。上家起初不願意,但經房產中介反復的說服、撮合,特別是指出這套房子相對買進的價格,已經翻了一番,減價就當少賺一點,上家最終答應減價5%。周先生省了6.25萬元,買到一套還算滿意的房子。
財智提示與第二個案例相似,買賣雙方必須委托一家資質較好的、規模較大的房產中介,買方不能將錢款直接交給上家,資金往來與中介發生,同時又必須看到中介手上拿到了上家的產權證。同樣,賣方可以讓中介陪同前往提前還貸,將房產證交出時,必須讓房產中介出具有法律效力的收據。總而言之,雙方都要預想好一切有可能發生的情況,並商量互相制約又互相保障的方法。
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