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准備篇
1.發展商交樓要提供『三書』
按穗建開(1999)350號文精神,發展商向購房者交樓時,必須同時向購房者提供由廣州市建委統一監制的《廣州市商品住宅交樓書》,購房者在收樓前,應先明確該物業是否已經取得政府核發的《廣州市商品住宅交樓書》,方可辦理收樓手續。
另外,按穗國房字(1999)185號文要求,業主應與物業公司簽訂由市國土房管局監制的《物業管理服務合同》,並接收由發展商提供的《廣州市商品住宅質量保證書》和《廣州市商品住宅使用說明書》。
2.要計算好保修期
業主在收樓之前一定要注意計好商品房工程質量的保修期限,因為國家對於工程質量保修有明文規定,業主要懂得用法規保護自己,不要在入住後纔發現工程質量有問題,然後再找發展商也是於事無補。
根據國家頒布的《建設工程質量管理條例》(中華人民共和國國務院令第279號)第四十條的規定:在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:
(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆的防滲漏,為5年;
(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。而業主在了解到各種項目的保修期後,最好能與收樓時發展商交付的《住宅質量保證書》的各項內容逐一對照,並根據建委出具的竣工驗收文件發出的具體日期,計算出各項的保修到期時間。屆時,在保修期限到達之前,可以再把相關項目重新檢查一遍,要是屬於發展商在保修期內應負責任的部分,業主就應督促其完成修繕工程。
細節篇
業主在收樓時最難的就在於檢查房屋質量,當中一些細節就最容易忽略,並且發生問題後再維修就比較麻煩,所以業主要記得留神。
1.門窗
檢查門時最主要是看看開啟關閉是否順暢,門四邊有否緊貼門框,門插有否插入得太少、門間隙是否太大。而檢查窗時首先就是要看玻璃是否完好,檢查窗邊與混凝土接口有無縫隙:窗框屬易撞擊處,框牆接縫處一定要密實,不能有縫隙。另外,試一試開關窗戶是否太緊,開啟關閉是否順暢。最後就是要注意窗臺下面是否有水漬,如有則可能是窗戶漏水。
2.天花
首先看頂上有無裂縫,如果有,就要懂得判斷嚴重程度:如果是與房間橫梁平行的裂縫,就屬不妨使用的質量通病,如果裂縫與牆角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態,那該住宅就有嚴重結構性質量問題;另外要看頂部有無水漬、裂痕,如有水漬,就有滲漏之嫌;接著就要看頂棚有無麻點、油漆脫落或長霉菌、隆起或凹陷、特別傾斜、彎曲、起浪等等,這些都是容易出現的質量問題。
3.地板
看看地板有無松動、爆裂或撞凹,試試行走時有無吱吱作響;檢查一下地板石或材質板的間隙有無太大,特別注意柚木地板有無大片黑色水漬;細看地腳線接口,檢查有無松動現象;再就是看看是否有裂縫、起砂現象。
4.廚廁
注意看裂痕,浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象;坐廁、水池龍頭下水是否通暢;浴缸、面盆與牆或櫃的接口處防水是否妥當;要細看衛生間、廚房內有否地漏,坡度有無往門口處傾斜,不然水要流進居室內;廚房瓷磚、馬賽克的疏松脫落及凹凸不平也要注意。
5.開關插座
記得要試一下全部開關、插座及總電閘有無問題,連各種電路、閉路電視、電話插座的位置也應仔細了解。國家出臺《住宅設計規范》,規定每套住宅回路數不宜少於5個。增加回路可以保證電線的使用壽命,減少短路火災事故的發生。
工具篇
業主要檢驗以上的細節問題,可以在收樓時帶備一定的小工具。
1.電筆或扁形三插頭小電器
事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通,或是可帶一個扁形三插頭小電器,如電吹風、電須刨等,插入屋內各個電源插座就可知道電源是否已全部接通。
2.小錘
用小錘仔細敲擊需檢查處,主要用於檢查空鼓,如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片等等。
3.備忘貼紙
驗樓時發現需要修繕的地方,除了填寫維修單外,還可在出現問題的地方貼上備忘貼紙,具體說明問題所在,方便發展商的維修工人現場檢修。
費用篇
在收樓時到底要交多少費用,很多業主並不清楚,所以往往助長了發展商亂收費的行為。在這裡要提醒,按規定,一次性繳交費用如下:
1.水電費周轉金,多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉金必須專戶儲存,專款專用,並定期公布使用情況,接受業主或業主委員會監督。業主直接通過銀行自動繳費的,可不收取。
2.裝修保證金,多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。
3.裝修垃圾淤泥清運費,原則上由業主自行清運,需物業公司清運的按實際發生費用收取並報分管物價局備案;業主以書面明確不進行裝修的,不必繳交;業主裝修完工,經物業管理公司檢查驗收,沒有損壞公共部位和設備設施,裝修保證金應於檢查合格之日起15個工作日內退回業主。
4.公共設施費用,在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設施,可收取下列費用,已明確的配套項目不得重復收取:A、公共防盜門費:按實際支出分攤,並需出示有關費用憑證;B、有線電視初裝費;C、管道煤氣初裝費。
另外,如果物業管理公司向業主收取以下規定不能收取的費用,應引起業主注意:(1)、供水、供電一戶一表(含抄表裝置)設備;(2)、信報箱、通郵費;(3)、電話管線費;(4)、裝修管理費。
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