二、需要準備的驗收工具 1、 房驗小錘：用來檢查牆面、地面、窗臺空鼓。 2、 稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。 3、 捲尺：用來檢查房屋淨高等。 4、 驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。 5、 網球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機(帶閃光燈)，律師建議最好用光學相機—用於房屋有問題時留影取證。 正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：00去。有條件的可請專業人員幫你驗房。 三、驗收過程和具體步驟 要根據購房契約和補充協議驗收房屋，下面提供驗房的參考步驟，通過的項目可在後面打“√”，未通過的註上說明，最後彙總，請開發商代表簽字確認。各位鄰居有認爲需要添加的其他驗收內容，就自行添加或發到網上來，相互提醒相互幫助！ 第一項：查驗文件 業主在收樓時，首先要審覈開發商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求覈對相應原件。只有證件(原件)齊全，才能簽署收樓單。只要開發商手續不完整，即便該房屋實際不存在質量問題可以實際居住，也不能視爲法律意義上的交付。業主也有權拒絕在相應手續上簽字並要求開發商承擔逾期交房的違約責任。如果確實被要求收樓，也要在相關文件， 如《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣並妥尚保留好相關文件副本。 分別有以下文件資料需要查驗： 1、規劃部門出具的《市建築工程規劃驗收合格證》。 2、建設主管部門出具的《市建設工程竣工驗收備案證明書》。表上每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤還屬於“黑樓”，是不能入住的。 3、區級以上質檢站核發的《房屋質量合格證明》。—必須具備。 4、開發商提供的房屋的《住宅質量保證書》—必須取得，要帶走。 5、開發商提供的《住宅使用說明書》—開發商據此承擔保修責任。必須取得，要帶走。 6、房產管理局或區局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》。標明實際建築面積是多少，分攤多少，什麼地方是公用面積。或者由有權部門(市規劃國土局地籍測繪大隊)出具的正式測繪報告：《南京市房屋建築面積測繪報告》。—必須具備，否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結算最終房款，無法開具正式發票。 7、衛生防疫部門核發的生活供水系統《用水合格證》。 8、公安消防部門出具的《建築工程消防驗收意見書》。 9、民防部門出具的《民防工程竣工驗收證書》。 10、質量技術監督部門出具的《電梯(扶梯)驗收結果通知單》。 11、環保部門出具的《建設工程環保驗收合格證》。 12、燃氣主管部門出具的《燃氣工程驗收證書》。 13、城建檔案部門出具的《工程驗收檔案認可書》。 14、管線分佈竣工圖(水、強電、弱電、結構)—可帶走。房屋的設計圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些牆可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。 第二項：覈實面積，計算和落實房款得多退少補問題。 面積結算是驗房手續當中比較重要的一項。請帶上契約或副本，確認售樓契約附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工後，開發商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測。測繪部門出示的面積實測表，就是開發商和我們要進行面積結算的依據(一般在入住後開發商才請測繪單位對已完工的住宅樓進行實測)。記住：要按購房契約約定的面積誤差的條款結算面積。我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產交易管理條例》執行。因此，如有誤差，需要開發商明確處理方法。 (購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。從普遍發生的面積事件來看，主要有三個方面：一是開發商增加公共建築的內容，將原本沒有或不該列入的建築列爲公攤範圍；二是在不增加公共建築數量的前提下，將測量面積人爲加大；第三是調高公攤係數，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。事實上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。提請各位鄰居注意！主要分攤項目：1、電梯間；2、電梯機房；3、水箱間；4、樓梯間；5、消防控制室；6、一層門廳及值班室。不分攤項目：1、人防工作間；2、風井； 第三項：驗收房子。 看完那些資料後，基本就可以去驗收房子了，暫且先不要交付一切物業費用及相關費用，應該在驗收好後，再交付費用。物業要求業主在拿鑰匙前先交物業費無任何法律依據！從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水錶、電錶等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經無數次來看過房子了，但你最好還是跟在物業或工程部人員的身後去驗收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗收的時候發現問題，一定要當場請施工單位及時維修，維修後再重新驗收房屋。 1、看牆壁。首先仔細檢查每個房間牆體是否平整，牆壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫(沒有裂縫最好，有裂縫得看是什麼樣的裂縫。一般來說，與房間橫樑平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與牆角呈45度斜角，甚至與橫樑呈垂直狀態，那麼就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題)。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險大)。 內牆牆面上及房屋頂部是否有麻點。(這種麻點專業稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。)牆身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。牆身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。 2、看地面。仔細檢查地板是否平整，地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責成陪同的物業人員儘快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關係。 3、驗地平。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現開發商的建築質量。因爲作爲業主方，根本是不可能去驗收主體結構的。那麼就只能從這些細節來看質量了。測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標誌。然後把水管的水位調至這個標誌高度，並找個人固定在這個位置。然後把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。看水管在該處的高度，然後再做一個標誌。接着用尺測量一下這個標誌的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。 一般來說，如果差異在2釐米左右是正常的，3釐米在可以接受的範疇。如果出這個範圍，你就得注意了！ 4、查滲水。(最好是在房子交樓前，下大雨後的第二天前往視察一下。這時候牆壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。)特別是查看一些牆體是否有水跡，特別是一些山牆、廚房衛生間的頂面、外牆等地方，如有水漬，說明有滲漏，務必儘快查明原因。頂層住戶更應檢查頂層是否滲漏。(特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長黴菌。牆身、牆角接位有無水漬、裂痕)。 5、試門窗。由於是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建築垃圾，所以切不可很衝動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚後就可以看了。 查防盜門(要求開發商提供防盜門的質量檢測報告！該門與質檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產品)是否太緊或太鬆(門縫隙是否太大)，門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關是否有障礙，如碰到牆、消防箱等。內門(如有的話)是否規則。對講系統是否正常，單元門能否受控打開。 窗戶開關是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關嚴，隔風、隔音的效果如何。窗是否變形，與牆體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖釦是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、乾淨、明亮，窗臺下是否有水漬(如有可能是窗戶漏水)，查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固。 記住要檢查每個房間的門窗噢！ 6、測量一下樓層的層高。用5米捲尺即可，看淨高是否符合要求(購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去3公分允許誤差，餘數就是房屋的淨高。房屋最高、最低處是否相差(是否傾斜)，房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。 7、上下水。大開龍頭查漏堵，儘可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應該配給一個簡易龍頭給業主)。(建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，爲了美觀和節省面積，多數屋內的水管都埋在地下，有什麼問題很難發現和處理。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口，並保持一段時間；二是用打壓機(加水壓設備)：冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤，時間60分鐘/根，如果壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現象。) 驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利(注水，打開地漏，水是否迅速漏下)，通球試驗：是檢查下水道內是否有雜物。爲什麼要驗收這個呢，因爲在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。 8、驗防水。這裏所說的防水，指的是廚衛的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那麼我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那麼在你裝修好時再發現漏水什麼的，那麼維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵着廚衛的門口，然後再拿一膠袋罩着排污/水口，再加以捆實，然後在廚衛放水，淺淺就行了(約高2cm)。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廚衛的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。 9、查電路。關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。 電器戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘後戶內是否完全斷電。戶內的，應檢查閘具是否控制戶內電器。控制閘具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的插座應與其他線路分開。 距離地面30釐米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛生間內用於洗澡的電源插座應是防潮插座並有防濺措施；衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座； 檢查開關、插座的牢固程度；電話、電視線路應用力拉一下，看是否虛設。插座是否正常通電，有無防護措施？電燈是否都亮？開關是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網絡線是否通？ 10、燃氣管道是否安全，要開發商明確如何測試漏氣報警裝置。 11、安裝中央空調是本樓盤有別於其他樓盤的地方，驗收時同樣不能忽視。空調主機、管路安裝是否符合設計要求等。 第四項：覈對買賣契約上註明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符。通常在這方面，應該沒什麼大問題，但是也要仔細覈實。 總體上應做到室內清掃乾淨，無污物，達到窗明地淨，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃氣表、電錶、水錶三表到戶，能正常使用(燃氣可能要遲一些，入住率達到一定比例才能通氣)。在全部檢查結束後，將水錶、電錶和燃氣表的讀數看清楚，記錄下來，一般讀數不大，還是讓物業人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。 第五項：對公共環境的驗收。 樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業主與開發商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓後3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。 注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質量問題。應該裝修完畢並能正常使用。 住戶的郵政信箱如何設置需要開發商明確。 各位鄰居應當提高對公共部位的關注程度，特別是對本樓層的公共部分。 如果有不認可的房屋質量問題，應當書面向物業管理公司說明有關情況，必要時請隨同的物業管理人員簽字認可，以作爲業主已經履行驗收義務的證據。 正在載入用戶簽名信息...工具箱 [編輯] nono2346

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　　 3樓 2008-1-23 13:32:24個人資料短消息回覆引用回覆Re:老生常談-交房注意事項(一次置業人士必讀)四、關於物業管理 驗收入住涉及的一大問題是物業管理公約。商品房驗收交付時，業主大會與業主委員會尚未成立，但是物業管理工作已經開始展開，因此前期的物業管理工作只能由開發商依據一定標準選聘，屬於短期性的委託管理。待全體業主入住以後，成立業主大會和業主委員會，行使業主享有的權利時，業主大會可以自行選聘物業管理公司，決定物管資金的使用和管理監督。但在入住初期，業主只能接受開發商和物業管理單位擬定的臨時物業管理公約，當然，業主如果對該物業管理公約存在意見或建議，可以在以後的業主大會召開時提交業主大會討論。畢竟，臨時物業管理公約還是相對規範和有章可循的。建設部和各地方已經陸續出臺了一些行政指導性和強行性的規定，加大了對前期物業管理工作的監督和管理，在一定程度上也加大了對業主的保護。因此，簽署臨時物業管理公約，並不會導致業主權利義務的重大變更。 完成了房屋的驗收檢查工作，若有問題，需要同物業人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。如果沒問題的話，準備簽字交房，交納一定的物業費用。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。 包括物業提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費。業主需要交納物業管理費(通常爲半年，在公共環境條件未達標之前應減半收取)、房屋裝修押金和建築垃圾清運費(通常按2.5元/m2標準收取)，而其他費用，通常是不需要業主交納的。業主交納的房款中已經包含了水、電、氣、智能化設施的費用。南京市物價局也兩次發文，禁止開發商肢解房價的違規做法。只要業主和開發商在契約中並沒有約定收取上述費用以外的其他費用，業主就有權拒絕交納。而物業管理單位收取相關費用，應出示物價局的批覆文件，物業管理費詳細價格，並應當使用正規收費發票。 如爲避免日後起糾紛，在今後簽訂《物業管理公約》時，要清楚以後所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎麼覈定，同時考察一下物管的資質，是否具備管理標準。明確地下室如何分配，公共水電費如何收取，請大家關注公共水、電錶的基數是多少，管理費用如何收取。 水電週轉金是開展正常物業管理的必要條件，因此物業企業預收一定的週轉金，也是合理的。但是，物業收費應當規範、透明，且應得到物價部門批覆，否則，在行政許可之外的收費，儘管其存在合理內核，但仍屬於違規收費。 入住的費用一直是業主關心的話題。業主在辦理房屋驗收入住手續時，不可避免地將遇到入住的費用問題。當然在正常情況下，如果物業管理公司能夠出示經物價部門審覈的收費依據，業主仍應當交納相應費用。但是物價部門審覈的收費標準只是一個收費的上限，而且視物業服務內容和到位的情形，在物管初期的實際收費應當是低於這個標準的。值得注意的是：購房時簽署的物業臨時公約有沒有物業收費標準的約定