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溫馨提示:當你把深藏心底的買房欲望化做實際行動的時候,纔會發現原來『選房』是一件多麼復雜、多麼容易失去判斷力和多麼『浪漫』的事……小區的環境、配套以及戶型等是所有購房者最為重視的問題,它不但體現了設計者的水平和服務心態,還會影響到居住者的生活習慣和居住心情。所以,學一點選房知識,可以使您受益無窮。
選擇小區的環境和配套
選房看環境配套,包括近看小區,遠看大區域(及其發展趨勢)。小區環境配套主要包括小區環境設計、建築設計和質量、配套設施等硬件條件,以及物業管理和居住人群素質等軟件氛圍等。根據不同的需求和經濟承受能力,選房時可設定由基本層次到逐級昇高的選擇標准。以下是小區環境和配套方面的主要選擇方法。
選擇住房環境最基本的也是首先要看的就是房屋的采光通風條件,它關系到居住空間是否有利於人體健康。
新商品房的設計一般都根據有關規定有較好的通風采光設計,樓間距也符合基本要求。但是選擇舊房要特別注意樓間距過小和一些大面積的暗廳和暗臥的問題。同時從樓間距角度來看,還必須考慮視線的乾擾。一般情況下,多層住宅居室與居室之間的距離以不小於24米為宜,高層住宅的側向間距宜大於20米。居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率,指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和佔居住區總用地的百分比。綠地不包括陽臺和屋頂綠化。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關規范規定:新建居住區綠地率不應低於30%。在市區附近,如果住區綠地率能達到40%甚至50%,就比較難得了。
比較前衛的小區中還有分質供水等附加設施,其中水設施對有水景的居住區更有利,其次,中水用於澆綠地、衝洗小區道路、消防及景觀用水等,能給業管理帶來長久利益,也可間接的降低物業費。而直飲水則更能體現現代居住條件。按國家要求安裝的直飲水設施,其水質沒有桶裝純水令營養價值下降的問題,水費和衛生條件也好。
另外,小區的智能和電氣配置也是必須了解的。一般小區都有按國家配電標准進行了安裝,但是其中也有安裝和使用材料不合格的問題。高檔住房要有較高的智能設施,電氣配置應遠大於目前國家標准(現行住宅電氣配置標准是較低層次的)。
越來越多的私家車造成了小區行路難的問題,所以選新房還要看道路設計,好的道路設計首先是主乾道路的骨架結構,一般采取適度的人車分流和多個入口的主乾道比較好。另外小區的道路設計采用以點代直的規劃方法,不再『橫平豎直』,如逐級由寬到窄的樹枝狀道路網等是比較前衛的設計。另外,科學的道路燈光和無障礙設計可以使小區更安全舒適。
『人車分流』不僅要同時考慮人流及車流,而且應該將人流和車流分成兩個不同系統分別組織設計,人車相交但不相擾。一般小區規模在10--30萬平方米的居住區,可以設人車分流的主乾道。大型居住區和別墅區,就要使人車有一定程度的融合,纔能保證出行方便。
不好的小區道路設計主要表現在:過於曲折不利於人行;小區內車行道還有多處十字路口,易造成擁堵;車輛密度很大的社區,卻只設兩三個出入口,在出入高峰時間車行方向進得去出不來。
停車位是小區設施中最能體現居住區能否適應未來發展的配套條件。在停車位方面,一般是滿足車輛在小區內的停放,但是好的小區還要有面對來客的臨時停車場所。目前本市新建小區都設計了專門的停車區或地下車場。多數在1:0.8以下,1:1的較少,(別墅類除外)。但是今後高檔居住區和面對青年白領的更層住宅設有高於1:1車位應該是必須的。
另外,注意停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團,要注意的是汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況,購房者有必要搞清楚:車位的月租金是多少;如果購買,今後月管理費是多少,然後仔細算一筆賬再決定是租還是買。居住區內配套公建是否方便合理,是衡量居住區質量的重要標准之一。目前本市新建大型居住小區內,根據規劃設計要求都有相應的菜店、食品店、小型超市等便利店及學校、醫療等設施。但是有些居住區還缺乏娛樂休閑等輔助設施。現在多數居住者希望有更多時間健身娛樂或就近請客吃飯,所以社區有娛樂健身設施場所也是面向未來的基本條件。
新的高檔居住區設施還應表現在社區內各類專營店的配備及其巧妙的設計上,如高比例的商業設施和『街區』形態的居住購物整體設計等,突出了住宅與商業、商務、休閑等公建設施融為一體的特點。
選擇房屋的戶型
在選擇戶型時,購房者可根據自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序,以有利於購房時做出正確的選擇。如一些人所考慮居室各部分的優先性是:第一要看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境,一個寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶所看重;第五纔是次臥室(書房、客房);最後考慮陽臺。戶型的大小多少與買人的經營實力、年齡、家庭結構及工作狀況等都有關系。對於一般性需求來說,目前比較適合的原則是:
總面積兩室85平方米至100平方米,三室98平方米至125平方米。這是目前大眾型戶型,其客廳面積在25平方米左右、臥室11平方米至17平方米、衛生間6平方米左右、廚房9平方米左右為合理;原則上層高不低於2.8米、客廳開間不低於3.9米、臥室開間不低於3米。
舒適型房型面積劃分:客廳30平方米至50平方米、主臥室不少於3.6平方米×4.5平方米、次臥和書房不少於12平方米、衛生間6平方米至10平方米、廚房10不少於平方米;兩廳兩衛;150平方米以上的戶型,增設如陽光室、工作間、儲藏室、家庭廳等。層高在3米以上。
現在天津推出的新房型客廳及臥室的開間在多在3.9米至5米,部分戶型開間達到5米以上,擴大後的開間將通過增加室內面積、提高采光等方式增加住戶的舒適度。室內牆面從來都是平面的,然而現在出現了凹凸分隔牆,購房者可以嵌入一些家具或書櫃,有的利用凹凸分隔巧妙地裝飾成層次豐富的天然擺設。
目前人們已把廳分成『客』和『餐』兩類功能,客廳和餐廳錯落分開,不在同一直線上,手槍柄的起居廳設計已被廣泛使用。客廳朝南帶落地門陽臺、餐廳朝北帶工作陽臺,有的把客廳抬高20—30厘米,造成『落差』,使廳的布局更豐富和活潑,同時也區分了廳的兩種功能。
三房一廳房間近期需求仍很廣泛,但總面積在趨小。不少住房已把三房一廳面積控制在110平方米以內,人稱『袖珍三房』。一方面避免房間面積過大抬高總價,另一方面已考慮孩子長大的分居趨勢。
此外,整體分割不科學,如過大的客廳配小臥室或大臥室配小客廳等;客廳左右都有通往臥室的門;主要房間沒有明窗,通風采光條件差;房型狹長或嚴重不規則(邊角過多),沒法擺放家具;廚廁相連,不能對外開窗,致使廁所門和排氣窗經過廚房;主要房間面對較亂的外部環境,特別是噪音環境;客廳視野差,窗正對牆面等等,這些也都是購房者應考慮的問題。
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