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31、什麼是視同房屋租賃?
有下列情形之一的,視同房屋租賃:(一)出租人以提供房屋使用權為條件與他人合作、合伙經營,不承擔風險而獲取收益的;(二)將房屋內的場地分割提供給他人使用並獲取收益的;(三)以其他方式變相出租、轉租房屋的。
32、誰是房屋出租人?
房屋出租人是指下列單位和個人:(一)擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織; (二)被授權經營管理房屋的法人或者其他組織;(三)房屋的代管人;(四)法律、法規、規章確定的其他權利人。房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織。
33、房屋租賃合同有何規定?
房屋租賃當事人應當以書面形式訂立房屋租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人約定,一般包括下列條款:(一)租賃當事人的姓名或者名稱、住所;(二)房屋坐落地點、面積、結構、裝修、附屬設施和設備狀況;(三)租賃用途;(四)租賃期限;(五)房屋交付日期;(六)租金數額、租金支付方式和期限;(七)房屋使用要求和維修責任;(八)房屋轉租的約定;(九)房屋返還時的狀態和增添物的處置;(十)變更和解除合同的條件;(十一)違約責任和爭議的解決方式;(十二)當事人約定的其他條款。簽訂房屋租賃合同可以使用統一制訂的示范文本。
34、當事人有何權利和義務?
出租人應當按照房屋租賃合同的約定,向承租人交付房屋。出租人未按時交付房屋的,承租人可以催告出租人限期交付;逾期仍未交付的,承租人可以解除房屋租賃合同。 出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定,致使不能實現租賃目的的,承租人可以解除房屋租賃合同。 出租人未按時向承租人交付房屋或者交付的房屋不符合房屋租賃合同約定的,應當承擔違約責任。出租的房屋交付時存在缺陷,房屋租賃合同中又未作約定,影響承租人正常使用的,承租人有權要求出租人在合理期限內修復;逾期未修復的,承租人有權解除房屋租賃合同。房屋出租前已抵押的,出租人應當在訂立房屋租賃合同前書面告知承租人。出租人未書面告知出租房屋已抵押而給承租人造成損失的,應當承擔賠償責任。出租人將已出租的房屋抵押的,應當書面告知承租人,原房屋租賃合同繼續有效。
35、出租房屋及其設施、設備的檢查與維修由誰負責?
出租人應當對出租的房屋及其設施、設備定期檢查,及時維修、養護,保證承租人居住安全和正常使用。因怠於修繕造成人身傷害或者財產損失的,出租人應當承擔賠償責任。房屋租賃合同另有約定的,從其約定。承租人應當按照房屋租賃合同的約定使用房屋。因承租人的原因造成房屋損壞的,承租人應當負責修復;屬於房屋自然損耗的,承租人不承擔賠償責任。
36、改變屋使用性質及裝飾裝修房屋怎麼辦?
承租人改變住宅房屋使用性質、裝飾裝修房屋或者增添附屬設施的,應當征得出租人書面同意,其中增添的附屬設施應當由租賃當事人協商確定其歸屬及維修責任。按照規定需經有關部門批准的,應當獲得批准。 承租人未征得出租人書面同意或者超出出租人同意的范圍和要求裝飾裝修房屋或者增添附屬設施的,出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
37、如何約定收取租金?
出租人應當按照房屋租賃合同的約定收取租金。除房屋租賃合同另有約定外,出租人不得向承租人收取租金以外的其他費用。承租人應當按照房屋租賃合同的約定支付租金。承租人遲延支付租金的,應當按照房屋租賃合同的約定承擔違約責任。出租人在租賃期間內以贈與、析產、繼承或者買賣等方式將租賃房屋轉讓給他人的,原房屋租賃合同繼續有效,受讓人應當繼續履行原房屋租賃合同。
38、租賃期間內出售租賃房屋怎麼辦?
出租人在租賃期間內出售租賃房屋的,應當在出售前3個月內通知承租人;承租人在同等條件下有優先購買權。承租人在住宅房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原房屋租賃合同繼續承租該房屋。公有住房承租人的變更辦法由市房地產管理局制定。房屋租賃期屆滿,租賃當事人未重新訂立房屋租賃合同的,出租人有權按照約定的期限收回房屋,承租人應當將房屋返還出租人。承租人未經出租人同意逾期返還房屋的,出租人有權追收房屋佔用期間的使用費。
39、什麼情況下承租人要負責賠償?
承租人有下列行為之一的,出租人有權解除房屋租賃合同並收回房屋,因此而造成損失的,由承租人賠償:(一)利用房屋進行違法活動的;(二)擅自拆改房屋結構或者故意損壞房屋主體結構的;(三)擅自改變住宅房屋使用性質的;(四)擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋的;(五)拖欠租金累計6個月以上的;(六)利用住宅房屋生產、儲存、經營污染物或者易燃、易爆、有毒等危險物品的;(七)其他違反房屋租賃合同約定情形的。出租人發現承租人利用租賃房屋進行違法活動的,應當及時報告有關部門。執行市人民政府批准的租金標准的公有住房承租人連續拖欠租金逾1年的,出租人應當書面告知承租人限期支付租金。承租人逾期不支付的,出租人有權解除房屋租賃合同並收回房屋。因城市建設需要拆遷租賃房屋的,租賃關系按照房屋租賃合同的約定處理;房屋租賃合同未作約定的,按照國家和本市房屋拆遷的有關規定處理。
40、房屋轉租有何規定?
房屋轉租是指房屋租賃合同的承租人(以下稱轉租人)在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。房屋租賃合同約定可以轉租的,轉租人可以按照房屋租賃合同的約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的,轉租人轉租房屋應當征得出租人的書面同意。出租人可以從轉租中獲得收益。轉租房屋的,當事人應當以書面形式訂立房屋轉租合同。轉租人應當按照本規定第十三條的規定辦理房屋租賃登記備案手續。房屋轉租合同的終止日期,不得超過原房屋租賃合同約定的終止日期。房屋轉租合同生效後,轉租人應當繼續履行原房屋租賃合同約定的承租人的權利和義務,但原房屋租賃合同的出租人與轉租雙方當事人另有約定的除外。房屋轉租期間,房屋轉租合同雙方當事人的權利、義務,適用本規定有關出租人和承租人的權利、義務的規定。房屋轉租期間,原房屋租賃合同發生變更影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;房屋轉租期間,原房屋租賃合同解除的,轉租合同應當隨之解除。
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