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21、什麼是前期物業管理?
前期物業管理是指業主會成立前,開發建設單位委托物業管理服務企業進行物業管理服務的活動,新建商品房出售前,房地產開發企業應當委托物業管理服務企業進行前期物業管理,並簽訂前期物業管理服務合同。 前期物業管理服務合同至首次業主會確定物業管理服務企業並簽訂物業管理服務合同之日終止。房地產開發企業出售新建商品房時,應當向購房人明示前期物業管理服務合同及其內容。購房人購買新建商品房時,應當對前期物業管理服務合同中相關內容予以書面確認。經購房人確認的前期物業管理服務合同,對購房人具有約束力。購房人購買新建商品房時,應當簽署業主公約。業主公約的內容不得違反法律、法規和社會公共利益。
22、物業如何使用和維護?
物業在國家規定的保修期限內,由房地產開發企業負責維修。保修期限屆滿後,自用的部位、設施、設備,由業主負責維修、養護;共用的部位、設施、設備,由物業管理服務企業負責維修、養護。當物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時,業主、使用人或者物業管理服務企業應當及時維修。物業管理服務企業對物業共用的部位、設施、設備進行維修、養護時,相關業主和使用人應當給予配合。
23、物業禁止哪些行為?
使用物業禁止下列行為:(一)拆改住宅房屋的承重結構,在外牆上拆改、增設門窗,損壞、改變房屋外貌;(二)佔用共用部位和消防通道,損壞共用的設施、設備;(三)在屋頂堆放物品或者在陽臺、露臺、樓板上超荷載鋪設地面材料、堆放物品;(四)違章搭建建築物、構築物;(五)放置超過安全標准的危險物品,排放有毒、有害物質或者發出超標噪音;(六)亂設攤點,亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫;(七)侵佔、毀壞綠地、樹木和綠化設施;(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;(九)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
24、佔用物業管理區域內的道路和場地怎麼辦?
任何單位或者個人不得隨意佔用物業管理區域內的道路、場地。確需佔用道路或者場地停放機動車輛的,應當征得業主會同意。業主佔用道路、場地停放機動車輛的,應當交納場地佔用費。場地佔用費主要用於增加維修基金、改善共用的設施、設備等,具體使用辦法由業主委員會確定。機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放,應當遵守物業管理制度。
25、物業管理服務合同中有哪些約定?
物業管理服務合同中約定的物業管理服務,應當包括下列內容:(一)房屋共用部位和設備的維修、養護、管理;(二)共用設施和設備的使用、維修、養護、管理;(三)電梯、智能系統等設備的運行服務;(四)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;(五)物業裝飾裝修管理;(六)車輛行駛和停放秩序的管理、服務;(七)物業管理區域內秩序的管理、服務;(八)物業資料的管理和查詢服務。
26、物業管理服務企業應當遵守哪些規定?
物業管理服務企業進行物業管理服務,應當遵守下列規定:(一)按照國家和本市規定的技術標准和服務規范、物業管理服務合同、物業管理服務年度計劃,提供物業管理服務; (二)書面告知業主、使用人對共用的部位、設施、設備的使用方法和注意事項;(三)對物業管理服務區域進行全面巡視和檢查,定期對共用的部位、設施、設備進行維修、養護;(四)發現共用的部位、設施、設備損壞時,立即采取措施,進行維修;(五)接到物業損壞報修時,及時進行維修和處理;(六)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄,妥善保管物業管理資料;(七)發現違反本條例或者業主公約的行為,立即進行勸阻、制止,並向業主會和有關行政管理部門報告;(八)按照物業管理服務合同,做好其他物業管理服務事項。
27、物業管理如何收費?
物業管理實行有償服務。物業管理費包括物業管理服務費、特約服務費和代辦服務費。物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。 普通住宅的物業管理服務費,由業主會、房地產開發企業與物業管理服務企業在政府指導價格范圍內自主協商確定;其他住宅和非住宅物業的物業管理服務費,由業主會、房地產開發企業與物業管理服務企業協商確定。 普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標准由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定,並向社會公布。確定和調整普通住宅物業管理服務費的政府指導價時,應當采取各種方式聽取群眾意見。物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建築面積計算,按月交納。在前期物業管理期間,物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用,由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主後的物業管理服務費,由業主承擔;開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的,由開發建設單位承擔。物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費,由開發建設單位交納。
28、誰承擔物業管理法律責任?
業主、業主會、物業管理服務企業、房地產開發企業之間因物業管理發生爭議的,可以自行協商解決;不能自行協商解決的,可以向物業管理行政主管部門申請調解;也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。業主、使用人、業主委員會和物業管理服務企業對違反本條例的行為,可以向物業管理行政主管部門投訴。物業管理行政主管部門受理投訴後,應當及時進行調查、核實、並依法處理。
29、什麼是房屋租賃?
本規定所稱房屋租賃,是指出租人將房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。市房地產管理局是本市房屋租賃的行政主管部門,負責本規定的組織實施。 區、縣房地產管理局負責各自轄區內房屋租賃的行政管理工作,業務上受市房地產管理局的領導。房屋租賃應當遵循自願、公平、有償和誠實信用的原則,並應當依法繳納稅、費。房屋租賃當事人不得利用租賃房屋進行違法活動,不得損害社會公共利益。
30、租賃房屋的范圍和條件是什麼?
租賃的房屋包括住宅房屋和非住宅房屋。房屋有下列情形之一的,不得出租:(一)未依法取得房屋所有權證書或者其他合法權屬證明的;(二)共有的房屋,未經全體共有人書面同意的;(三)被鑒定為危險房屋的;(四)屬於違章建築的;(五)法律、法規、規章規定禁止的其他情形。
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