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有業內人士預測,今年樓市有不少樓盤會『死』。那買家如何提前識別哪些是『將死』的樓盤呢?對照以下『十大樓盤之「死穴」』,若一個樓盤擁有『死穴』中的三個,則是一級殘廢;若十佔其五,病入膏肓;若十過其五,則一命嗚呼為時不遠矣。
長頸樓
買期樓還是買現樓?這是許多置業者在置業之初都認真考慮的問題。購期樓是風險與著數同在,其最大的風險在於,無法准確獲知房屋或房屋質量與承諾是否相符。因而,買家常疑心期樓是紙上美景,擔心貨不對板,甚至擔心樓盤爛尾。
不少買家對期樓的接受程度一般是已封頂的建築,交樓時間不超過10個月;若交樓時間長於一年的,買家選擇的時候,普遍會持幣觀望,甚至打消購買念頭。因此,時下越來越多發展商會將樓盤建至現樓或准現樓纔賣,以求增強買家的信心。但也有不少樓盤是在樓房還未封頂、園林未建、配套全無、離交樓期還遠的時候就開始賣樓了。對於這類遠期樓花,買家將之稱為『長頸樓』。何解?因等交樓等到業主脖子都長啦!
交樓期太長確實會影響樓盤銷售,尤其投資客更是『不見兔子不撒鷹』。這種『長頸樓』讓業主成了『長頸鹿』,是許多買家都不願意選擇的。
沒有陽光權
住在有黑房、黑廚、黑廁的房子裡,住戶享受陽光的權利被剝奪了。現在的買房人都很專業了,那些缺少陽光的房子都在『拍烏蠅』,慢慢被淘汰了。人的陽光權有保障了,但衣服、被單等物品的陽光權仍得不到保障。剝奪了衣物陽光權的缺陷也新增成為樓盤的『死穴』之一。
何為『剝奪了衣物的陽光權』呢?這麼說吧,不久前筆者陪同朋友去某明星樓盤收樓。在收樓處,業主們吵得最凶的是,該樓盤的物管公約規定所有衣物不能在景觀陽臺上晾掛,被子等不能搭在陽臺的欄乾上曬,而該樓盤偏偏就是沒有內陽臺。業主們,特別是那些上了年紀的師奶都吵著說:『南方的陰雨天比較多,有時兩三天都曬不乾衣服,再不讓在陽臺上晾衣服,衣服都要發霉了』;『陽光能殺菌,曬過的衣服、被子對健康有好處,陰乾的衣服穿了不健康』;『就算用烘乾機,烘乾一條牛仔褲起碼用45分鍾』……管理處的人卻說:『不讓在陽臺晾衣服是為了樓宇的外觀美,這麼貴的房子都買了,就捨不得買臺烘乾機!』而令業主更氣憤的是,該樓盤所有洗衣間(也是晾衣服處)就在廚房邊上,衣服不僅是陰乾而且還有油煙味。更有業主氣言:『如果早知道不讓晾衣服就不買你的樓了。』甚至物業公司要求的所謂『外觀美』也遭到質疑:『這樣陽臺和房子看起來都空空如也,沒有一絲生活氣息,就像一座空殼,哪有美觀可言?』
因此,有這樣『死穴』的樓盤千萬不能買:沒有內陽臺,又不能在主陽臺上晾衣物,令衣物喪失了陽光權的。
豆腐樓
牆身開裂、屋頂滲漏、天花剝落、地板拱起……據了解,在消費者委員會接到的質量問題投訴中,商品房的質量問題已經成為最主要的消費質量問題之一。這部分帶有質量問題的『豆腐樓』也成為消費者購房的雷區。
其實,一個樓盤建築質量如何,很大程度上體現發展商的開發實力與水平,而從經驗來看,『豆腐樓』最經常也最容易出現於一些實力欠佳的發展商開發的樓盤。因此,到名牌開發商、大樓盤那裡買樓,自然也成為不少買家預防買了『豆腐樓』的最普遍做法。事實上,為了確保樓宇的建築質量,不少名牌發展商采用強強聯合的做法,請知名建築商作為承建商,讓買家們放心。
專家指出,造成『豆腐樓』的原因與開發商片面追求利潤,采用一些素質不高,甚至質量不合格的低價建材產品建造商品房有關。可以說,從選擇材料開始,已經決定了『豆腐樓』的產生。而另一種情況在於發展商工程實力不夠強,監工不嚴格,對建築工程質量檢測不規范,導致建築質量隱患重重。
因此,市場專家預言,隨著買家對房地產市場認識的深入,房地產專業知識的提高,以及受市場供大於求的影響,提供更高設計質量與建築質量的房子來爭奪買家,將是一個不可逆轉的市場趨勢,生產『豆腐樓』的發展商,將會被市場無情地淘汰。
樓擠樓
去一位朋友家做客,不明白她為什麼在臥室窗戶的位置做一排頂天花的書櫃,影響了室內通風采光。她指指窗外,我們纔明白,如果沒有書櫃,對面人家就能從客廳毫無遮攔地看到她家的臥室。後來她去郊區一個大型小區游玩時就動了買樓的心,原因只是樓距夠寬。如今,不少人喜歡在郊區居住,不僅是因為郊區環境好,重要的是郊區住著寬敞,樓距寬,不再有樓擠樓的局促感。
看看許多市區的住宅,一個樓盤挨著一個樓盤,一棟樓連著一棟樓,一戶貼著一戶,『握手樓』、『接吻樓』比比皆是。老房子不說,目前在售的許多商品房仍然擺脫不了擁擠的缺點——樓距狹窄、樓層過高、一梯多戶、密度大。『樓擠樓』剝奪了人們的生活空間,反過來人們也會剝奪它的生存空間。隨著人們居住要求的提高,開闊樓距的樓盤纔能在市場上有立足之地,而那些擁擠的小區只好逐漸地被市場淡漠。
認錯『媒人』請錯中介
請中介公司賣樓,目的是利用專業隊伍,快快賣樓,快快回籠資金,要是認錯『媒人』請錯中介,無疑是倒自己米。
而劣質的中介公司通常有以下特征:
1.公司上下,『好橋』之人只得一個,幾個盤上躥下跳無暇應付;
2.接盤太多,人手有限,整天派些『跑龍套』的來應付發展商;
3.策劃方案無針對性,一條『橋』抄足全公司代理的所有樓盤;
4.市場變化反應慢,對手情況不了解,經常『慢半拍』,讓別人飲了『頭啖湯』;
5.跟著發展商走,毫無專業意見,指東打東,指西打西;
6.大灑金錢,亂出廣告,只投入,不產出;
7.經常使出不需策劃的策劃———減價,讓發展商的荷包不斷縮水;
8.銷售人員專業素養差,態度傲慢,給臉色客人看,懶帶客看樓,甚至趕客;要是閣下所請的代理行有符合上述特征三條以上者,可得要考慮『換馬』了,不然,花自己的錢,拿自己『教飛』,這還了得?
火燒心
在時下的戶型設計中,廚房靠近大門和飯廳的設計已是基本要求,一些大戶型甚至還設立廚房專用通道,主婦或保姆買菜回來就不必穿堂入室了;近20平方米的廚房設計在大宅當中亦大行其道,深受買家歡迎。
但目前仍有不少樓盤不注意廚房位置的科學設置。在平面布局時,隨便找個什麼角落就把廚房安置了,有的是進了廚房後纔進廁所,吃完了拉,像是挺符合人體消化的順序的,可想想,這邊正在弄吃的,那邊卻有人在排泄,真惡心。有的戶型本來入戶門旁剛好有位置作廚房,可邊上是過道,開不了窗,而設計規范要求不能有黑廚,亦即廚房內一定要有窗戶,但黑廁則沒有明確規定。於是發展商只好把兩個臥室之間的洗手間跟大門邊的廚房對調了。
廚房夾在睡房中間或在睡房邊上,這種設計買家們稱之為『火燒心』,不少人很忌諱。再者,這一設計實際使用起來也確實有問題——廚房產生的油煙、氣味會直接污染睡房。『火燒心』說到底就是設計不合理。如今房地產市場的競爭激烈,規劃設計與品質已是最根本的要求了。『火燒心』這種落後的房子怎能不被淘汰呢?
面積不好使用
近日與諸多稔熟二手樓市的業內人士交流,他們普遍反映實用率低、房屋間隔差的二手房越來越難出手。某二手中介代理公司的一位資深物業顧問說,他們分行就代理了一些存在這樣問題的房子,客戶去看房,就算朝向、樓層及價格優越,但一看間隔差、實用率低就直搖頭。隨著人們對居住要求的提高,選擇二手房姑且如此,可想對一手房的實用要求就更高了。
消費者講求居住以人為本,而最貼近人們生活的戶型是體現『以人為本』的核心。一個好的戶型設計就是樓盤的賣點,而難銷難售的樓盤免不了戶型設計不當的弊端。這些弊端主要體現在:
1、實用率低。根據建築標准,恰當的實用率應是小高層為85%以上,高層實用率為80%-85%,若低於此標准,房屋的性價比就大打折扣;
2、室內間隔不合理。有些樓盤的室內間隔根本不考慮買家的居住習慣、使用的方便性等因素。如將廚房設在房屋最內部,房間門對門,過道狹長,客廳面積小或視聽區與擺沙發的位置錯位,等等。消費者買了房子後往往要大動乾戈地把原來的間隔推翻重來;
3、梁柱外露,這是影響室內裝飾和使用的大問題。由於梁柱不能亂動,買家只好以修飾減少視覺障礙。
戶型設計不當的二手房已遭受『絕癥』命運,正是一手房戶型設計的前車之鑒,如果房子設計得『不見使』,那只能陷入死胡同了。
老兄,你買這房是用來練鐵頭功的吧!
孤家寡樓
筆者曾經去過這樣一個樓盤:該盤位於某個半島上,周圍只有孤零零的兩個樓盤。雖然該樓盤與市區的實際距離並不太遠,但偏安一隅,直達樓盤的交通車稀少,交通甚為不便。如果錯過了每小時一班的屋村巴士,就必須先乘坐到公交車,到達後再轉乘每半個小時一班的屋村巴士。如果很不幸,又錯過了屋村巴士的話,就不得不再花費近20元的出租車費纔能到達目的地。而在生活配套方面,樓盤除了本身所開設的幾間小型商店外,如果要購買更多或更新鮮的生活用品,就必須坐車前往幾公裡以外的購物中心。一到晚上,由於入住人口少,整個樓盤裡清靜得有點可怕。而據住戶說,由於孤家寡樓獨處一方,現在已經有不少住戶已經搬離。
其實,隨著開發區域的不斷擴大,目前房地產市場中承擔著開荒牛角色的樓盤不少。然而從現實來看,開荒牛不好當:由於這些樓盤大多處於新開發區域,周圍配套基本不足,且樓盤處於開發初期,自身各項配套亦有待完善,生活十分不方便。更嚴重的是,對於未來的發展前景,孤家寡樓仍將漫長等待,甚至在寂寞中慢慢老去。
所以說,孤家寡樓還是少碰為妙。除非真的喜歡孤寂。
樣衰
房地產業是拉動經濟的重要行業,房地產的從業人員多經驗豐富的行家,但也有個別決策者由於決策失誤,給其樓盤帶來一些負面的影響甚至是毀滅性的打擊。樓盤『死穴』之一的『樣衰』便由此錯誤地產生了。
所謂『樣衰』,是指樓盤的整體形象不好,包括樓盤名稱,外立面,推廣手法……等等。
外立面之於樓盤,如衣服之於人,外立面既不新潮、美觀、又缺乏民族特色的樓盤,難以引起人們的共鳴,有些還令人生厭。如某單體樓盤,外立面本就不美觀,外牆更貼金求轟動,豪得太俗。又如一些樓盤的推廣為求轟動而罔故大多數人的感受,亦被謂之『樣衰』。如某樓盤公然打出『騎單車和摩托車者不准入內睇樓』的廣告,策劃的效果是夠轟動的,但轟動過後帶來的負面影響相信不是一年半載能平伏的。不小心買了這樣『樣衰』的樓,買家也恥於告知他人。
路邊店
『緊鄰主乾道,多路公交車設點樓下,至市中心僅幾分鍾車程,交通極其便利……』在以前,不少樓盤都以緊靠大馬路、主乾道為一大賣點。而買家亦因貪其方便,對一些緊鄰主乾道旁的樓盤頗為受落,這一度令不少臨街樓盤得寵。時至今日,專家們預測,隨著買家置業觀念的轉變,與大馬路過份親熱的『路邊店』式樓盤,因會帶來種種對買家不利因素而被拋棄。一度受寵的大馬路現成為樓盤的『死穴』。
首先,隨著車流量的不斷增大,緊鄰大馬路或主乾道而帶來的噪聲、廢氣污染,與『綠色、生態、環保、健康』的流行居住趨勢大相徑庭,這是『路邊店』式樓盤的最大致命傷。要知道,住在這些樓盤裡,住戶們因噪聲、廢氣的影響,連窗都不敢開。這在連建材、裝飾亦要追求綠色環保的居住新趨勢下,買家們還會對這樣的牢房式生活感興趣嗎?因此,在今年,買家們不但不再一味追求緊靠大馬路的方便,相反,更會以遠離大馬路、主乾道,居住環境清靜優美為榮。
其次,『路邊店』式的樓盤,由於受市政規劃不確定因素的影響,遭受拆遷等的未來風險要大得多。事實上,隨著市政府對城市改造、規劃的不斷深入,越來越多的道路面臨著拓建、改造的可能。在這種情況下,最容易受影響的無疑就是緊貼在馬路邊的『路邊店』式樓宇了。『路邊店』,不可避免地成為房子的『死穴』。
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