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1、房產交付使用時應明示哪些材料?
房地產開發企業將住宅商品房交付使用時,應當向購房人明示住宅商品房准許交付使用證,提供商品房質量保證書和商品房使用說明書。商品房質量保證書應當列明保修范圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容。商品房使用說明書應當說明商品房的承重結構、管線部位、不得拆改部位、承重荷載和其他使用注意事項。
2、商品房保修期與產權證有何規定?
房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。商品房保修期應當自房地產開發企業將商品房交付購房人之日起計算。房地產開發企業應當自商品房竣工驗收合格之日起三十日內,按照國家和本市規定,申請辦理商品房所有權初始登記。商品房所有權初始登記後,房地產開發企業應當在商品房交付使用十日內,書面通知購房人辦理商品房所有權轉移登記手續和土地使用權登記。購房人在接到房地產開發企業書面通知之日起三十日內到房地產行政主管部門辦理商品房所有權轉移登記;房地產開發企業應當給予協助。房地產行政主管部門應當自受理之日起三十日內核發房屋所有權證。
3、商品房銷售合同有何要求?
商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本條例所稱商品房現售,是指房地產開發企業將已經完成所有權初始登記和取得准許交付使用證的商品房出售給購房人,由購房人支付房價款的行為。本條例所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房人,由購房人支付房價款的行為。商品房銷售實行許可證制度。房地產開發企業在銷售商品房前,應當向市房地產行政主管部門申請領取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的,不得以任何形式銷售商品房。商品房銷售許可證按幢發放。商品房銷售完畢的,市房地產行政主管部門應當注銷商品房銷售許可證。
4、商品房銷售有何規定?
房地產開發企業取得商品房銷售許可證後,可以自行銷售商品房,也可以委托具有資質的房地產經紀機構代理銷售商品房。已經取得銷售許可證的預售商品房整體轉讓的,雙方應當向房地產行政主管部門辦理商品房銷售許可證變更登記手續,並且通知購房人。轉讓人對購房人的權利和義務由受讓人承擔。房地產開發企業委托具有資質的房地產經紀機構銷售商品房的,應當簽訂委托合同,並出具委托書。委托書應當明確商品房的名稱、坐落地點、范圍和委托權限、委托期限等內容。
5、售房應遵守哪些規定?
房地產開發企業銷售商品房時,應當遵守下列規定:(一)向購房人出示商品房銷售許可證;(二)不得在商品房買賣合同約定的價格之外,另行收取其他費用;(三)不得在未解除商品房買賣合同前,將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人;(四)出售已經設定抵押的商品房,應當書面征得抵押權人同意,並書面告知購房人。房地產經紀機構代理銷售商品房時,除應當遵守本條例第二十條的規定外,還應當向購房人明示營業執照、房地產經紀機構資質證書和房地產開發企業出具的委托書。不得代理銷售無商品房銷售許可證的商品房。
6、商品房買賣合同有何要求?
房地產開發企業銷售或者委托房地產經紀機構代理銷售商品房的,應當與購房人訂立書面形式的商品房買賣合同。合同雙方可以采用房地產行政主管部門和市工商行政管理部門制發的商品房買賣合同示范文本。房地產開發企業與購房人應當自商品房買賣合同簽訂之日起三十日內,到房地產行政主管部門辦理商品房買賣合同備案;其中預售商品房買賣合同,還應當按照規定到有關行政主管部門備案。商品房買賣合同應當主要載明下列事項:(一)房地產開發企業、購房人、委托代理人的名稱;二)商品房項目的名稱、地點、樓號、房號;(三)標有國際通用坐標的房屋平面圖;(四)商品房的建築面積、套內建築面積、套內使用面積和分攤的共有建築面積;(五)商品房的共用設施和設備;(六)商品房的質量標准、裝飾裝修標准和室內設備;(七)商品房的交付使用條件和日期;(八)商品房的計價方式和總價款;(九)付款方式和時間;(十)商品房面積誤差處理方式;(十一)房屋設計、環境布局和設計、環境變更約定;(十二)爭議處理方式;(十三)違約責任;(十四)雙方約定的其他事項。房地產開發企業預售商品房時向購房人提供的售樓說明書,經雙方約定,可以作為商品房買賣合同的內容。售樓說明書應當包括位置圖示、布局圖、平面圖、裝修、公用設施、交付使用日期、物業管理方案等內容。
7、商品房銷售如何計價?
商品房銷售可以按套(單元)計價、也可以按建築面積或者套內建築面積計價。預售商品房不適用按套(單元)計價方式。商品房買賣合同載明的商品房建築面積與房地產行政主管部門核發的房屋所有權證書載明的建築面積不符時,以房屋所有權證書載明的建築面積為准。按套(單元)計價的現售房屋,當事人對現售房屋實地勘察後可以在商品房買賣合同中直接約定總價款。
8、面積了出現誤差如何處理?
當事人在商品房買賣合同中,對面積誤差處理方式未作約定的,按照以下規定處理: (一)面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)的,據實結算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出百分之三時,購房人有權退房。購房人退房的,房地產開發企業應當在購房人提出退房之日起三十日內,將購房人已付房價款退還給購房人,同時支付已付房價款利息。購房人不退房的,產權登記面積大於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由購房人補足,超出百分之三部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸購房人;產權登記面積小於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由房地產開發企業返還購房人,絕對值超出百分之三部分的房價款,由房地產開發企業雙倍返還購房人。面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%
9、對購房人的定(訂)金有何規定?
購房人與房地產開發企業為訂立商品房買賣合同約定訂立日期,購房人交付定金的、購房人與房地產開發企業為訂立商品房買賣合同約定訂立日期,購房人交付定金的,房地產開發企業不按期訂立合同的,應當向購房人雙倍返還定金;購房人不按期訂立合同的,購房人交付的定金不予退還。在約定訂立合同的日期內,雙方就合同條款不能達成一致時,房地產開發企業應當向購房人返還定金。
10、商品房合同如何變更?
房地產開發企業改變商品房買賣合同中約定的房屋設計和環境布局,應當在變更前征得購房人的書面同意。房地產開發企業未征得購房人書面同意而變更的,購房人有權解除合同,房地產開發企業應當退還購房人已付商品房房價款和利息,並按照合同的約定承擔違約責任。購房人將預購的商品房在初始登記交付使用前轉讓給他人的,應當按照下列規定辦理:(一)尚未付清商品房總房價款的,轉讓人應當事先征得房地產開發企業的同意;(二)已付清商品房總房價款的,轉讓人應當與受讓人訂立預購商品房轉讓合同,並書面通知房地產開發企業;(三)貸款購房的,轉讓人應當事先征得貸款銀行同意,有保證人的應當征得保證人同意;(四)轉讓人和受讓人應當自簽訂預購商品房轉讓合同之日起三十日內,持原商品房買賣合同和預購商品房轉讓合同向房地產行政主管部門備案。預購的商品房轉讓後,原商品房買賣合同載明的權利義務隨之轉移。
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