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王家興是我的好朋友,他是滬上一家知名中介公司某門店的店長。每次和他打電話,他都信心十足對我說:『如果你想炒房就找我,我保你賺。』確實,身在中介公司的他,幫別人炒樓就是他的職業。
2003年,第一次幫別人炒房
家興是於2003年入行的。那時的上海樓市已經起飛。對於自己做的第一個案子,每一個細節,家興都記得很清楚。那時在2003年的3月份,交易樓盤位於昭化路,定西路;是一個僅有40平方米的小戶型。房子較新,是一套於96年左右交房的7層新公房,帶電梯,目標房源位於6樓。該小戶型當時的均價就已經超過7500元/平方米了,在那個時候,這個單價已經算是高的了。買家首付了十萬,向銀行貸款20萬,期限十五年,月供1300元左右。
緊接著,買家又掏出1.5萬元對房子進行了全新的裝修,之後以2400元/月的價格將房子出租給了一個老外。當時這一筆交易令家興有些心動,投入11.5萬,以租養房,每月仍然能有一千多元的收益。
前一段時間,他得知,這位業主已經將這套房子轉手,轉手價格56萬。粗算一筆,減掉所有的支出,淨賺26萬,平均每年的收益在13萬。
這個案例給家興帶來的是興奮,有一種『出師了』的喜悅。那時,家興只想著能夠在業務上不斷的突破,讓更多的房源經過他的手找到買主,積累更多的經驗。
最得意的經歷——兩個月賺15萬
在家興的履歷中,這樣的案子比比皆是。在如今這個樓市瘋狂的年代,年收益10萬以上是非常正常的事情。『那,這兩年來,你覺得最成功的一個案例是什麼呢?』我問道。家興整理了一下思緒,『我所操作過的最成功的案子是幫助別人兩個月賺了15萬!』
2004年的11月,一位客戶找到了家興,希望在徐家匯附近覓得一套小房型進行投資。家興在選房時有他的原則:首先,房子最好位於交易活躍的地方。掌握這一點對於一個中介人員是十分輕松的,長期的工作使家興對於周邊一帶的二手房情況了如指掌。其次,周邊的公建配套也是十分重要的,再者,產品的性能自然也在考慮之內,這其中包括房齡(對於貸款影響較大),以及小區的檔次。
經過多次的比較,買家看中了位於中山南二路和天鑰橋路一套高層住宅。該案建築面積僅有36平方米,況且還是高層,使用面積其實很小。最後的成交價格是35萬元。這個買家比較經濟,房子到手後他僅拿出6000元進行了簡單的裝修。買家的意圖很直接,他想做短期投機生意。於是,還在辦理產權交接的時候,他便將房子又委托給了家興。
時間跨入到2005年。由於市場上的預期是春節後將有較大的漲幅,因此眾多投資者在這個時候欲大量的買進二手房,需求量激增。家興覺得此時是出手的最好時機。另外,我們不要忘了,在二手房交易中,除了真正的市場因素,由於信息的不對稱,中介引導的人為因素也佔有相當濃的成分。為了成交,他們會利用各種手段造成一房難求的假象。比如說當著下家的面,讓同事冒充買房者打電話進來;用語言刺激下家,讓他覺得如果不提早下決定房子就被賣掉了。這樣的事情對於家興來說都是家常便飯。
一對來自法院的夫婦終於沒有扛住來自中介的各方面攻勢,決心接受家興為他推薦的這套房子,以50萬元的價格成交!他們也是用來做投資的,首付15萬,貸款七成,月供2000元,出租後的租金收入為1800元/月。
再次談起這筆交易,家興仍然是十分得意的。但得意之餘,家興也有些許的遺憾。這種成功的案例越多,留給家興的遺憾也就越多。家興的這雙手炒熱了一套又一套的房子,把錢大把大把的裝入別人的口袋裡,卻沒有成就自己。
天上掉餡餅,他看見了,卻撿不起
這其中,最大的遺憾發生在2004年的9月。一天,家興接待了一位普陀區的客戶。這位女士在金沙江路和大渡河路附近有一處物業。她顯得很急,談到她的房子就有些煩。令家興覺得有些不對勁的是,她要把自己那160平方米的房子以單價5500元的價格出售。雖然她的房子是朝北的,但當時朝北的房子市場價格也要7500元/平方米。誰會以低於市場價近2000元/平方米的價格出手呢?難道這個人頭腦有問題?或者這套房子的工程有什麼問題?抑或沒有產權證,或者裡面曾經死過人?一時間,家興覺得這個案例比較棘手。
這位女士似乎非常急於出手。他對家興說『我只要到手90萬就行了,這房子越快賣掉越好。如果你們能以更高的價格成交,差價可以給你們。』家興從來不相信天上能掉下餡餅,這套房子後面究竟藏著多少的秘密?本著一個職業經理人的職業道德,家興決定把事情搞清楚。
帶著種種的疑問,家興撥通了這位女士的電話。令他意外的是,一聽是中介的人,電話那頭便開始滔滔不絕的談了起來。原來,這套房子給這位女士帶來了太多的難過的經厲。在最開始的時候,開發商背著業主將項目抵壓了出去。因此,這裡的業主都是沒有產權證的。但這位女士的人際關系比較廣,在電視臺裡有朋友。在朋友的幫助下,這件事情很快便被曝光了出去,得到了社會以及有關部門的重視。迫於多方面的壓力,開發商終於在較短的時間內為這位女士辦理了產權證。
但是事情並沒有因此而結束。她與開發商也就在此時結下了梁子。小區的物業公司是由開發商的親戚開的,開發商利用物業公司不時的與這位女士做對。在物業管理費,維修基金等各方面都與她過不去……
在家興看來,這位女士已被折騰得神經有些錯亂了。一個小時多,家興幾乎沒有說一句話,沒有提問,任憑她喋喋不休。又經過了幾次的實地考察,家興證實了她的說法,並且這位女士也不缺錢花。接下來的事情,就是要幫她找下家了。
如此誘惑的一塊蛋糕,一旦上市將會瞬間被搶走。近水樓臺先得月,家興想自己吃下。眼下的問題是他沒有那麼多的錢。盡管單價較低,但90萬元對於家興來說還是一筆不小的數字。家興當時的積蓄還不夠付30%的首付。於是他找到了一位家裡較有錢的同事,希望和他合作,一起來運作這套房子。但是,對方在經過細細考慮後決定放棄,他覺得房子太大不易出手。
由於房子主人急於出手,他不得不繼續為她找下家。在家興的朋友當中,有三個人對這個房子十分感興趣:一個臺灣商人,一個溫州投資客,一個東北女人。他們三個人決定合伙買這個房子。
他們很快便與賣家簽了合同。他們並沒有選擇一次性付清的方式,仍有一部分的款項是需要向銀行貸款的。臺灣人覺得自己去貸款公正費用過高;溫州人說自己手中房產太多,已經有較多的貸款;因此,最後他們決定以東北女人的名義去貸。但那個東北女人並沒有工作,他們在古北找了一家公司為她開出一份假的收入證明。
但戲劇性的一幕又發生了,銀行在決定放貸前打電話到東北女人的『公司』去確認,但得到的答復竟然是查無此人。結果,貸款沒有辦下來。
後來,他們三人又找到其它的親戚來幫忙。但銀行都以年齡太少,學歷太低,信譽不夠為由拒絕放貸。時間一拖再拖,他們沒有在合同規定時間裡付清全款。上家本來精神就有點問題,於是書面通知下家違約,要求要麼付清餘款,要麼賠償房價10%的違約金。
下家自然不願意付違約金,但又拿不出全款。於是,兩邊僵持住了。家興在中間不斷的調解,為他們謀劃最合理的解決方案。最後,下家終於找到能夠辦下貸款的朋友。雙方又重新坐到了一起。可上家又反悔了,以兩次簽定合同的人不同為由拒賣了。但這倒嘴的肥肉怎麼讓它溜走,那個臺灣人火了:『你今天如果不把這個房子賣給我,你老公和孩子的性命可要小心點!』
中介店裡,兩方鬧得不可開交。但最終,還是在家興的勸解下簽了合同。這件事歷時近兩個月,家興被折騰的身心俱疲。成交時,房子的市價已漲到了8500元/平方米。
2005年1月份,家興將這套房子再次轉手,成交價11000元/平方米,4個月,淨賺80萬左右。這不是什麼天方夜譚,這件事情就發生在家興的身上。只不過,他僅僅是一個操盤手。每當提起這事,家興都大呼『虧』啊。做為中介的他,比一般投資者有著更多的機會遇到類似的『異常』賣家。市場上總有那麼需要急需用錢的人以遠低於市場價的價格拋出房子,求助於中介公司是這些人最常見的作法。一般來說,如果遇到這樣的情況,不是業務員自己融資吃進,就是被中介公司自己買進,然後再轉手賺取差價。家興只可惜自己當初拿不出足夠的資金。
一次一次,房子經過家興的手不停的昇值;他和炒房人一起嘗過樓市的酸甜苦辣;他是樓市英雄產生的見證者;他是涉入樓市這潭水最深的人之一,但他卻又從未真正沾濕過衣襟。
家興出手了,樓市疲軟了
終於,在資金積累到一定程度的時候,家興終於自己出手了。今年1月份,他看中了一套漕溪三村的房子,以40.5萬的價格吃進,另又掏出了一萬元進行裝修。產權證的過戶一般要兩個月左右,當家興一拿到產權證便掛牌出售。買家很快便找到了,他們最後以48萬元的價格成交。雖然,這比起他的紀錄來說不算什麼,但畢竟這是他的第一筆投資,炒樓的錢用得都自己的。家興這時也將工作辭掉了,他想要自己開個房產中介店。一方面,不再為別人打工,另一方面方便自己繼續進行房產投資。
天有不測風雲,政府在這個時候推出了一系列的針對樓市的調控政策。下家在交易進行到一半的時候突然違約,扔下了5000元的違約金跑了。上海樓市因為政策的影響急轉直下,家興開公司的念頭也暫時擱淺了。家興現在有些無奈,市場最好的時候他在幫別人炒樓;當他入市了,樓市卻遇到了波折。他現在只期盼著上海樓市能夠早日的回暖。
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