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樓市的僵持、觀望局面已持續兩個多月,資金鏈越繃越緊的開發商們坐不住了。『房地產市場的宏觀調控正處於關鍵時期。』建設部副部長劉志峰日前表示。在這關鍵時刻,部分開發商通過『集體維權』,再次展開與政府、市場的博弈。
另一些開發商明確判斷:樓市冬天已經來臨。他們開始為自己的『棉衣』——現金流而擔懮。
集體救市
6月5日,中城聯盟在萬科深圳總部召開座談會,與會者為來自萬科、萬通、河南建業、浙江南都等25家企業的40餘位代表,萬科集團總經理郁亮親自主持了會議,並發表題為『共度風雨守候彩虹』的發言。郁亮稱:『必須對本次調控的長期性、全面性、嚴峻性有清醒認識。』
萬科公司網站發布了此次座談會的消息,其中有這樣的文字:『宏觀調控帶來的困難和挑戰將波及全行業,在日益變冷的天氣中合作和聯盟將更為重要。統一認識,加強交流將幫助我們在風雨中攜手共度,守候到彩虹的到來。』
如果說,在這次座談會上,參與的開發商在『日益變冷的天氣中』抱團取暖,那麼,於第二天舉行的另一個座談會,則有濃重的開發商『集體維權』色彩。
6月6日,『全國房地產企業自律、誠信座談會暨全國房地產商會聯盟揭牌儀式』在上海舉行,參加者主要是工商聯住宅產業商會的成員。在座談會上發言的開發商代表,矛頭直指宏觀調控對房地產行業的有壓無保。
『房地產行業如果引導不正確的話,可能會產生一些負面影響,而且這些負面影響之大可能遠遠超過我們的預期』,全國工商聯住宅產業商會副會長盧鏗在座談會上分析:『從保護全社會的廣泛利益來講,當務之急不應該是壓房價而是「救市」!』
北京的開發商行動更早。任志強遞交『萬言書』,引起軒然大波。潘石屹也表示對市場走向的擔心:『市場低迷的狀態如果再持續兩三個月,恐怕就會出大問題了。有些資金緊張的企業可能就會率先降價賣房,但是越降老百姓越不敢買。因為現在主要是期房銷售,買房的人會擔心項目爛尾,到頭來錢房兩空。樓市一旦崩盤,就會進入惡性循環,危及金融系統風險和國內整個經濟安全。』
可能危急金融安全和整個經濟安全,這是房地產業博弈的最後籌碼。因為這一點,一些開發商抱著期望,等待轉機。
現金為王
另一些開發商則清晰地感覺到:樓市的冬天已經來臨。基於這樣的判斷,『現金為王』成為指導他們行動的原則。
某浙江大型開發商上海公司老總表示:『我個人的判斷是,7、8月份,上海樓市實質上的降價就會來臨。』因此他們已開始在內部『開源節流』。
今年3月,這家開發商就推倒年初的財政預算,以新標准重新制定。工程款、工資、利息……所有開支項目事無巨細,非常詳細地列出,按可能出現的資金最緊的情況制訂支出預算。之前,按公司的制度,支出預算只需由分管財務的項目公司副總向總部匯報,推倒重來做出的預算表,則必須由項目公司老總親自仔細檢查、確認。這是『節流』。
至於『開源』,這家公司抓緊與海外基金、國內資本洽談合作,希望引進資金,並加強樓盤銷控。讓他覺得慶幸的是:項目中原定今年5月開盤的40餘套房源被提前至3月入市,並於當月順利售罄。當時,不乏開發商看好市場昇值進行『捂盤』,以致今天難以消化當初的房源。
『如果今年的銷售額只有去年的70%,或者50%,我們應該怎麼應對?如果從現在開始,不再有一分錢進賬,又該怎麼應對?』該老總認為,這些都該想好應對之策。他坦承『公司也很慌,感受到了資金鏈的緊張』。
這個月,另一家全國布局的開發商開始制訂『收縮戰略』,應對已來臨的樓市之冬。該公司高層在天津召開會議,對市場進行研討,結論相當悲觀:樓市再次回暖需要的時間是3年。它因此制訂了『收縮全國布局』的戰略,計劃將全國版圖從13個城市收縮為5個城市。前天,另兩家品牌開發商負責人明確表示,迫於資金壓力,他們接下來會進行降價。
『這些開發商習慣了活在春天,但是,有春天就有冬天。』《上海樓市》『海外版』主筆蔡為民認為,多數開發商沒有經歷過冬天,目前也還未意識到當務之急是『多穿衣服』。
華為公司總裁任正非有一篇流傳甚廣的文章——《華為的冬天》,其中有一句著名的論斷:『沒有預見,沒有預防,就會凍死。那時,誰有棉衣,誰就活下。』而『棉襖』就是現金流。目前開發商的應對之策就此展開。
增加銷售回款。為盡快回籠資金,開發商們紛紛向客戶提供打折、貼補契稅、補貼利息等優惠。但收效甚微。『誰先推出實質性的降價,誰獲得先機。』個人理財網CEO洪曦認為,關鍵在於價格。
賣地。有的企業已經做了,成功獲得了寶貴的現金;有的企業有這樣的打算,但眼下尋找買家並不容易。
賣股份。有的企業打算賣掉公司,退出市場;有的希望部分出售,渡過難關。希望賣地和賣股份的企業,接下來將會增多。
尋找有資金實力的合作伙伴。大家都這麼想,要想很快找到,恐怕不容易。
產品品質取勝。這個辦法只適合在品牌、品質、實力方面有優勢的企業,在買方市場的情況下,它們的產品比競爭產品有銷售優勢。但現在纔想到,那就來不及了。
借高利貸。這是一位房產企業老總玩笑之語,參考價值不多。
……
房地產商的棉衣,在哪裡呢?
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