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在國家的系列調控政策和嚴厲督促下,上海的房價終於開始回落,部分游資也是匆忙從上海樓市抽身而出。這時,那些由上海『功成身退』的游資動向就顯得格外引人關注。據說這些由國內外機構資金和個人資金組成的游資從上海撤下來後,開始紛紛轉向北京。不少人開始擔心大量游資湧入,北京的房價會不會進一步上漲。對此,一些業內人士表示游資確實已經進入北京,但也有一些業內人士認為目前北京並不適合大量游資的進入。
甲方:認為熱錢進入北京方觀點
業內人士
撤離上海轉向北京
上海房地產市場的改變從今年3月份就已開始。在系列調控政策的『降溫』下,短線游資逐漸撤離上海,其中尤以江浙投資為甚。估計從上海撤出的江浙資金已有上百億元,而這還只是開始。
還有一些海外基金也在從上海撤離。4月份,兩家外資減持旗下房地產項目,一樁是摩根大通以每股平均價2.09港元,減持上海復地270萬股,涉及金額約564萬港元;二是4月末,荷蘭國際房地產以3081萬元人民幣將松江復地30%的權益轉給上海本地開發商上海復地,這被看成外資撤離上海的標志。隨著上海房地產市場資金流向的變化,他們將目光投向了北京。
業內人士
海外基金向北京靠攏
海外房地產基金進入中國後主要是聚集在上海,主要是當時上海的房地產開發市場化程度在全國相對要高,投資回報率相對較高。但是今年一個比較突出的現象則是這些海外的房地產基金逐漸開始向北京靠攏。比如今年4月,在全球發行的揚子基金宣布,斥資3000萬美元,整棟購買北京中遠遠洋新乾線D座酒店式公寓作為其長線投資的對象。揚子基金是第一次出現在北京公眾的視野。其投資重鎮原本是在上海,此次簽約中遠遠洋新乾線,只是其邁入北京的很小一步。
戴德梁行投資部負責人
北京市場風險較小
在由房價高漲而帶來的『政策市』如上海等長江以南地區,投資尤其是投機將面臨越來越嚴厲的打壓,而相對平穩的北京市場或許因其風險相對較小而愈發顯示出其獨特的吸引力。國內外投資者正是看好這一點紛紛轉向北京房地產市場。
上海開發商
短線游資關照北京
目前的上海游資已經裂變成兩個陣營:一方是短線炒作為主的游資,在嗅出了政策的嚴厲信號之後,開始撤離上海;另一方則是長線投資的游資,他們篤定政府無法長期抑制房地產市場,因此仍留守上海,等待政策的松動。
撤離的短線游資既有機構資金,也有個人資金,大約佔盤踞上海游資的40%左右,他們其中一部分轉向了其他行業,還有一部分仍滯留在房地產行業內,只不過轉換了城市。千裡之外的北京,似乎開始受到這部分游資的關照了。
分析人士
北京房價相對平穩
相比上海,北京的房地產價格上漲速度相對比較平穩,並未出現像上海那樣的大幅上漲情況,因此,在對政策甚為敏感的游資看來,現在的北京比政策嚴控下的上海更為保險,當然,游資也認為,北京房價上漲的空間要大於以後的上海。
於是,包括揚子基金、摩根斯坦利、美林集團等機構,以及以溫州炒房團為代表的個人游資,紛紛以各種形式開始登陸北京。這些機構資金和個人游資,他們大都有在上海投資房地產的經歷。
乙方:認為游資沒有進入方觀點
中原房地產經紀公司李文傑
北京不適合短線投資
北京的情況與上海不同。首先在二手房交易程序和時間上,上海程序簡單,10天左右就能辦完買賣手續,但在北京卻至少要經歷數月時間,這與短線投資快進快出的操作方式是一種巨大的矛盾。另一方面,從年初以來,央行加息、調整房貸利率,財政部准備征收房地產稅、國務院出臺八條意見等宏觀調控措施已經有了初步的效果。在房地產大勢的走向上,北京現階段的情況與上海房價飛漲的時期已經有了明顯差別。所以北京目前並不適合上海的資金進入進行短線投資。
全橙地產增值服務公司朱凌波
觀望成風市場進入調整期
國家的一系列調控措施流露出的信息,已經對購房者的購房心態造成一定影響,持幣待購的心態開始出現,此次北京春季房展成交額大幅下滑就是明顯的例證。而持幣待購的現象一旦出現並形成一種潮流,將促使樓市從高漲期轉向滯脹期,甚至在部分樓盤出現房價下降的現象。觀望人群越來越多,這也意味著樓市的價格已經上漲到一個調整期,不太可能繼續沿著去年的上漲幅度發展。如果以炒房的心態入市,很可能意味著在高點購進,而在未來的數年內無法獲利脫手。顯然,現在在北京樓市操作短線投資並不是很好的時期。
業內人士
熱錢沒有湧入北京的四大理由
雖然北京和上海都是國際性大都市,但熱錢並沒有大量湧入北京,原因主要有四個方面。第一,上海樓市是目前中國最發達和最成熟的,不僅一手房交易量極其巨大,更主要和重要的是二手房發達和成熟,二手房總交易量接近甚至超過一手房。出於資金安全考慮,國際熱錢第一要求就是進得來出得去,必要時容易脫手。目前北京二手房交易量不足上海的五分之一,易進來難出去是國際熱錢不願『落戶』最主要的原因。第二,上海房價尤其是高端房價的上昇通道已經完全打開,價格容易上昇。國際熱錢進來的主要目的是贏利保值不是自己居住,考慮的著重點不是價格高低和性價比,而是有沒有上昇空間和有多大的贏利機會,顯然上海更加符合這種要求和條件。第三,上海已經成為境外人士購房和投資的首選目標,具有積聚和集中效應。這種積聚和集中效應使這些資金感到更加安全,具有互相保護和保證,以及進一步推動房價上漲的作用。第四,目前上海房屋交易成本仍然比較低,北京的契稅要比上海高很多。另外上海交易手續及程序也比較簡單寬松,境外居民可以直接用境外身份買房,不必辦理當地的居住證明。
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