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6月1日,國家七部委聯合頒布的穩定住房價格政策開始實施。國內幾大主要城市的房地產市場都或多或少地出現了震蕩。尤其在二手房市場,不論交易量還是交易價格都開始進入新一輪的變化周期。
新聞背景
對於動輒以數十萬元計的房地產交易而言,5%的稅費增加率不算小數。尤其對於個人消費市場。於是,全國各大城市的房地產市場都出現了不同程度和形式各異的變化。
北京
自住型購買仍是主流
營業稅新規剛剛開始執行,北京市場上的二手房就已經出現拋售勢頭,據稱,這其中一半是炒房者所為。但北京地產業內人士表示,二手房市場仍將長線看好,目前短暫的非理性市場不會打擊購房者的實用需求,他們預計幾個月內市場將恢復交易常態。
七部委聯合出臺的《關於做好穩定住房價格工作的意見》中規定,從今年6月1日起,將對『未住滿兩年再次轉售的住房征收全額營業稅』,這使北京的二手房市場出現大面積拋盤。從北京幾大房地產經紀公司了解的情況來看,由於業主大量拋售,二手房供應量近期大幅增加。但是業內人士普遍認為,北京二手房市場還是『以自住購房為主』,北京市二手房在很長一段時間內仍將供不應求,因此將來的房價不宜看空。
上海
『售轉租』緩解交易壓力
房源拋售的現象同時出現在上海,而對於供大於求的二手房市場,滬上房主則更傾向於以『售轉租』的方式緩解眼前的交易壓力。
新政策出臺後,上海很多房主也都開始積極掛牌出售房源,但由於接盤者寥寥,不少房主不得不將出售房源改為出租,這使原本冷清的二手房租賃市場開始回暖。據了解,目前『售轉租』現象在上海很多中介公司中涉及的房源都達到將近20%。
一位某房產中介店辦理『售轉租』手續的齊先生表示,日前七部委出臺關於征收房屋交易營業稅的規定,使二手房價格走勢撲朔迷離,最近看了幾家中介公司,都有不少人在掛牌賣房,所以擔心自己去年買的二手房價格是否會受到影響。他說,反正自己目前的住處和資金都還不是很緊張,與其湊熱鬧掛牌出手,還不如委托中介公司幫自己管理出租。一來可以以租養貸;二來也可以先避開市場風頭,等合適的時機再出手。
廣州
不少業主降價急售
作為國內最成熟的二手房市場之一,廣州市的三級市場對於新政策似乎格外敏感。砸價拋盤的情況已經開始出現。據了解,一些個別業主為了盡快脫手房源,甚至將交易標價降低10萬元。同時,也有不少買房者到中介公司諮詢情況或是要求自己有意向的房屋的業主降低房價。
國家七部委新政策正式實施僅僅10天,廣州市某中介公司轉讓二手房的客戶中,就有近三成房主主動要求降價拋售房屋。據透露,天河區一套148平方米的二手房業主,因為著急出手,甚至將價格從100萬元降至90萬元。這些提出降價拋盤的業主中,有相當一部分房主是只有預售契約,但未取得房產證者。根據廣州市某中介公司調研,目前廣州市的二手房交易中,只獲得預售契約、未獲得房產證的住房佔了20%,新政策出臺後,這一批房屋都會被擋在二手房交易的門檻之外。而廣州每月的二手房成交量平均有3萬宗左右,因此該政策涉及到的群體數量也不小。
廣州市中介市場業內人士指出,由於新政策提高了二手房進入交易市場的門檻,只有預售契約、沒有房產證的房屋不能進行二手交易,而購買年限不滿兩年者要按其取得的售房收入全額征收營業稅。進行二手交易的成本增加,使市場上的二手房源數量有所縮小,中介機構業務量也將隨之下降。
武漢
營業稅出現『AA制』
在營業稅是否會增加二手房交易成本而降低成交量的疑慮還未有回應的時候,武漢的二手房交易市場卻立即出現了買賣雙方營業稅『AA制』的現象,甚至一些買家還提出了要為房屋營業稅『埋單』。
武漢市某中介公司總經理表示,一些在6月1日前談妥交易但未辦妥手續的顧客,會出於交易誠意而雙方協商解決營業稅問題。例如,武漢永清庭苑的一套二手房來不及在6月1日前完證,房主和買家便談好雙方各交一半營業稅。這種情況最近在武漢二手房市場的交易中比較多見。尤其是合同房交易,要先將房產過戶到自己名下,再過戶給買家,實在來不及,雙方紛紛協商營業稅的問題。有的房源緊俏的賣家,甚至會有買家主動承擔營業稅,並按照原計劃進度順利完成交易。
繳納營業稅自然要先明確需執行新規的房屋標准。據了解,武漢市的普通住宅界定標准規定,凡單價超過5500元/平方米、總價超過70萬元或別墅住宅等三類均視為非普通住房,按4%征收契稅(普通住宅為2%)。而此次國家規定的普通住宅是指住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的。因此,這兩項標准還可能會重新協調。
南京
投資比例明顯回落
國家七部委新規出臺後,南京二手房市場的投資消費比例迅速萎縮。僅政策出臺後的5月份,南京投資購房比例就已從今年1月份的11.9%大幅回落至4.2%。
受房產新政中營業稅及高檔房的影響,南京一些投機性房源在一段時間內通過適當讓價等方式加大了出售力度。
據統計,新規出臺後南京二手房市場交易中,房款總額在60萬元以下的二手房佔88.8%,比4月份增加3.86%。同時,100平方米以上住宅的交易量與前月交易量相比增長幅度最大,表明由於『房產新政』出臺,購房者為了回避營業稅而加快了購房步伐。不過,業內人士預計,本月100平方米以上的二手房所佔比例將開始回落。
隨著『房產新政』中有關營業稅及高檔房政策的實施,投資購房數量出現了下滑,由4月份的8.7%跌至5月份的4.2%,與去年同期相比下降了51.7%。而改善居住條件購房仍然是南京絕大多數購房者的主要動機,據統計,今年以來南京改善自住型購房比例始終保持在50%-60%之間。(安元)
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