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2002年末,隨著新一輪經濟增長周期的到來,國內房地產價格開始小步上揚,上海、杭州等地房價則是持續攀昇。
2003年上半年,雖然有『非典』來襲,但沒能阻礙各中心城市房地產業的逐漸火熱,央行的貨幣供應量也超過了預控目標,為防止投資增長過猛引發通貨膨脹,2003年7月7日,央行發布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,此即業界所稱『房貸新政』。
2004年,成為政府實施嚴格土地政策的一年,『8·31土地大限』出臺,要求土地按照市場化要求進行『招標、拍賣、掛牌出讓』,終止了過去的協議出讓。
土地政策的規范,有了地價上漲預期帶動房價上漲的炒作由頭,上海、杭州、北京、南京等城市住宅價格快速拉昇,投機成分異常濃烈。
進入2005年,房地產投資增幅不減,商品房價格在各地中心城市還屢創新高。『兩會』上,《政府工作報告》明確提出,要『抑制生產資料價格和住房價格的過快上漲』。人大會剛剛落幕,央行就調整了住房貸款利率,來抑制和預防房地產市場可能存在的泡沫,央行『3·16房貸政策』出臺。
4月27日,國務院常務會議出臺《加強房地產調控的八項措施》,被業界稱為《國八條》。五一節後,中央七部位聯手出臺《關於做好穩定住房價格工作意見的通知》。《意見》不但調控供應方,還對購買方進行了調控,措施具體,可看出中央的明確決心。
政策是一步步出臺的,兼顧了各方的利益,隨時注意著市場的動向。從這一系列的政策出臺,可以看出中央政府調控經濟的市場化程度在加強。而眼下的樓市,還多了一個重要的變量:人民幣幣值。即便對經濟領域毫不關心的人,近來也能常聽到一個詞組:人民幣幣值。大量的境外游資通過地產載體進入中國大陸,賭人民幣昇值。
眾所周知,高流動性的國際游資對一國的經濟可以構成很大的風險。中央政府在這一關鍵時刻有意令樓市降溫,是為將這種風險降至盡可能低。是國際游資為中國經濟所用,還是中國經濟為國際游資所用,要作出趨利避害的選擇,現在是一個很關鍵的時刻。這種對大勢的研判,是地方政府、開發商以及購房者所難以了解並理解的。
如果僅就房地產市場的發展和表面的供求關系,很難說清本次房地產調控的難度和中央政府大刀闊斧的政策企圖。這裡新增了一個背景,就是今年以來,國際市場石油、原材料價格疊創新高,截至五月初,美聯儲已連續8次加息,更對人民幣昇值構成壓力。中央政府的舉措,實際上是仔細考量了當下敏感國際經濟關系而作出,『功夫在詩外』。
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