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購房不足兩年的業主以及購房滿兩年的非普通住房業主,6月1日前出手房屋?
即將到來的6月1日,對於持有多套房產的炒樓者和套貸的開發商來說,是一條生死線?
七部委《意見》和一系列新的調控政策出臺後,樓市大勢已去?
從3月底的『國八點』到上周三的7部委聯合發文,針對房地產市場的政策步步為營,在逐漸細化的政策框架下,北京房地產市場開始進入觀望期,短期效應已經顯現,但眼下人們顯然更為關注中長期走勢。
房價拐點預言是否將被市場證實?交易稅新規將啟動二手房市場的進一步活躍?實名制將有效抑制樓市的虛假繁榮?
圍繞近期集中出臺的政策,《房產資訊》展開深入調查。
『6·1』是個『坎』
『即將到來的6月1日,對於持有多套房產的炒樓者和套貸的開發商來說,是一條生死線。』樓市分析專家李小寧針對七部委『意見』談到自己的看法時對記者說:『如若不能及時變現,等待的將是沈重的按揭和利息。但是,在這半個月的時間裡能否找到合適的下家,能否順利地過戶,確實是一件難上加難的事。』
七部委出臺的『意見』規定,自6月1日起,對個人購買住房不足兩年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
『6月1日可能成為市場交易的分水嶺。』房屋中介機構我愛我家的負責人明確表示了他的觀點。他認為,一方面,許多購房不足兩年、有出售意向的業主以及購房滿兩年的非普通住房業主,會放棄持房觀望,趕在6月1日新政策執行前將手中房屋盡快出手,房源的集中釋放必然會帶來成交的短期放量。而另一方面,6月1日稅收新政策開始執行後,受5%營業稅的限制,許多在營業稅征收范圍內的業主會暫緩出售房屋,選擇『以租代售』的方式;同時,由於對『6·1』新政策所帶來市場變化預期的不確定,買賣雙方的交易意願也會受到一定影響。這些因素必定會抑制成交,從而使成交量有所下降。
投資拐點已經形成?
有專家認為政策的出臺,預示著市場正在向投資者的心理底線逼近。『從開發商的角度看,盡管不願降價,但他們中多數如果連續兩三個月沒有成交,資金、成本等壓力將難以承受,而從3月調控政策出臺至今已有兩個月。五六月將是新樓盤上市的高峰期。綜合判斷,也許6月份真的會成為樓市的'分水嶺'。』
『從長遠看,最近幾個月將成為近些年樓市發展的拐點。』李小寧說:『'期房限轉'的確是一記重拳,砸了投機的炒樓者,砸了套貸的開發商,也震動了許多投資型的購房者。因此,投機和投資者們近期會及時調整自己的步伐。投機將集中拋盤,而由於投資的初始成本加大,未來成本又有很大的不確定性,再加上政策具有強烈的導向性作用,使得好多購房者對市場的心理預期正在逐漸轉變,放緩投資的步伐。』
李小寧將這次新政形象地比喻成門鎖。『'期房限轉'和加收營業稅的門鎖,使一些投機的炒樓者和利用虛假合同套取貸款的開發商嘗到了房產被套牢和買賣成本加大的苦果。同時,也使得投資型的購房者要更加仔細地權衡利弊。』
自住買家不會受到影響
國瑞城營銷策劃總監陳南苹認為新政策目標准確地打擊了炒買投機行為,但並不影響真正買家和長期投資者。『這幾天有很多想買國瑞城的客戶及長期投資者來問我對樓價的意見,我首先會問他們'你買房是想在兩年內炒期房獲利嗎?'95%的人都說不是。我對他們說,那新政與你沒直接關系。』
『我想過了'6·1'大限,應該會慢慢穩定。一方面是沒實力的投機客,會在這大限前推出存貨或取消交易,另一方面市場亦會慢慢消化了這新政策影響,個別地區樓市在劇痛後將會更健康發展。所以對買房自住的客戶來說,他們不是新政要打擊的目標。』而在房價的走向上,陳南苹說:『看房價不能只看價格,而要看開發房屋的各項成本構成。不能光看價格漲幅,而忽略了成本漲幅。』
李小寧也認為只有一次置業的自住者不會受到更多的影響。『從購房者的構成看,炒房者已沒了市場,而一些投資者會因為投資成本加大而退出購房隊伍。這些將會使得自住的比例在購房隊伍中逐漸加大。就目前而言,許多購房者表現出來的最直接的做法是降低了購房的總價款。』
房價將逐漸回落?
在去年就曾放言房價將在2005年回落3%到5%的李小寧在談到房價時表示,也許這個回落的幅度還會加大。『從目前看,新政策對投資有所抑制,人民幣昇值也逐漸走入日程,更多的是購房者處於觀望,再加上下半年樓市會出現放量,這些都會導致供需關系產生變化,使虛高的房價回落下來。』
不過,過多的市場限制使得一部分房地產業內人士有些擔懮。『這是一項針對投資者的政策,但如果一旦失去回報,以及限制被交易,就會在很大程度上阻礙市場原本正常的流通。』
『政策是為平抑房價,但如果投資者大量轉向租賃市場,房子不出來,是不會出現降價的。』
北京萬年花城房地產開發有限責任公司副總經理黃璽慶認為解決房價的問題實際上是在解決供求關系。『欲使房價回落,必須從根本上解決土地供應問題,加大土地供應量。』在解讀七部委的新八點時,黃璽慶認為看不到從根本上改變土地供應的內容。『出於投資目的的高檔房的需求將會以較快速度下落。但是對於中低檔房,由於有實際需求做強力支橕,房價的回落是非常有限的。如果國家不能迅速解決土地供應問題,中低檔房的價格仍然會繼續提昇。』
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