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一慢 房價穩定成定局 買房不必再追高
南開大學劉玉錄博士對記者說,面對欲罷不能的一季度房價上漲數字,國家終於打出快速有力的連環組合拳——利用稅收遏制囤地、囤房、炒房等令房價虛高的行為。加息、二次加息、《國八條》、《新八條》,讓人們看到了政府調控房價的決心,也顯示出房地產市場對我國經濟發展的現實作用。
據劉玉錄博士及一些顧問公司專業人士分析,目前中央調控的政策路線越來越清晰,這次是多部門聯合啟動經營稅等稅收杠杆進行調節,內容也很具體,從供給結構、價格結構、市場監管等多方面提供了可操作性的規定,包括了導致房地產價格上漲的所有重要因素。同時,現行的對個人銷售住宅稅收優惠政策,如契稅、土地增值稅、個人所得稅等,在此次調整中按兵不動,為今後的調控預留下了伏筆。
可見,房價穩定已成定局,這就給了消費者一顆『定心丸』,今後不用再怕房價上漲爭著買房。而且也給跟風買房者敲響了警鍾,過去那種稀裡糊涂買房,特別是買中高價房,不滿意賣出也不賠的市場將會改變,要小心買進容易賣出難。所以專業人士也強調,選房可以放慢腳步、貨比三家,不該出手別出手。
一算交易成本
據房管部人士介紹,本市目前商品房的買賣交易中普通房交易成本在3%左右,5000元/平方米以上商品房因為契稅就達3%,總交易成本在5%以上,加上期房佔用的資金成本,一套中高價住房的實際交易成本在7%以上。
而6月1日實施新的住房稅收政策後,在兩年內出售的商品住房將按銷售價全額交納5%的營業稅,加上再次交易的轉讓過戶等費用,住房交易成本將上漲5%以上,非普通住房的交易成本將達13%以上。可見,其投資價值空間已經很小。所以專家提醒,今後買房,首先要確定是否自住,如果是自住加投資或直接用於長期投資,就要制定長期投資計劃,比較交易成本在投資中所佔的比重,否則買房後兩年內如果想出手的話,不但可能無錢可賺,還可能賠上本錢。
二算 期房風險成本
劉博士等人士還提醒,現在的新建商品房銷售多數是期房,有的甚至在兩年後纔交房,這實際上增加了購房者的資金佔用成本,加上貸款買房產生貸款利息成本,期房的總成本已經很高。過去買期房後可以隨時賣掉,不滿意還有退路,期房的風險成本還有一定的市場釋放餘地。但是在目前宏觀調控的市場中,期房買賣受到限制,而由此可能產生的市場風險成本也在增大。因此,買期房更要小心,除非其產品優勢突出、價格合理,否則還是不買為好。
三算 居住成本
新調控政策主要是針對商品房的短期炒作等行為,但是在房價不再虛漲的大環境下,買房人也有條件冷靜計算、比較一下新房的居住成本和長期投資成本,在逆市中發現有長久居住和投資價值的好房。
記者日前在全國生態住宅研討會上了解到,目前國際上對居住成本的定義,除了包括交通成本、消費設施成本、物業管理成本等,還要特別體現建築的節能及對各種資源的利用、再利用,體現居住者長期居住的舒適感。這種住房是通過高標准的環境設計、各種生態建築技術和材料的應用來體現的,其中包括普通房的建設。這樣的房屋其實不僅適合自住、也適合投資。(王哲)
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