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顯然,目前的房地產已經成了一個暴利行業,然而這種高利潤是如何做起來的呢?據了解,開發商維護自己高利潤的『手法』通常有以下三種:
調高樓盤容積率調高容積率是壓縮樓盤成本的重要法碼。據一位李姓的房地產商介紹,目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過2。也就是說房地產商可以開發不超過2倍於土地面積的商品房。而有『實力』的房地產商會通過特殊的途徑,打通主管部門的關系,以『做城市標志性建築、政府重點工程或其它多種理由』把樓盤的容積率調高到3或者5,有的甚至調到9或10,這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍、5倍甚至10倍於土地面積的商品房。『平地拔高樓,利潤馬上呈現幾何基數的增長。』
這位開發商對記者說,當然,能做到調高容積率的房地產商必須是很有『實力』,往往都是和政府相關主管部門相當熟絡的『業內通天大腕』。其中的環節大都是暗箱操作,不為外人所知。
他說:『要看哪個房地產商做得成功,看他的繁忙程度就知道了,有的周末節假日也忙得見不到人,去哪兒了?很多時候陪領導乾部釣魚去了,旅游去了。關系不到位、實力不夠雄厚的開發商想陪也輪不上呢。』
做假賬、巧避稅一些開發商對記者說,房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計,深諳開發商做假賬的需要,可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤,可以處理成只賺四千萬或者更低,給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假像。
一些開發商還告訴記者,房地產商還很善於利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策,在銷售新的樓盤往往都會在這些地方注冊一個新的公司,以享受高新區、開發區招商引資的新企業稅收減免等優惠政策。他們說,做一個樓盤也就幾年時間,恰好和新企業減兔稅收的優惠周期相一致,『僅這一項就可以省下數百萬甚至上千萬元。』
差價空轉按照國家的政策,土地必需先進入各地的『土地儲備中心』,然後再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議,許諾如果得到這塊土地,將會如何回報,如無償替政府承擔一些公益性建設為市民修建一個廣場或是修路架橋,而政府將給於適當比例的土地優惠。於是地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻,以阻斷其他的競拍者。
當事先做了工作的開發商如願以償拿下土地標的後,賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政,緊接著又會給地方財政打一份報告,說明自己無償修建市政公益設施,希望政府給予價差補貼或優惠。然後就像企業出口創匯、外貿退稅的形式一樣,財政會通過土地局返還開發商約定比例的款項。這樣開發商實際上是以折扣價買到了好地塊,如果管理和控制建築成本有效,返還的款項除了修建公益設施還可能有剩餘。而房地產開發商還會以『樓盤周圍環境綠化好、公益市政設施齊全』為由抬高房價。這樣,修建市政設施的成本通過高漲的房價最終還是攤到了老百姓頭上,開發商自然穩賺不賠。
『國八條』面臨執行考驗地方政府會希望房價下跌嗎?
為了平抑房價,國務院先後於今年3月、4月相繼出臺了被媒體稱之為『平抑房價組合拳』的新舊『國八條』共16條指導性措施。然而對以『平抑房價、調控房市』為主要目標的『國八條』,許多房地產開發商認為,『國八條』要取得預計實效將取決於能否有力地得到執行和實施,而作為執行、實施其措施的主要力量——地方政府是不願意看到自己轄區內的房價下跌的。
一位開發商告訴記者,現在全國各地都在搞『經營城市』,城市怎麼經營?說白了,就是征地、拆遷、炒熱房地產。地方政府然後從炒熱的地價中賺取大量資金。所以沒有幾個地方政府希望自己轄區內的房市冷清,而越火爆越好。要維持房市的火爆,就要不斷地制造對住房的大量需求,不斷地以改善城市環境為由進行大量地拆遷,以產生相當對房產的被動需求。
由於房地產業作為國民經濟中的重要產業部門,既具有先導性又是一個基礎性的行業,它的發展既對國民經濟有巨大的帶動作用又受制於國民經濟發展的水平,所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的『晴雨表』。這種情況下,地方政府會希望房價下跌嗎?
一位開發商對記者說,近兩年來,成都的房價上漲10%左右,而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高,房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國務院連續出臺兩個平抑房價的『國八條』之後不久,成都市房管局就召開新聞發布會,告訴媒體,『成都的房價水平基本合理』。
記者打電話到成都房管局預約采訪,其負責新聞宣傳的工作人員告訴記者說:『成都的房價不高,談不上抑制,對於調控房市來說,我們正在研究相關政策。』
一位內業人士告訴記者,根據世界銀行的一項調查結果表明,一套住房的價格如果是一個家庭年收入的3—6倍時是合適的。依照這個比例,按2004年成都住宅五城區均價3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算,三口之家購買一套70平方米住宅需要7.3年,房價收入比為7.3﹕1,高於世界銀行調查的標准。
『但問題還不僅在於此,』這位業內人士強調說,『全年城市人均可支配收入,抹煞了大量低收入階層與目前房市的巨大鴻溝。成都作為整個中國社會的一個縮影,遠遠沒有形成一個兩頭小中間大的契型社會,大量低收入者的年可支配收入是低於平均數的。而根據聯合國人居中心出版的《世界人居報告》,如果住房價格與大多數家庭的收入比超過了5倍,則說明房地產市場出現了問題,因為這時大多數人都買不起房子了。』
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