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10%、15%、30%、50%,房地產的利潤究竟有多大?政府部門、開發商、購房者、炒房者各方莫衷一是。除了開發商,誰也說不清楚房地產的利潤有多少,而開發商公開聲稱的10—15%的利潤率,似乎也與火爆的房市、節節攀高的房價不相吻合。
房地產業的水究竟有多深?利潤究竟有多大?房價走勢何時會出現拐點?房地產開發商如是說……
沒有25%的利潤,開發商難以在生存
為了平抑房價,國務院先後於今年3月、4月相繼出臺了被媒體稱之為『平抑房價組合拳』的新舊『國八條』共16條指導性措施。然而對以『平抑房價、調控房市』為主要目標的『國八條』,許多房地產開發商並不以為然。他們中很多人認為,『國八條』能否取得實效取決於能否有力地實施,而作為實施其措施的主要力量——地方政府是不願意看到自己轄區內的房價下跌的。
1997年,成都一位小老板懷揣著一百萬殺進四川房地產界,成立了一家房產公司,四年之後,該公司資產就已經逾6億元,成為成都著名房產公司。
該公司發家史被成都一家媒體披露之後,不少市民驚嘆:『真是難以置信,做房地產這麼容易發財!』
川內一位資深房地產開發商告訴記者:『一般來說,房地產商公開的利潤是8%-15%,實際上真正的利潤都在25%以上。』他拿起自己抽了半包軟中華的香煙,接著說:『不是暴利,我們怎麼抽得起這種煙。』
25%的利潤,意味著房價的四分之一被開發商揣進了腰包。據中央統戰部和全國工商聯的調查表明,房地產業的稅後淨利潤在各行各業中為第一位,比平均水平高5倍,比處於第二的電力煤氣行業的利潤高1倍。
另一位開發商則很委屈地告訴記者,做不到這麼高的利潤,開發商根本就別想活下來。他說:『開發一個項目,前前後後就要蓋二三十個公章,每蓋一個公章都要打點一番,何況還有那麼多不明不白的稅外費。』
一位開發商告訴記者,沒有幾個地方政府希望自己轄區內的房市冷清,而越火爆越好。要維持房市的火爆,就要不斷地制造對住房的大量需求,不斷地以改善城市環境為由進行大量地拆遷,以產生相當對房產的被動需求。
據他的介紹,開發商做一個樓盤,需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門,逢年過節的時候,每一關的大小菩薩都要拜。尤其是春節和中秋國慶等傳統節日,就是與官員聯絡感情的最佳時機。各個城市的經濟情況不同,官員所處位置與幫助自己的程度不同,打點關系的好處費也有不同的晴雨表。以西部中等城市為例,一個科級乾部的過節費大概要封個5000元,處級乾部1萬到2萬,局級乾部則需要3萬到5萬纔拿得出手。用來疏通關系的好處費幾年算下來,大概佔到樓盤總成本的2%或3%左右,有的甚至更高。
他說:『那些乾部都很清楚,我們把錢用報紙一包,放到檔案袋裡,單獨約個時候,電話裡說有個急件報批,對方就明白了。見面把文件袋給對方就完事了,一般送錢的當天不會另外安排什麼活動。有時遇到嫩一點的乾部,還會友情提示他不要把錢的事透露給老婆孩子,也不要馬上存銀行,因為紀檢監察部門往往是從這些環節打開缺口的。』
這位開發商點上一只煙感嘆地說:『有的開發商送錢大方,有的則比較小氣。如果送少了,不但達不到公關效果,可能還會起反作用。有的乾部收到一兩千的紅包,直接交給紀檢部門換取政績了,而收得多往往捨不得交,這也叫抓大放小嘛。』
據他透露,出手大方的開發商辦事一般都特別順利,和主管部門經常往來、私交熟的開發商,上午送去的報批件下午就能批下來,而關系不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊,比如說7個工作日或者15個工作日批下來。在房地產界,時間往往就意味著金錢和利潤。主管部門越早批下來,銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快,纔有資金做下一步的投入。報批得慢,資金就相當於被套住了,要承擔相當大的融資風險。所以,開發商圈子裡常說的一句話是,『捨不得孩子套不著狼。對乾部要捨得,對老百姓要哭窮』。『實際上,樓盤利潤如果少於30%,沒人願意做!』
三大手法橕起房產高利潤
近兩年來,成都的房價上漲10%左右,而成都市房管局認為成都市的房價不高,房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。房價何時能出現『停漲』的拐點?
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