『房地產』這三個字對於現今的人們來說都不再陌生，甚至非常敏感，因為從改革開放之初到現在，它已經走過了近三十載風風雨雨的歷程。然而，在這段漫長的時間裡，國家對這一行業一直保持著高度重視和大力支持，使該行業飛速成長為國家的一大支柱產業，同時也被納入暴利行業之列。既然是暴利行業，在利潤的誘惑下，難免會出現很多背離市場正確導向和行業規范的行為，以至攪亂市場經濟和行業發展，完全違背了政府初衷——希望讓市場作為自身調控手段來規范行業發展的指導思想。在這種被動的情況下，政府不得不從幕後走到前臺，通過逐步出臺一系列宏觀調控政策，施『猛藥』來遏制該行業的泡沫性過熱，同時降低商業銀行對房地產行業發放貸款的風險，以求房地產行業的健康永續發展。

　　回顧地產行業宏觀調控的近三年，國家分別出臺了以下金融和土地政策：

　　2003年6月央行的121號文件，該文件說明了金融政策在房地產行業的反映；

　　2004年『8.31大限』後土地實行招、拍、掛，該政策將引導土地交易市場化，使土地交易更加透明；

　　2004年10月29日央行出臺調息通知，將貸款利率上調0.27個百分點，該舉措是中國的借貸市場將走向市場化的開始；

　　2005年3月16日央行正式宣布上調了商業銀行對個人住房貸款的利率，房地產市場的各個層面在不斷揣摩政府的政策，都出現異常『強烈』的反映。

　　首先從房地產開發企業來看

　　在各項金融政策未出臺以前，多數房地產開發企業的開發資金對商業銀行信貸的依賴性非常強。許多開發商在不具備開發條件下，就盲目投資項目，依靠銀行開發貸款拿地，然後將土地向銀行抵押再貸款開發資金，並通過承建商墊付部分同樣是來自商業銀行的建設貸款資金，以及項目開工後賣期房(個人購房商業貸款)回籠現金流，維持項目開發進程。可見，商業銀行在房地產開發企業開發項目的各個環節都充當著不同的信貸角色。然而，金融宏觀調控政策面市以後，先從土地開發貸款角度，打消了開發商投機的可能性，緊接著國務院又要求上調房地產開發固定資產投資項目的資本金比例，從原來的20%提高到35%以上，這對於許多抱有僥幸心理的開發企業來說，無疑是雪上加霜。資本金增加了，開發門檻提高了，但是信貸緊縮了，以至很多預期面市的項目延期或者被迫退出市場，進而商品房入市量隨之『減肥』。土地政策方面，『8.31大限』前開發商拿地不透明，私下暗箱和違規操作泛濫，大批開發企業嘗到了低價圈地的甜頭，靠著手頭有限的資金到處圈地開荒，遲遲不向國家交納土地出讓金。而土地政策出臺以後，供地規則改變了。許多原來靠協議出讓拿到低價土地的開發商在沒有商業銀行作為後盾的前提下，被迫拓寬融資途徑，以至出現了風靡一時的信貸證券化浪潮，紛紛上市融資，期待受限日到來前出現奇跡。在這過程中，可謂幾家歡喜幾家愁。最後順利過關的開發土地寥寥無幾--土地供應量『減肥』了。在受限日前，沒有按照規定要求交納土地出讓金的項目被政府強制收回，然後通過土地交易市場『招、拍、掛』三種透明的方式，再次統一上市交易。與此同時，政府又暫停了農業用地轉為非農業用地，以至於本來就非常敏感的土地供應市場，變的更加緊張。可見，政府土地政策的推行，確實有效地扼殺了許多虛假開發，讓有實力的開發企業可以通過正當的市場交易拿到更多更好的土地，同時使得一批投機開發商無奈地退出房地產開發的舞臺。

　　其次從購房消費者來說購房者是房地產市場的終端，他們最關心的是市場房價的走勢，以及還貸利率的變化，這些問題都涉及到他們的切身利益。因而，購房者對金融政策的反映相對土地政策更強烈。兩次利率的上調加之購房首付款比例的上漲，令許多計劃購房的人群望樓止步，而那些已經購置房屋的人們開始打算提前還貸，消費者普遍認為央行政策不透明。其實，這是對國家房地產金融宏觀調控政策的誤區反映。

　　原因有以下幾點：

　　一、在市場經濟環境下，利率的變化是非常正常的經濟行為。利率變化是市場變化的表現形式之一，它受到很多因素的影響。因此，消費者對利率變化應該保持一種平常心。

　　二、金融政策的出臺其目的是平抑國內房地產價格過快上漲的勢頭，從宏觀的角度調控需求量。鼓勵自住型需求和自動型自住需求，讓真正需要改善住房條件的群體能更快，更經濟的購置到理想的居所，同時，嚴厲控制和打擊那些惡意投機炒作房產，以牟取暴利的投資型需求和轉基因需求者。讓購房消費者們更加理性的對待購買商品房，控制住房需求的虛假繁榮。

　　三、房貸金融政策調整，讓利率回歸到同期商業貸款利率水平，並實行下限管理。也就是說今後個人房貸利率不再被固定於央行所管制的基准利率上，而是由商業銀行根據貸款人的具體情況來確定發放個人房貸利率的高低。換言之，信用好的個人無需擔心利率變化對自身帶來的負面影響。同時，各商業銀行也會考慮到房地產開發企業的信用度和實力對其項目發放個人房貸。也就是說購房者應該選擇有實力的開發企業所開發的項目，這樣對適用較低個人房貸利率是有幫助的。

　　在金融政策宏觀調控下，購房者表面上看起來成為了這場政策風波的直接受害者，但從長遠發展的角度上講，普通大眾纔是真正的獲利者。政策是針對部分投機行為，以達到規范市場為目的，也只有在規范了市場以後，房價纔能實現理性的平抑，讓更多的普通百姓有房住，讓需要改善住房條件的人們買到性價比高的好房。

　　最後從市場結構來講

　　宏觀調控的金融政策和土地政策對整個房地產行業的影響不僅僅單純的停留在市場價格方面，更深遠的影響是直接滲透到市場結構。首先，土地政策調控了開發供應量，使得土地供給大大縮水，其次，金融政策給開發商的開發行為大潑冷水，以至於2004年全國房地產行業出現四項指標明顯下降：

　　全國房地產投資增幅同比2003年下降3.3個百分點；全國房地產新開工面積增幅同比2003年下降18.2個百分點；

　　全國房地產竣工面積增幅同比2003年下降17.3個百分點；

　　全國房地產銷售面積增幅同比2003年下降13.5個百分點。

　　然而，2004年全國房地產銷售面積比同期的竣工面積多出了1745萬平方米，整個市場出現供不應求的局面。這種市場結構的變化是宏觀調控的必然結果--增量房市場萎縮，存量房市場活躍，使得過去幾年中閑置下來的空置房和銷售過程中出現的尾房再次被購房者關注，最大限度的將過去開發過程中遺留下來的房屋資源做二度利用。可見，宏觀調控對於市場結構的變化起到了健康引導與合理分配有效資源的作用。

　　通過以上對房地產市場各個層面對政府出臺一系列宏觀調控政策的不同反映的剖析。可以得出這樣的結論：宏觀政策對規范房地產市場--將各種違規操作和不合理的盲目開發徹底鏟除，預防開發中泡沫性過熱，調整其市場結構與產業結構--平衡市場供需，整合資源--讓有限的土地資源得到充分開發和利用，平抑市場價格--讓更多的普通消費者受益，引導房地產行業步入成熟發展的市場經濟的正軌，具有深遠的影響力並起到了至關重要的作用。綠色地產年在宏觀調控的政策引導下悄然來臨，讓我們拭目以待。(劉益良)

　　作者：北京中大恆基房地產經紀公司董事長