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2005年春天,深圳房地產業出現了一系列的新變化。
一方面,體現綜合指標因素的商品房交易價格,出現三年多來罕見的上漲『異動』。統計表明,前兩月的平均商品房交易價格漲幅同比超8%,特區外的一些區域漲幅甚至接近三成,而自2002年以來,深圳的商品房價格漲幅一直保持在5%左右的理性增長。『異動』之下,『買不起房』和『買不到房』的傳言一時間在社會上不脛而走,市場不穩定因素開始膨脹。
另一方面,自4月1日起,市國土房產管理部門連續出臺措施,打擊房地產業的虛假廣告,禁止違規認籌及炒樓行為。行政乾預政策出臺時效之密、整頓力度之大,在市場調節機制較成熟的深圳房地產歷史上,亦屬罕見。
更多人關注的是:作為深圳經濟社會發展重要產業之一的房地產,政府為何在這時『點剎車』?房地產市場的隱患還有哪些?在整頓、規范、調控中,房地產行業將如何保持健康穩定發展?
適時調控——市場調節局部失靈需要及時『點剎車』
對現階段房地產市場的種種異常現象,存在一些不同的看法。
有人認為,相比內地一些城市幾年商品房交易價格翻番的失控局面,深圳的房地產泡沫還很小。一種觀點是,關外少數區域漲幅過快,與加快城市化進程及特區內外較大的差價有關。還有人樂觀地評判,深圳市場自我調節機制較成熟,會形成價格抑制機制等等。
這些分析,初聽有一定道理,細究實則不然。記者采訪了多名政府官員、有關專家、開發商、中介機構,他們比較一致的看法是,深圳的房地產已出現市場調節局部失靈,需要在一些重點環節進行調控,『點剎車』勢在必行。
市場調節局部失靈,主要表現在四個方面。
表現一:價格上漲出現『虛火』苗頭。
政府網站深圳國土房產網最新預警報告指出,去年以來深圳市部分熱點片區房價上漲較快,特區內外幾乎沒有不熱銷的項目,似乎樓市只有買不到的樓盤,而沒有賣不出的樓盤。特區外個別片區,比上年底上漲600-700元,漲幅高達20%;特區內華僑城、香蜜湖的相當一部分大戶型樓盤開盤定價就在萬元以上,個別樓盤邊售邊漲,一兩個月就漲了600元左右。『市中心區的高檔寫字樓,一平米銷售價格也就1萬多元,現在部分住宅樓盤價格超過商務樓盤價格,這是不正常的。』一位業內人士如是分析。
除了全市商品房平均交易價格上漲異常外,一些重點區域的變化尤需警惕。今年前兩個月,特區外某些片區出現了近三成的漲幅。專家指出,特區外的經營性房地產用地供應充足,為什麼還會出現漲幅過快呢?不是供求關系發生了變化,供小於求導致價格上昇,而是在一些環節出現了問題。
表現二:二手樓交易擴張中存在較大隱患。
今年頭兩個月,二手樓交易價格上昇了10%。專家指出,去年以來,我市雖然房地產信貸規模得到有效控制,仍存在不少風險。其中,急劇增長的二手樓按揭業務風險加大。有關統計表明,去年全年二手樓個人住房按揭貸款餘額比上年末增長122%,不良率也在隨之增加,金融風險面臨從一手樓市場向二手樓市場轉移的趨勢。
表現三:市場信息不對稱。
一方面,開發商及中介商專業水平較高,往往在信息的獲取、整理及發布方面具有絕對優勢,而消費者則處於明顯劣勢,這為市場發展埋下許多隱患。
表現四:『炒樓認籌』等市場違規行為有蔓延之勢。
從對有關樓盤銷售情況的調查看,盡管自用或投資出租佔了多數,但仍有相當一部分認籌是出於炒房目的。個別新盤認籌者不僅『一盤多認』,甚至還存在『多盤多認』。還有相當一部分樓盤銷售情況表明,部分房地產開發商、中介商也參與了樓盤炒作,部分樓盤排隊、熱銷情況與開發商、中介商的推介、暗示有一定關系。這樣勢必造成相當一部分不明就裡的消費者心裡恐慌、頭腦發熱、跟風買房。
對此,市國土資源與房產管理局負責人接受采訪時指出,深圳房地產市場還存在不少薄弱環節,近幾年,房地產投訴數量居高不下,主要集中在某些開發企業違規開發、面積縮水、貨不對板、廣告虛假、合同欺詐、中介混雜、延遲辦理《房地產證》等方面。
這位負責人進一步指明調控的意義,『這些違規行為,損害了購房者的合法權益,擾亂了房地產市場秩序。如果我們不予以重視,將危害房地產市場的健康發展,損害全市人民的根本利益。』
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