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被稱為平抑房價系列組合拳的金融、稅收、土地、住房保障等措施,預計今後還要亮出更多招式。
在日前中國社科院等單位發布的《中國房地產發展報告》中,有關專業數據表明:2005年房地產市場的需求將持續旺盛;房地產投資增速將進一步放緩,但不會低於20%;有可能再次加息;今後還會出臺抑制房價上漲的新措施。
同時,國務院近期也發布了關於切實穩定住房價格的通知,提出穩定住房價格八條意見,要求地方政府從土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查多方面進行監控、調控,抑制房價過快上漲。
那麼,在8.31土地大限、昇息、調貸、增加保障住房4招過後,平抑房價還將有哪些新組合拳出臺?記者根據相關信息及采訪房地產業、金融業方面專家,總結了可能出臺的組合拳『後七招』。
第一招 進一步增加經濟適用房
新招出處:國務院18號文文件實施後,去年5月,建設部會同國家發改委、國土資源部和中國人民銀行制定了《經濟適用住房管理辦法》,促使經濟適用房管理和交易嚴格按《辦法》規范運作。今年3月中旬天津市政府批准頒發了《天津市定向銷售經濟適用住房管理辦法》,使經濟適用房建設及銷售得到進一步落實。
實施時間:天津市今年3月開始正式實施定向銷售經濟適用住房管理辦法。
招式拆解:全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生日前接受采訪時說,增加保障性住房及普通住房,一方面確保中低收入家庭有房可買,穩定了剛性需求,一方面也使一部分打算購買商品房的低收入家庭轉向經濟適用房,對商品房市場需求和房價產生間接拉低作用。
天津市實施狀況:天津市建委提出今年開工160萬平方米、竣工120萬平方米定向經濟適用房,今後將根據市場需求進一步調整經濟適用房開發量。
對房價的影響:21世紀天津房地產顧問行王總經理等專業人士認為,經濟適用房對房價的影響還要看其上市量,理論上會起到使平均價降低的作用,但如果同期上市量所佔比例較小,特別是在高檔房同時上市時期,其價格對商品房總平均價不會產生大的影響。
第二招 繼續加息、調貸
新招出處:3月底中國人民銀行網站上公布了央行行長周小川透露的信息:1、中國人民銀行將通過及時分析國民經濟狀況、物價水平等宏觀經濟指標,來決定下一步是否加息。2、不排除近期有可能調整基准利率以控制房價。業內人分析,目前宏觀經濟指標及房價走勢蘊藏加息、調貸的可能。
實施時間:周小川說,近期將不會專門針對房屋貸款出臺單獨的利率政策,但有可能通過基准利率的調整來控制房地產價格。
招式拆解:周小川解釋,從國際上的經驗來看,絕大多數國家都主要依靠基准利率政策來對房地產價格產生影響。下一步,如果基准利率有必要進行調整,其調控作用也同樣作用於房地產價格。
天津市實施狀況:目前各大商業銀行天津分行都實行新的基准利率。但是天津中德銀行實行最優貸款年利率為3.3%,不受中國人民銀行利率調整的影響。
對房價的影響:中國人民大學信托與基金研究所邢成所長等金融界人士接受采訪時說,繼續加息或調整基准利率,對房價格的影響將遠遠超過前兩次,其效應將以指數倍增長。
第三招 調整及出臺稅收新政策
新招出處:1、財政部副部長肖捷在3月份出席『中國發展高層論壇』時表示,今後一段時期將重點推進房地產稅改革,房地產稅開征『箭在弦上』。中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容也認為,對房貸的再次加息、土地的科學規劃和清理,以及在房屋交易時應繳納的房地產稅,都有可能擇機推出。2、國家建設部房地產司有關領導提議對高價商品房交易及商品房二手交易開征增值稅費。
實施時間:1、邢成所長等人士預測,由於存在新老房屋此項稅費的銜接及需要先立法問題,年內我國無法開征房地產稅。2、高價商品房交易增值稅費處在提議階段;廣東省已開始實行商品房二手房5年以下賣出時征收一定比例的增值稅費。
招式拆解:1、財政部副部長肖捷解釋說,開征的房地產稅可以加房地產佔用者的居住成本,對多處佔房者有抑制作用。2、對高價商品房交易開增房地產增值稅,實行高價房高稅率、低價房低稅率的稅費制度,可以改變目前房地產市場結構性不合理的狀況,抑制高價房的開發。而對5年以下商品房賣出征收增值稅費,是針對炒房者成批買入,人為造市的問題,提高了炒房成本。
天津市實施狀況:目前還未實施。
對房價的影響:1、邢成等業內人士分析,開征房地產稅後,由於開發商取得土地的支出大大降低,從理論上推斷,房價將因此降低,消費者在購買房屋時所需繳納的各種稅費將比過去有所降低。但同時,也使消費者供房的壓力大大增加,房地產稅的征收很可能會出現消費者買得起房卻供不起的現象。2、開征房地產增值稅可以抑制高檔房購買力及炒房行為,有降低房價作用。
第四招 加快已出售土地開工
新招出處:全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生等專家日前在天津金融會議上接受采訪時透露,目前北京等地區土地供應開始進行梳理,同時進一步嚴格執行國家有關土地開發期限規定,促使已出售土地盡快開工。
招式拆解:聶梅生解釋說,北京等地房價快速上漲,與土地開發量少有關,而其中一些已出售土地的囤積,造成了土地不足的表象,對已售土地進行梳理,將有利於土地盡快開發,補充市場需求。
天津市實施狀況:據天津國土資源局有關負責人介紹,天津市每年提供的開發土地量全能滿足全年建房需求,也不存在土地囤積現象。
對房價的影響:聶梅生等專家解釋說,減少土地囤積可以一定程度增加土地開發量,使供應量增大,可以起到穩定房價的作用。
第五招透明開發成本
新招出處:在日前『2005年中國房地產市場研討會』上,上海等地一些商業銀行人士提出,在目前這個特殊的經濟發展階段,要控制房價,而又不傷及行業的發展、金融體系、老百姓,最有效、最穩妥的辦法就是政府通過成本透明管理等辦法,合理控制開發商的『暴利』,將開發商的利潤空間控制在合理范圍內。
實施時間:處於提議期。
招式拆解:國家統計局城市調查總隊隊長黃朗輝在『2005年中國房地產市場研討會』上指出,房地產業有相當高的利潤,一般的利潤都是20%,高的達到30%,『這樣高的利潤也是不合理的』。
天津市實施狀況:無
對房價的影響:顯然,如果此項提議能夠實施,對消除房地產暴利、降低房價有直接作用。
第六招分流房市資金
新招出處:1、中國房地產業協會副會長顧雲昌等專家日前天津金融會議上接受采訪接受記者說,應通過開闢房地產投資基金、債券、證券等投資渠道,分流房地產開發領域的投資資金。2、日前國家出臺了一系列股市利好消息,股市有可能從此轉牛。
實施時間:1、據邢成所長等金融界人士介紹,因為目前沒有房地產投資基金法支持,年內不會有房地產托管基金類融資渠道開通。但是房地產信托等業務將進一步向基金管理方式發展。2、股市2005年轉『牛』可能性增大。
招式拆解:聶梅生會長解釋說,開闢多種投資機構,為數萬億元的銀行儲蓄找到合適的投資渠道,有助於平抑房價。如美國的房產信托基金,投資者不用購買房產而是通過投資房屋托管基金等達到投資房產的目的。
天津市實施狀況:天津市金融信托業已經向進一步拓展房地產規范服務內容。對房價的影響:資金分流對房價降低需求,對房價將起到間接影響。
第七招 金融系統治好自身疾病
新招出處:中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞等專業人士日前提出:確保金融安全的關鍵在於金融系統本身,在於金融系統的治理結構的改革。近年來發生的假案揭等銀行案子證明了『金融系統有病』,房地產吃藥是吃不出金融安全的。
實施時間:各地區銀行已經采取多種措施,進一步加強房地產信貸管理,避免為缺乏資質的房地產項目提供貸款業務等。
招式拆解:邢成等業內人士分析,我國房地產業各個環節所需資金有相當部分來自銀行,如房地產開發貸款、流動資金貸款、施工企業貸款、住房抵押貸款等,如果金融系統自身管理不善,極易引發金融風險,所以金融系統的自身健康首當其衝。
天津市實施狀況:天津市建行等商業銀行,進一步細化了信貸管理系統,從制度上建立了防范措施。
對房價的影響:銀行加強系統管理,可以減少盲目貸款和假按揭等欺詐行為,減少炒房風險,有利於房價的穩定。(王哲)
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國務院八條意見
一、高度重視穩定住房價格;
二、切實負起穩定住房價格的責任:房價提高到政治高度,建立政府負責制,省政府負總責,對住房價格上漲過快,控制不力,要追究有關責任人責任;
三、大力調整住房供應結構,調整用地供應結構,增加普通商品房和經濟住房土地供應,並督促建設;
四、嚴格控制被動性住房需求,主要是控制拆遷數量;
五、正確引導居民合理消費需求;
六、全面監測房地產市場運行;
七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施;
八、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。
以上八條意見言簡意賅,從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入,雖涉及問題較多,但提綱挈領,目標高度一致———那就是穩住房價。