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從溫家寶總理在政府工作報告中點名房地產業,到3月17日中國人民銀行提高住房貸款利率、3月30日溫總理再次重點強調房貸問題,遏制房地產過熱、擠壓房地產泡沫,無疑已成今年宏觀調控的重點之一。
隨著一系列調控手段的不斷推出,有消息說,開征不動產稅也在討論中。
開征不動產稅是一種力度更大的措施
目前人們所說較多的『要適時開征的物業稅』,實際上指的是不動產稅或房地產稅。不動產稅是針對地面建築物及附著物征收的稅收,是物業稅和房地產稅的總和。而物業稅只是不動產稅中的一種,是開發商建房時繳納的一部分稅;房地產稅則被細分為房產稅和城鎮土地使用稅,其中房產稅主要針對經營性房產,是一種財產稅,城鎮土地使用稅則是一種使用稅。
從預期效果看,開征不動產稅是一種比控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等力度更大的措施,對於控制房地產熱,尤其是控制房地產投機性需求的作用更為強烈。
況且,我國現行房地產稅費繁多、『重交易輕保有』的征收結構等問題,是造成當前房價虛高和大量房產閑置的主要原因之一。因此,輿論普遍認為,盡快將稅費合並,設計在房地產保有環節統一收取、稅額依據房產評估值計征的房地產稅或者物業稅,勢在必行。
中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為,征收房地產稅可對房價上漲產生明顯抑制作用。房地產稅實施後,業主擁有的物業越多,所交的稅款也就越多,這勢必提高房地產的持有成本,這樣整個房地產市場的投資性需求會削弱,進而抑制投機。
主張調控房價應打『組合拳』的中國房地產協會副會長兼秘書長顧雲昌說,『開征不動產稅是調整分配,抑制房地產過度投資的有效杠杆,應該加速調研,試點後推開。』
也有專家認為,對加征物業稅在抑制房價方面所起的作用不能過分樂觀,因為對房地產稅進行改革的首要目的是優化稅制,使地方政府形成合理定位,為推行分級財政提供一個重要配套條件;規范現在多如牛毛的房地產稅費,將其調整到公共財政所要求的簡明、透明和規范的程度等。
何時征收?如何征收?
任何稅種的開征都需要確定其稅基、稅率及與其他稅種之間的關系,中央與地方之間稅收分配,征稅的減免與優惠對象等。國務院發展研究中心副主任謝伏瞻提出,不動產稅的征收需要一定的基礎條件,一是翔實的不動產登記資料;二是用科學的方法對房地產進行低成本估價;三是政府的稅收征管能力。
目前,業內認可的征收方式是在市場經濟條件下采用『累進制』方式來調節市場。即把所有的商品房按照房屋類型(包括價格與面積)劃分為若乾個不同的稅率征收級別,房價越貴征收的稅率越高,房價越便宜,稅率越低甚至能夠享有政府越多的補貼,這樣就能抑制投機需求,保證普通群眾的正常住房需求得到滿足。
對於征收時機的選擇,有觀點認為,如果今年二、三季度的數據顯示,房地產領域的投機炒作沒有明顯得到抑制,國家就有可能擇時推出房地產稅,將矛頭直指炒房行為,先對第二套以上房產或對閑置房產征稅。
顧雲昌表示,『房地產增值稅的開征和啟用,應當慎重、穩定,允許各地有差別。』但不管什麼時候推出不動產稅,都應該采取『有保有壓』的方針,抑制不當需求,促進正常供給,為房地產市場健康發展打下基礎。
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