開征房地產稅是必要之舉。但是，決策機關必須考慮到房地產稅與其他稅種的關系，必須考慮到中央政府與地方政府之間的稅收分配關系，必須考慮到消費者的承受能力，必須考慮到開發商轉嫁風險的問題，同時還必須注意到承包商和原材料供應商民事權利的實現問題。如果上述五大問題沒有得到很好的解決，那麼，房地產稅命運多蹇，前途堪懮。期望決策部門在加強宣傳的同時，應該提昇房地產稅的立法層次，在更廣闊的范圍征求社會各界的意見，並且及時出臺其他稅收改革配套措施，保證房地產稅不會走形。

　　2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席『中國發展高層論壇』時明確表示，為遏制房地產投機，開征房地產稅已成定局。這預示著在中國人民銀行頻頻使用信貸手段乾預房地產市場之後，國家的財政稅收部門終於出手，運用稅收調控手段，對中國的房地產市場進行乾預了。

　　中國房地產市場的畸形發展，早已引起了海內外有識之士的關注。可是長期以來，如何采用更加理性的宏觀調控手段，防止房地產市場出現過熱的勢頭，學術界一直存在爭論。開征房地產稅無疑是學術界關注的重心之一。但是，房地產稅與其他現行的稅收種類之間存在著密切的聯系，開征房地產稅不僅僅是增加一個新的稅種，它還涉及到原有稅種的整合問題。所以，房地產稅開征還存在著許多懸而未決的問題。

　　在我國，涉及到房地產方面的稅收種類大體上有6個：土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、房產稅、城市房地產稅、契稅。有些學者認為，開征房地產稅將意味著減少土地出讓費，或者至少將一次性繳納的土地出讓金，改為按年征收的房地產稅。這顯然是一種誤導公眾的意見。從法律性質上來說，土地出讓金是土地所有者出讓土地所取得的『對價』，與國家利用強制手段征稅是兩個截然不同的概念。但是，在沒有征收房地產稅之前，國家在出讓土地獲取的財政收入中，確實隱含了一部分具有稅收性質的價款。這種所有者與管理者不分，從而導致稅收與國家其他國庫收入混淆在一起的做法，在其他領域也有所表現。不過，國家征收房地產稅之後，土地出讓金會不會因此而減少，的確是我們需要關注的一大問題。

　　按照現行的土地管理法，國有土地出讓采用拍賣或者其他的方式，由政府按照市場需求有序進行。但在現實生活中，土地的出讓幾乎成了有些地方政府財政的主要來源，因此在這些地方，土地的倒買倒賣幾乎成了政府『經營城市』的主要業務。政府機關或者政府支持的國有企業、部分民營企業通過炒作土地，抬高了商品房的價格，政府官員因此而取得了政績。如果中央政府決定開征房地產稅，那麼，毫無疑問將會打擊房地產投機商的積極性，也有可能會剎住地方政府炒作房地產的歪風。然而，在土地分級管理的體制下，地方政府會不會通過賤賣土地，繼續刺激當地的房地產市場昇溫？中央政府的稅收政策會不會導致地方政府加大土地炒作的力度，從而在房地產領域出現強烈的反彈？

　　這是我們需要關注的首要問題。

　　從世界各國來看，房地產稅和財產稅一般要佔到地方政府財政收入的71%。而在我國，由於房地產稅比重偏低，中央政府和地方政府不可能從房地產稅中獲得更多的收益。據測算，目前房地產稅收在整個稅收收入中，中央政府佔2.36%，而在地方政府財政收入中，房地產稅收僅佔8.12%。如果中央政府決定開征房地產稅，那麼勢必在中央與地方之間重新進行稅收權力的劃分。如果不能夠充分考慮到地方政府的財政需求，那麼，開征房地產稅有可能會遇到來自地方政府的阻力。在上個世紀的90年代，中央政府與地方政府之間財產權利的劃分以『分稅制』為開端，形成了大體穩定的財產分配體制。如果開征房地產稅，那麼，必然會在一定程度上破壞這種業已形成的較為穩定的中央與地方政府之間的財產分配體制。在這種情況下，由財政部或者國家稅務總局作出開征房地產稅的決定，是否能夠在整個社會形成共識，或者說，由國務院的行政部門作出決定，是否具有憲法上的合理性，值得決策部門認真思考。簡單地說，在許多地方依靠房地產增加GDP的大背景下，開征房地產稅如果缺乏全國人大及其常委會的法律依據，那麼勢必會在一些地方產生阻力。某些地方政府會陽奉陰違，千方百計地阻礙中央新稅收制度的實施。

　　因此，關注開征房地產稅的程序問題，不僅僅具有法律意義，而且具有深刻的現實意義。開征房地產稅能夠得到地方政府的廣泛支持嗎?

　　開征房地產稅不僅僅是國家財政收入結構的調整，也不僅僅是中央政府與地方政府之間財產權利的重新劃分，開征房地產稅還涉及到開發商與承包商、開發商與消費者、開發商與金融機構之間利益的再分配問題。

　　從法律上來說，消費者購買了商品房之後，應當履行類似於繳納消費稅之類的法律義務。可是在我們國家，人們對生產性的稅賦比較認同，而對消費稅缺乏廣泛的共識。如果在開征房地產稅後，要求消費者必須按年繳納房地產稅，那麼，首先會引起部分消費者心理上的反感。在中國人的傳統觀念裡，辛苦一輩子，購買了自己的住房，自己完全享有產權，政府不應該再征收房地產稅。這種『勤勞畢生，擺脫政府稅負』的觀念刻骨銘心。如果在購買了房地產之後，仍然要履行繳納房地產稅的義務，那麼，消費者是否願意配合?

　　過去的經驗證明，如果政府機關工作人員面臨龐大的消費個體，沒有找出切實可行的談判方法，說服每個個體自覺履行法定的義務，那麼，制定的相關法律很有可能會落空。房地產稅的征收恰恰要面對分散的個體，而且還要建立完善的房地產價格評估機構，在公民尚未認同房地產稅的情況下，政府執法機構不得不慎重考慮將要為此付出的巨大的成本開支。

　　在房地產消費者不認同房地產稅的情況下，國家稅務部門有能力保證房地產稅依法征收嗎?

　　房地產開發商是當今中國暴利階層。中央政府出臺的種種措施，其矛頭都針對房地產開發商。但是令人遺憾的是，開發商總是能夠通過各種途徑規避國家的現行政策，繼續獲取暴利。當國家規定開發商必須繳納足夠的土地出讓金纔能獲得銀行開發貸款時，全國的房地產開發商幾乎都采用了『墊付資金進場』的做法，將風險轉嫁給了房地產承包商。雖然建設部等有關部門三令五申，不允許承包商墊付資金進場，但是在房地產市場不透明的情況下，幾乎所有的房地產承包商都采用了這樣一種違規競爭手法。最後，最高人民法院不得不通過司法解釋和司法批復變相承認了這種做法的合法性，並且要求各地司法機關保護承包商的權益。開發商這種公然轉嫁風險的做法，在中國房地產市場不但沒有得到制止，反而有愈演愈烈之勢。那麼，針對房地產開發市場中出現的問題而設計的房地產稅，會不會因為房地產開發商另闢蹊徑，轉移風險，而最終難以實現目標呢?

　　事實上，在有些地方，開發商已經開始利用稅收改革利空消息大肆炒作。工薪階層中的一些人士由於不了解房地產稅的性質，在開發商的鼓動之下，也參與了房地產炒作。這是非常令人可怕的經濟現象。開征房地產稅將會抑制房地產市場過熱的勢頭，但是，如果開發商仍然能夠從房地產市場獲取暴利，那麼就意味著承包商、消費者乃至政府的利益受到了損害。在開發商的利益沒有受損，但政府、消費者、承包商的利益沒有得到保護的情況下，開征房地產稅的目的就沒有達到，至少開征房地產稅沒有從根本上保護大多數人的利益。

　　開征房地產稅能夠從根本上遏制房地產開發商獲取暴利嗎?

　　在房地產開發行業鏈條中，房地產承包商和原材料供應商處於下游。當前的問題在於，房地產行業的市場細分不但沒有提高效率，反而實現了利潤的相對集中。原材料供應商、房地產施工單位(承包商)在承接了房地產開發項目之後，為了減少風險，在獲取部分管理費用之後，紛紛將承包工程分包或者轉包給個體戶或者農村建築隊。雖然合同法和其他的法律規定中對這類民事行為都有明確的規定，但是在現實生活中，由於工程承包之後分包或者轉包行為非常普遍，房地產開發的幾乎所有商業風險都落到了施工單位和施工單位的僱員身上。這也就是為什麼在中國出現了帶有普遍性的拖欠民工工資現象。從法律關系上來說，開發商與承包商僱用的民工之間沒有法律關系，但由於整個房地產市場被扭曲，所以，最高人民法院通過司法解釋要求開發商承擔部分房地產承包商拖欠民工工資的責任。這種法律之外的制度安排雖然可以解一時之需，但是從根本上來說，處於下游的承包商和原材料供應商的合法權利仍然難以得到有效的保護。房地產稅是在明確房地產所有權基礎上逐年征收的不動產稅。在國家的稅收權與承包商的債權之間發生矛盾時，司法機關將如何處理呢?換句話說，開征房地產稅強化了房地產消費者的所有權意識，而這樣一來，合同法上所規定承包商的優先權(合同法第286條)就有可能落空。司法機關和立法機關如何處理公權與私權之間的矛盾與衝突呢?

　　總之，開征房地產稅是必要之舉。但是，決策機關必須考慮到房地產稅與其他稅種的關系，必須考慮到中央政府與地方政府之間的稅收分配關系，必須考慮到消費者的承受能力，必須考慮到開發商轉嫁風險的問題，同時還必須注意到承包商和原材料供應商民事權利的實現問題。如果上述五大問題沒有得到很好的解決，那麼，房地產稅命運多蹇，前途堪懮。期望決策部門在加強宣傳的同時，應該提昇房地產稅的立法層次，在更廣闊的范圍征求社會各界的意見，並且及時出臺其他稅收改革配套措施，保證房地產稅不會走形。