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無論有關泡沫的爭論將會由誰勝出,關鍵之關鍵的房價問題任何人都不可能回避。房價是由供需雙方來決定的,盡管我們的房地產市場離真正的市場還有一段距離,但影響2005年以及未來房屋價格走勢的新盤開發仍舊引人關注。究竟會有多大的總量供應、供需之間的落差還有多大、房屋的品質會有什麼變化等等問題,自然成為了熱點話題。
熱點區域南北有別 大梅江概念正在形成
合富輝煌集團控股有限公司在對今年天津房地產走勢分析與預測報告中顯示,隨著去年土地交易後相關項目的逐漸開工,今年天津市的房地產熱點區域已經是輪廓初現。單價在4000元以下的中檔房屋將全面向中環線以外到外環線周邊的城郊接合部轉移。其中南開、河東、西青、北辰四個區將成為未來中檔房屋集中供應的熱點區域。
據了解,合富輝煌對本市62個不同檔次的典型樓盤進行了綜合分析,結果顯示,由於在2004年南開區、河東區的土地供應量共有12幅,佔到了去年土地供應量的二分之一左右,所以這兩個區將會成為今後兩年樓盤集中放量的熱點區域。特別是隨著東南半環與即將興建的西北半環快速路的建設,道路交通的便捷性將改變購房者的區域顧慮,加之南開區與紅橋區的交界處、河東區的中部地區樓盤存量最為豐富,區域競爭加劇,中檔價位的項目將會在今年湧現。另外,隨著今年房地產市場剛性需求的增加,低價位樓盤在中心城區的減少,將使得新四區成為購房者極為關注的熱點區域。由於新四區的土地成本較低,樓盤開發處於成長期,相比市中心的項目價格要低很多,所以存在著很大的發展空間。2004年,西青區在臨近外環線的地區共有五塊土地出讓,而在北辰區包括經濟適用房用地在內也有三塊土地,供應量相對充足,所以在未來兩年內,西青區與北辰區將是中低價位樓盤集中供應的主要區域。
價格在每平方米5000元以上的房屋將更多地集中在城市南部。梅江板塊以及與其相聯的西青區與津南區等交界處,將形成大梅江板塊,生態大盤郊區化將成為未來的發展趨勢。與其相比,盡管在城市的北部地區也出現了一些高檔項目,但是南強北弱的格局在今年不會改變。
據介紹,大梅江地區土地資源豐富,生態環境相比市中心地塊更具優勢。由於市中心土地資源的稀缺性越發突出,城市周邊的生態大盤概念對於那些高檔需求的購房者將更具吸引力。特別是隨著梅江居住區經過幾年的發展之後,已經成為天津新興高檔盤的傑出代表,這也使得更多的開發商開始借勢向周邊拓展。目前,萬隆集團、永泰集團、開發區建設集團都已經完成了在梅江板塊的圈地。而且,隨著萬科、金廈、順馳等房地產開發商在其周邊的西青區相繼完成圈地,使得大梅江的概念正在形成現實。
在城市的北部地區,目前還只有泰達城、小伙巷等高檔項目初具雛形,在項目總量上還很難與城市南部眾多的項目抗衡。合富輝煌機構認為,盡管隨著泰達城項目的啟動,已經將中心城區的概念實現了北擴,但是由於城市發展的不均衡以及自然因素的影響,天津樓市的北部地區在高檔樓盤的市場環境上還有待開發。
項目紮堆競爭加劇 開發速度越來越快
面對今年天津房地產市場的強勁增長態勢,房地產開發商紛紛加快了開發速度。其中,以道路為核心形成的眾多新居住組團將成為今年樓市的一大特色。按照目前樓市熱點的排布,海河沿線將成為未來一段時間普遍看好的熱點住宅開發帶。除此之外的河東區十一經路兩側、三岔河口周邊、梅江板塊、衛國道沿線、金鍾河大街沿線等等都將是新盤凸現的地段。特別是以南開區黃河道為軸線,融會了十多家房地產項目的新型居住組團已經初現雛形,更值得關注。
天津鋒華興業房地產公司最新一期的調查報告顯示,黃河道沿線今年待開工的項目總量將達到100萬平方米。其中,水映蘭汀三期項目將有7萬平方米、方正翠島長虹的面積在9萬平方米、天江格調領地面積在30萬平方米、樺琳園二期也有6萬平方米。另外,還有丹怡康居2萬平方米,以及華肯置業的30萬平方米項目投入,加之寶龍巷、浩地馨苑等項目累計在100萬平方米。據開發區建設集團有關負責人介紹,天江格調領地作為天江格調的四期項目,目前已經開工建設,預計在春節之後就能正式銷售。這個項目的整體面積在30萬平方米,由於處在黃河道沿線,所以開發商將會把這個項目打造成該地段的標志性建築。浩地馨苑的負責人介紹,該項目的開發總量在9萬平方米,處在黃河道與紅旗路的交口處,臨近長虹公園。由於今年的房地產市場前景看好,所以開發商已經准備在春節之後開工建設,估計的銷售時間最晚也在今年的下半年。天津鋒華興業的總經理李杲介紹,黃河道鞋城周邊已經被一個外地開發商圈定了近13萬平方米的土地,加之寶龍巷19萬平方米的存量,在黃河道鞋城周圍今年就會有近32萬平方米的項目出現,特別是寶龍巷項目預計銷售時間將在今年的五月份。李杲還說,如此規模的樓盤總量在一個地區集中出現,在以往的天津樓市中是很少見的。預計黃河道沿線近百萬平米的樓盤將在今年下半年形成一個銷售高峰。
據了解,眾多開發商紛紛紮推熱點區域展開競逐,源於這些道路周邊完善的配套設施與地段優勢已經成為購房者追捧的首選目標。開發區建設集團的負責人介紹,隨著本市房地產市場的日趨火爆,已經被抬高了的房屋價格開始改變著購房者的選擇。特別是在改善型購房者逐漸成為市場主力的時候,選擇在城市中心購房的人群比例越來越大。
天津鋒華興業房地產公司的李杲總經理甚至認為,在這種購房驅動的影響下,天津樓市可能在今年出現『人群的倒流』。他說,過去收入較高的購房者會傾向城市周邊的一些知名項目,但生活了一段時間後發現,無論從生活的便利性、交通、就學等方面遠不能兌現開發商最初的承諾,所以這些人很可能會向市中心轉移。例如黃河道作為南開區的中心,周邊的生活配套設施一應俱全,加之現存項目的整體價格與周邊高檔項目相差無幾,所以不排除出現有意向選擇河西、和平樓盤的人群轉而向南開遷移的『倒流現象』。
戶型價格成競爭焦點 平均價格可能提昇10%
盡管春節剛過,新盤上市還有些『青黃不接』,但是記者在與業內人士溝通的過程中表示,隨著時間的推移與新的拆遷任務的啟動,市場需求的增加不言而喻,但是面對著2008年奧運會的臨近,許多開發項目已經被擠上不得不開發的境地。特別是在2005年的下半年至2006年的一年半時間內,天津樓市的整體項目上市總量將會越來越大。雖然大家對未來樓市的價格走勢很有信心,認為樓盤價格不會出現回落,但是競爭的加劇已經成為共識。
李杲認為,競爭來源於產品的同質化。受到開發成本、土地成本的綜合影響,大戶型的開發思路似乎很難改變。同時,小戶型在今年受到追捧之後,這一市場也處在了蓄勢待發的狀態下,所以,房屋產品戶型種類的豐富要遠遠高於2004年,所以競爭難以避免。
一位不願透露姓名的開發商負責人說,目前南開區內房地產項目的小戶型在總量上講是很可觀的。已經在售的眾多項目中37平方米到70平方米的一居室佔了相當的比例,其中90平方米的兩室以及120平方米以下的小三室佔到了整體戶型總數的60%。這說明了市場的需求正在改變開發商的思路,更重要的是逐漸看漲的建設成本不得不讓開發商實現戶型上的『瘦身』。而且隨著黃河道周邊今年新開工項目的增加,中小戶型的設計肯定會成為開發商盡早跳出競爭的『法寶』。
從價格上分析,天津樓市的平均價格很有可能在現在的基礎上再提昇10%。開發區建設集團的負責人認為,隨著熱點區域的增加,市中心樓市的地段概念將會淡化,各個地段之間的價格差距不會很大。李杲舉例介紹,去年全年黃河道這一地區的房屋平均銷售價格在4100元,而今年估計一些項目的起步價格也會超過每平方米4500元,個別項目每平方米的起步價格很可能會超過5000元。
由於各個熱點區域周邊項目集中出現,這種密集在一個區域的集中開發現象,眾多項目同時亮相所引來的廣告效應將極大刺激購房者的購買欲望。與此同時,這種集聚的開發效應也必然帶來同質化競爭的加劇,而通過修煉內功,挖掘更多的個性化賣點,提昇各自項目的品質競爭力也成為這些項目在銷售之前如出一轍的聲音。目前,許多項目在前期的設計規劃中已經考慮到了競爭的因素,例如4.5米層高的65平方米的一居室、下沈式小區廣場、帶有智能化設施的青年主題公寓也開始嶄露頭角。(張桐)
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