前不久，市主要領導在中國民生銀行天津市分行開業儀式上宣布，北京至天津城際快速鐵路、京津塘第二條高速公路、天津濱海國際機場擴建等三項工程將於2005年上半年開工建設。對此，一些經濟專家表示，交通條件的大幅度改善將使天津和北京地區的房地產、消費、旅游乃至就業等經濟環節都發生明顯的變化，尤其是房地產開發方面，有可能會出現結構性變化。

　　京津兩市一小時打來回

　　作為相隔不過百餘公裡的兩座城市，天津和北京之間一直保持著非常頻繁的經濟和人員往來，而進一步加深的經濟合作與發展又對這兩座城市間的交通便捷性提出了更高的要求。正在修建的京津城際快速鐵路則將使天津和北京之間的通行時間大幅度壓縮，在1個小時內晚飯京津兩市之間馬上就要成為現實。

　　即將開工的京津城際鐵路客運專線將在2007年正式投入運營，這個投資143億美元的交通項目將實現京津兩市半小時通達的目標。公路方面的交通改善也在同時進行，據了解，本市將推動新建京津高速公路北通道，以及加快京滬高速公路天津段的建設，實現天津市域主要過境、中心城區到達周邊地區主要城市交通行程時間不超過90分鍾。有人預測，京津間的城際聯系，最終需求為相當於3?4條高速公路和2—3條高速鐵路的運力，而這些城際間的快速交通線路將使天津和北京之間本就頻繁的往來更加快捷，隨之而來的生活、就業、消費等各種經濟現象也都將受到相應的影響。

　　『大北京』加快樓市前進腳步

　　城際快速鐵路和高速公路的修建將『大北京』概念進一步具體化，使北京和天津的城市界限逐漸模糊。所謂大北京地區即京津冀北地區，包括京、津兩市和河北省的環京津七個地級市，就京津兩市而論，河北省的七個地級市域所組成的區域都是外圍區域，天津則與北京一起並稱為大北京地區的雙核心。大北京地區經濟的發展，是由小核心向大核心(雙核心)，由小區域向大區域模式發展的，其小核心指本區域內僅以北京市建成區為『點』的發展模式；大核心(雙核心)是指以京津為雙核心的大北京平行四邊形發展模式。小區域指僅以北京市域為『北京地區』的發展模式；大區域指以京津唐保四邊形為核心區，以京津和冀北七城市市域為區域的大北京區域發展模式。此次在京津間修建快速鐵路和高速公路，一方面縮小了天津和北京之間的距離，同時也將大北京區域的經濟效應與功能放大，尤其對於天津的經濟發展將起到積極的推動作用。

　　京津間快速交通的實現，對於天津在基礎設施建設、消費理念培養、就業地域模糊化等經濟條件的變化都將發揮關鍵作用。著名經濟學家劉玉錄博士表示，建成快速鐵路和高速公路將加深京津兩市的『同城』感，兩地市民互相跨市消費、置業也將越來越方便，如此帶動的城市經濟效益則將進一步放大。即使是在本市內的兩點間，如果遇到堵車或者其他情況，車程耗時一個小時左右也是常事，而京津兩地間單程半小時左右的速度，顯然使京津間的往來效率已經近乎成為同一座城市，居住和工作跨度京津兩市也已經不再麻煩。如此一來，天津居民到北京上班或者北京市民到天津置業都將成為正常生活中可以實現的目標。而外來消費對於天津城市經濟各方面也將起到鮮明的推動作用。

　　『外來客』拉昇地產需求

　　交通的便捷拉動兩座城市間人口與經濟的加速往來，而土地價格差距與消費產品供應的差異則使房地產業成為這次經濟浪潮中變化最積極的部分之一。

　　北京人到天津買方已經不是什麼新鮮事，但目前這種跨市置業仍停留在第二住宅或城市周邊區域的范圍內。如果京津間半小時通達能夠成為現實，那麼京津百姓相互異地購房也就將成為如同本市消費一樣便捷的置業方案。再具體些來看，相對經濟的房價和更多可開發的土地資源使天津在這輪異地置業的賽跑中佔盡了先天優勢。也就是說，到天津購房的北京消費者將隨著快速鐵路和高速公路的修建而進一步增加，天津房地產市場的需求也將隨之上昇。

　　既然是快速交通引發的異地置業熱，那麼北京消費者到天津置業的熱點區域自然也將幾種在這些快速交通沿線。據了解，京津快速鐵路途徑永定門、北京南站、天津等地，到塘沽終止。一些學者認為，沿著該鐵路沿線數百米乃至千餘內的住宅區都將成為未來幾年的消費熱點。原因不外乎兩個，一是快速鐵路交通便捷，可以省卻居住在城市中心區每天遭遇堵車的麻煩，另一方面，這些分布在城市非核心位置甚至城市近郊的住房，價格相對低廉，可消費人群的范圍也就更廣。

　　外地投資湧入將推昇房價

　　交通快捷後對於天津房地產市場需求的推動也將吸引大量外地投資的湧入，天津的地價和房價都很有可能因此而進一步提高。

　　大量本市以外消費者的置業需求和資金支持肯定會在市場作用下推昇產品價格，很多外地投資者也是因為看中天津比較厚實的發展潛力而決定進入天津地產市場。上海陸家咀、新加坡仁恆集團等外地地產商的進入，上海廣洋、北京萬通集團借泰達城入津等現象，已經表明了外地開發企業對天津地產市場的關注，搶灘津城也被很多經濟人士預測為近兩年國內地產市場的熱點之一。另一方面，天津的土地價格與北京相比顯然還很懸殊，並且還有很多可開發地塊，這也成為很多覬覦大北京市場的開發企業進軍天津的重要因素。

　　土地價格經濟與市場巨大潛力所形成的逆差將吸引大量開發商對天津地產市場是關注，而專家則認為，利潤最大化的經營原則和產品高檔化的宣傳也將使本市的房價繼續呈上昇態勢。劉玉錄認為，天津和北京之間的交通通達，使兩個城市都擴大了各自的輻射范圍，其中天津由於消費起點相對較低，受到的影響也就更明顯，更多的北京消費者將進入天津地產市場置業，這種變化一方面可能會平抑北京地區房價，同時也將可能推動天津房地產市場產品價格的提昇。而大量住宅需求的湧入和項目開發的放量，也將使本市的土地資源進一步緊缺，房屋價格也有可能因此而繼續上昇。

　　市場變化還需經歷過渡期

　　雖然快速鐵路和高速公路的修建即將開始，並且已經有很多專家針對市場變化進行了多方位的預測，但本市房地產市場的實際變化則還需要一段時間的過渡，具體變化情況也還需要通過市場實踐纔能確定。

　　交通條件的變化必然將引發房地產市場的相應變化，但目前快速鐵路和高速公路還都沒有開始修建，具體的市場變化也還需要過渡時期和對市場的觀察後纔能。有關專家表示，目前京津間快速交通對城市間交通狀況的改善和對城市經濟的推動大都是通過以往其他城市的實踐經驗進行推斷得出的，並且其影響范圍還主要幾種在學者和經濟界人士之間，要所有市民百姓都接受這種未來形態的經濟變化並將之轉化為消費行動還需要相當一段時間的認識過渡期，同時還要有一些比較實際的變化現象來印證。

　　背景資料

　　2004年11月初，天津市市長戴相龍在有40家中央大型國有企業參與的『天津投資環境懇談會』上明確表示，天津將大力推動京津兩地一體化建設，包括實現京津高速公路擴容，快速鐵路實現兩地半小時通達。

　　戴相龍說，鐵路方面，投資143億元的京津城際鐵路客運專線將在2007年運營，實現京津兩市半小時通達的目標。公路方面，天津將推動新建京津高速公路北通道，以及加快京滬高速公路天津段的建設。

　　對於目前京津之間的惟一一條高速公路京津塘高速公路運力嚴重不足，超載現象嚴重，車禍時有發生的現象，戴相龍指出，京津塘高速公路當初設計運行量為小車5萬輛，然而目前這條公路高峰時段通行量達到12萬輛，平時也保持在7萬-8萬輛，每天有2/3的時間超負荷運行，時速已經降到60公裡/小時，因此解決京津間交通問題成為燃眉之急。

　　戴相龍透露，目前京津高速公路北通道的建設正在緊鑼密鼓開展，規劃評估工作已經開展，地面選址也已完成，預計2005上半年可以動工。實現半小時來往京津兩地的京津城際鐵路客運專線爭取2005上半年開工，在奧運會之前的2007年運營。屆時，天津的鐵路將形成連接北京、東北、華北等方向的高速和城際鐵路客運網。