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金雞高啼,新年伊始,人們對今年有著美好的憧憬,同時也有著諸多的期盼和關注;其中,對房地產市場發展態勢和商品房價格的關注,首當熱點。
房地產經濟,是國家經濟發展的重要組成部分,其發展態勢與國家經濟整體發展密切相關,從當前宏觀經濟環境來看,今年我國經濟仍會保持快速健康發展,房地產市場也會隨之加快發展。
今年的房價是漲還是落?這一問題是老百姓關注樓市的重之重。房地產價格影響因素,較之一般商品要復雜得多,為了便於人們對房價走勢的判斷,筆者就天津市的房價影響因素問題給大家做一些提示:
(一)供求狀況。天津市房地產市場在去年呈現出商品房供需結構性矛盾,表現為:普通商品房的供略小於求,高檔商品房明顯供過於求的狀態。今年房地產開發商會根據市場信息,調整投資結構,增加對普通商品房的投資,加上市政府在相關政策方面的影響,普通商品房供給量會比去年有所增加,但由於房地產投資結構的調整效應有其滯後性的特點,因此,普通商品房供不應求的狀況將有延續的表現。普通商品房價格也會因供不應求而表現為上漲的態勢。
(二)建設用地稀缺程度。今年國土資源局將按照市政府的要求制定土地供應計劃,該計劃包括土地供應總量,結構、布局等指標都有明確的要求。土地是不可再生的資源,是城市生存的載體,土地供應制度的周密性,使土地交易價格基本上全由競爭程度左右使開發商獲得土地更為困難,土地成本也將增加,致使房價持續上揚。
(三)區位價值認同度的影響。隨著天津城市規模的擴大,商品房開發逐漸向外環線轉移。今年將有多個外環線沿線的房地產項目進入市場。人們對房產區位價值的認同是以生活條件的便利與否為前提條件的,由於市政建設速度的加快,地鐵、輕軌、快速路網等交通的完善,為我市郊區房地產項目建設提供了便利條件。同時,也改變了人們舊有的居住區位意識。對城市非中心及遠郊區位房屋商品的認同和接受,也會導致這些區位房屋價格也會有所上漲。
(四)通貨膨脹因素。盡管去年加息0。27%,但從市場銷售統計數字來看,此次加息對普通商品房購買力的抑制作用並不明顯,對開發商財務成本影響不大.鑒於通貨膨脹仍然存在的局面,人們出於對貨幣保值的心理,會在很大程度上會驅使更多的資金進入房地產市場。從而增大房屋商品的需求量。
(五)城市規劃。海河綜合開發城市基礎設施建設的強力拉動,帶動了破舊房屋的大規模拆遷。導致房地產需求全面穩定增長,將繼續刺激投資增長和房價穩定上昇。
(六)人均GDP的增長。根據國際經驗,當一國的人均GDP從800美元提高至2400美元時,城市化的進程加快、居民消費的昇級換代以及由此產生的住房需求,將推動房地產業的發展。從天津市人均GDP水平來看,正處於住房快速發展期,隨著居民收入穩步增長,潛在的市場需求量不容忽視。
(七)奧運主題。天津作為2008年奧運會的協辦城市,城市基礎設施的建設的完善、城市環境水平的提昇,將吸引更多外來人口來天津工作和在津置業,這也是促成房地產市場需求增加的。
基於上述因素,天津房地產市場需求量將呈明顯上昇趨勢,在土地供應緊張的條件下,商品房價格具有上漲的趨勢和空間,由於05年國家宏觀調控的主要任務之一仍然是調控和防止某些城市發展過熱和防止某些城市的房價漲幅過高。宏觀調控的目標,第一步是努力把平均漲幅降到10%以下,然後,力爭把全年漲幅降到5%以下。由此,可以預見,雞年天津的房地產市場仍會以較快的速度發展,房價會穩步趨昇,人們對房地產的投資行為將更加理性。(徐保滿)
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