日前，天津房地產業協會和天津日報集團共同舉辦了一次『天津房地產市場回顧與展望』的高層論壇，中國房地產業協會秘書長顧雲昌，市房管局副局長、市房地產業協會會長楊族耀，市規劃和國土資源管理局副局長、天津土地交易中心主任蔡雲鵬，市委財經辦副主任楊連芳，有關部門領導、專家、學者、房協常務理事單位代表和各大媒體記者共計300餘人參加了論壇，與會者在總結去年樓市的基礎上，對今年的房地產市場的發展進行了大膽分析和預測。

　　一、六大問題值得我們深入研究

　　市房管局副局長楊族耀：天津房地產市場的快速發展，給我們提供了很大的商機，然而，與此同時我們應當看到，天津的房地產市場在結構性的模式方面，特別是在住房保障體系方面還存在一些不足。未來有六方面問題值得我們進一步研究：第一，宏觀調控政策對房地產業的影響。從最近得到的信息來看，國家的宏觀調控政策還要持續一段時間，它的影響可能在今後一兩年之內會顯現出來，對今後房地產業的發展仍會產生一定影響。第二，天津房地產業在環渤海地區的作用與地位。第三，2006年天津GDP翻兩翻的時候天津房地產供需狀況的研究。第四，津京城際快速交通解決以後對天津房地產業產生的影響。第五，智能環保型住宅在市場競爭中的導向問題。第六，工業區的開發和工業物業管理。

　　二、房地產企業將面臨『體檢』

　　中國房地產業協會秘書長顧雲昌：中國的房地產企業面將臨一個體檢年，對每一個房地產商來說都要進行體檢，因為我們的游戲規則改變了，企業能不能適應新的環境，這對大家來說是一次考驗。今年是什麼市場？或者是企盼什麼市場？最近中央提出兩個發展方向，一個是繼續加強和改善，一是提出了要建立社會主義的和諧社會，另外，還提出來我們要搞循環經濟，要建立一個有中國特色的發展道路，機遇型的發展道路，用發展觀來指導我們今年的工作。去年的宏觀調控實際上就是貫徹科學化的理念，從房地產市場上我們如何真正地把和諧綠色聯系起來？我期望2005年是綠色的地產年，綠色代表誘惑力，代表健康，代表和諧，我想我對綠色的理解是這樣，中央對綠色GDP的概念就資源節約減少污染經濟可持續發展，我希望我們能夠追求綠色地產。

　　三、土地管理將突出四個重點

　　市土地交易中心主任蔡雲鵬：今年天津土地市場管理主要突出四個重點：第一個重點是保持穩定的增長，這個重點是所有工作的核心。第二個重點是把握市場走向，通過土地市場的交易量把握市場的動態信息。第三個重點是引導市場發展，政府畢竟是制定政策，執行政策的部門，政策是市場最好的風向標。第四個重點是合理制定計劃。

　　2005年土地供應計劃有兩個特點：一個是量入而出，一個是量出而入。我們執行的是新的土地政策，『8•31』以前不算，所有的土地我們必須經過收購儲備，然後纔能推向市場，我們有一個土地整理中心，一個土地交易中心，進多少我們規定就出多少，但是我們出的一定是他們進的，他們進的時候我們會有一個很重要的選擇就是跟市場對接，市場不需要怎麼樣，我們不會因為隨意推出土地去影響企業買的地昇值保值或正常的思維。量出而入，就是出多少纔入多少，要賣的地我們纔入，我們也不會猛勁去儲備，猛勁儲備也會帶來問題，土地儲備的成本增大，最後會加到開發企業的身上。總之，今年的土地供地量不會低於去年。

　　四、房地產市場將進入調整期

　　中原地產天津地區總經理蕭榮：國內房地產業內的融資模式與金融政策的出臺息息相關。現在的大多數房地產項目投資，都是先付土地的出讓金，取得土地使用權之後再向銀行貸款，這些導致的結果就是銀行直接承擔巨大的資金鏈的風險。另外房地產的融資管理不善，土地反復的抵押或騙貸的情況仍然會出現，加大了風險系數，由於巨大的投資只能依靠資金的回籠，可以看到，在虛假的需求引發房地產泡沫必將帶來諸多不利，資金鏈破裂，對房地產市場的影響是致命的。另外，人民幣面臨新的昇值的壓力，對投資的流入影響比較大，未來會成為影響中國房地產市場的重要因素。預計今年在金融政策方面，對不同開發商的風險評估將擺上議事日程。國家對於國外資金投資內地房地產業的規范方法管理也會提上日程，另外提高個人投資性買房貸款門檻，進一步加強對投資者的控制也是今年政府金融政策的一個要點，全國的房地產市場將會進入一個調整期。

　　五、商業地產總量有望不斷攀昇

　　中原地產分析師梁美娜：天津存量房市場將繼續保持交易活躍的勢頭，房地產二三級市場的聯動效應進一步增強。由於二手房市場對一手房的成交量有分離作用，預測今年成交規模比去年有所下調，大概在4000億元。今年市場的特點可以歸納為以下的四點，第一點就是對於中低價位的需求是非常旺盛的，第二點就是需求多樣，趨勢日益明顯，房地產市場逐漸發展，2005年多層被小高層取代，第三點就是隨著市政建設日趨完善，開發中心轉移，購房者跨區域的購房行為更加活躍。此外，未來寫字樓的租賃市場將會出現兩極分化的格局，已經建成的寫字樓會進一步降低租金吸引客戶，高端物業品牌效應突出，可預測需求市場還會不斷的增加，這部分租金還會有一定上漲空間。

　　從商業地產投資的情況來看，大幅度的投資總額帶動了天津的商業地產的熱潮。今年，天津商鋪市場新項目將不斷的上昇，地鐵和快速路引發新的昇級，超市和大型的購物中心將取代百貨商場。預計天津商鋪需求市場將呈現以下特點：商業市場的投資關注度將會繼續加大，重點商圈將得到更大的整合，可持續發展型的商鋪將會受到大力歡迎。

　　六、天津樓市發展將駛入快車道

　　天津社科院經濟預測研究所所長盧衛：在第十一個五年計劃期間，天津經濟的發展將產生大的變化，比如跟北京的津京聯合的發展有新的進展，比如修快速路，鐵路，修新的高速，還有第二條京津高速正在建設，地鐵一號線明年要通車等等，各個方面的投資都在直接的影響天津的經濟社會和環境建設的發展，同時也就影響了我們房地產業的發展。在發展過程中，雖然天津還有一些方面跟全國比較發達的城市比慢了一拍，但是天津的發展勢頭應該說已經進入了快速的階段，如果能夠全面的看到影響市場的外部環境，又能夠把握市場的特征，就能夠准確的分析今年的走勢。我個人觀點是，穩定調節，保持和諧，集約型可循環發展應該是天津今後的發展方向，我們的不足也是我們的潛力所在，把握好這些方面，天津市場就會平穩地發展。

　　七、『京津冀都市圈』催生大概念

　　天津城建學院副院長王建廷：『京津冀都市圈』的確立給天津的發展帶來了新的挑戰和機遇，發展的空間將更加廣闊，因為這裡包括北京、天津、唐山、秦皇島等八個城市，房地產的市場空間將面對更大的區域，同時也對房地產企業提出了更高的要求，所有城市原來的規劃都要進行修改，修改背景將以聯合圈經濟的發展為基礎，必須站在一個更高的角度，看待規劃的調整，這就對我們的產業和企業提出了更高的要求。『京津冀都市圈』的確立使得天津的聚集能力增強，帶來更大的房地產市場的需求。因為從區域分工看，和河北省相比，商貿金融等產業是天津的傳統優勢，特別是我們提出要打造制造業基地，天津市的優勢是特有的。所以說，隨著這種聚集能力的增強，特別是商貿流通的量的增大，帶來了很大的市場的需求，房地產企業應考慮這些問題。區域經濟的發展也帶來市場結構的變化，包括住宅、商業地產、寫字樓，以及和商業貿易直接發生聯系的房地產等。此外，由於土地供需緊張，房價可能還要上漲。據了解，今年將開工1300萬平方米住宅，施工面積是2500萬平方米。如果按今年的樓盤供給土地，結構問題肯定還存在，所以今年如果土地的供應量不增加，特別是中低價格的土地供應量不增加，我認為今年的市場供求結構性問題比去年更嚴重，而且這種結構性的問題，定會推長為住宅價格上昇。