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一、小戶型及其需求特點
1、小戶型的相對性。從北京的市場看,比較認可的說法是,小戶型一居室在60平方米以下,二居室80平方米以下,三居室100平方米以下。另外,還有超小戶型套內使用面積在15~30平方米左右。(偉業,2004)或者就是單指面積小於70平方米的戶型,主要指一居室。一般講,戶型大小的認定是相對於市場上戶型平均值而說的,可以說,戶型大小是相對的。可以從三方面歸納小戶型的相對性:(1)地域的相對性,小戶型的面積標准自核心區向外圍遞增,越在中心區小戶型面積相對越小。(2)時間的相對性,從計劃經濟時代福利住房制度到商品化的今天,戶型面積大小的標准在逐漸擴大,以前的標准中等戶型,獨單元戶型一般是計租面積30平方米(折合建築面積39)、偏單元戶型一般是50平方米(折合建築面積65)。再往前說,清朝京師旗人『福利住房』制度規定,從一品到披甲人房屋規格一共分九級、六等房。建築不一、營造規格也不一。一等正房一間面積合36.9平方米,末等披甲人只一間面積合11.67平方米。(吳建雍,2004)(3)評價的相對性,不同收入水平的人對同一套面積的房子可能認為戶型是大是小不一。
2、小戶型的需求特點。從市場需求角度觀察,小戶型存在三個顯著特征:(1)過渡性,一是小高層在地域上具有過渡性,下面會說到這一點;二是在消費上也有過渡性,往往是梯次置業的起點,北京《新地產》認為,小戶型居者年齡上兩極分化,要麼是三十以下的年青人要麼是六十歲以上的老年人,這一生命周期的人表現出明顯的過渡心態。(2)兼容性,居於高層與多層、大面積與小面積之間,可居住還可做商用,兼收並蓄了多方面的功能和優點,揚棄了二者的劣勢。分割性強,使用靈活。(3)適度性,消費層的彈性大,在使用上可租、可住、可售,置業風險小,變現方便。考慮到房地產稅開征已成定局,(肖捷,2005)小戶型房子總價低稅賦輕,經濟上比較合算。正如達.芬奇所說的『人是萬物的尺度』一樣,小戶型正是人們綜合各方面因素選擇的住宅建築尺度。
[案例]天津,2005年3月19日開盤.摩登天空小戶型:每套面積在40~60平方米,總價20~30萬元。北京,小戶型有五種需求類型:一是『城裡』的獨棟小戶型,如學院路的非常宿捨;二是城中心大戶型改造而成的小戶型,如榮豐2008的非常男女;三是城市邊緣地區小戶型項目,如炫特區;四是熱點地區投資型小戶型,如富頓中心;五是外圍區地帶的成熟社區推出的『收尾型』小戶型樓棟,作為老業主投資和解決家裡人兩地分居之用,如上地、酒仙橋。(餘美英,2003)
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