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上個世紀九十年代後期,隨著天津市經濟建設的發展,人民生活水平的提高,人們改善住房的要求也就越來越強烈了,正是為了適應社會發展的需要和人們的住房需求,那種主要由先富裕起來的人購買的溫飽型和改善型住宅逐漸在商品房市場成為主流,絕大部分商品房的主力旺銷戶型大都在90—120平方米,而且各項目銷售也較為理想。由此可見,溫飽型和改善型住宅是有著較為深厚的市場基礎的。為什麼小戶型在近一兩年成為購房者追逐的目標呢?我們認為主要有以下幾方面原因。
1、天津市大面積的拆遷,而拆遷戶手中的資金又不足以購買改善型商品房,這就無形中造就了小戶型商品房的目標客戶。
2、中低收入購房者由於收入的限制,肯定也將購房目標鎖定在小戶型。
3、近一年來房價上漲的必然結果。由於單價的提高,造成了商品房單套總款的增加,當購房者對較高的單套總款不足以承受時,只能退而求其次,去選擇單套總款相對較低的小戶型。
4、部分投資者的加入。
5、家庭功能細分的結果。隨著子女的長大,家庭成員的增多,家庭成員對於獨立生活空間的需求,小戶型自然成為老人和子女分居的首選產品。
從以上幾個原因可以看到,人們熱衷小戶型,呼喚小戶型並非小戶型本身多麼的優越,戶型的背後還是收入和價格問題。因此,孤立地看待『小戶型現象』是有失偏頗的。
客觀看待小戶型住宅
既然有眾多的購房者鍾情於小戶型,那麼就有它存在的理由。的確,小戶型有其天然的優勢,如總房款低,對於那些中低收入的人來說,造成的資金壓力小;空間緊湊,使用無浪費,每一寸空間都將得到充分利用;物業費相對較低。同時,目前小戶型住宅坐落的地理位置相對較好。但從人們對於住宅改善的長遠利益來看,小戶型還屬於過渡性產品,只是購房者在某一階段的一種暫時需求,因此難以成為住宅市場的主流。隨著人們生活水平的提高,人們對於生活品質和品位的要求也隨著提高,住房已經不僅僅是居住的功能了,它將生活、娛樂、健康、休閑集於一身。因此,『家』的概念也就不僅僅是生活和休息了,換句話說,『家』承載著更多的因素,而小戶型由於面積相對較小,對生活的承載能量自然也就不足,難以承載豐富多彩的生活。像現代家居的動靜分區、活動區域的細分化、生活的情調化、空間的藝術化、家庭各成員空間的私密化,都是小戶型住宅難以承載的。可見,小戶型的局限性還是顯而易見的。
2005年有望成為小戶型年
為了緩解市場壓力,適應市場的需求,許多開發商都加大了小戶型所佔的比例。更有一批開發商,一改以往開發建設大中戶型的操作手法,以小戶型作為主打品。這一點是前所未有的,市內六區今年都將有大量的小戶型上市,甚至連開發建設高檔房的和平、河西兩區今年也將有大量小戶型住宅上市。僅黃河道沿線今年就將有近100萬平方米的小戶型住宅開工建設。而北部中心區這已引起全市購房者關注的大盤集中區域,先期將推出的更是以精致小戶型為主,以贏得廣大購房者對這一區域最快的關注。這些小戶型住宅的集中上市將進一步提高房地產市場的成交價格。
長遠發展小戶型不會成主流
盡管小戶型在目前市場上大受追捧,但該產品在空間上較為局促,它的功能性不夠全面,所承載的生活自然受到限制,而從產品的性質上來看,它屬於過渡性產品,只是適應和滿足某些特殊人群在某一特殊時期的特殊需求,從房地產行業的長遠發展來看,不會成為房地產市場的主流,只能是在某種程度上緩解某一時期緊張的市場供求關系。同時,小戶型在研發設計上的粗糙,缺乏人性化,物業管理困難等都會對房地產市場的可持續性發展和城市建設形成障礙。
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在貧富差距沒有真正意義上的縮小,90%以上人的收入沒有實質增加情況下,在相當長時間內小戶型都會是主流房。