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華銀投資控股公司總裁馬萬裡:
什麼是房地產投資信托
房地產投資信托是一種商業信托組織形式,是聚集很多投資者的資金並持有房地產並享受稅收優惠的投資機構,實質上是一種證券化的產業投資基金,通過發行股票獲得收益來吸引公眾投資者的資金,通過專門機構經營管理,通過多元化投資選擇各種不同的房地產群體、不同地方、不同類型的房地產項目進行投資組合,從而有效降低風險,並獲取較高收益。
房地產投資信托的基本特征
首先,稅收優惠。在很多國家和地方,它都具有避免雙重征稅的特點,這對投資有巨大的吸引力。其次,它有穩定的高收益。由於它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩定,波動性小。具有對抗通貨膨脹的功能。第三,流動性強。它可以在證券交易所自由上市,因此它的流動性相對較強。第四,專業化的管理。第五,投資風險分散化。由於它的投資收入受到房地產業基金基本面的影響,因此具有一定的投資風險。然而由於它擁有一系列房地產的投資組合,比單個房地產商擁有更多的房地產項目,從而投資風險更為分散。第六,受監督的力度比較大。它大部分都屬於公務性質的投資機構,因此受到第三方面的監督力度比較大。最後一個特征就是良好的投資渠道。對於房地產開發商來說,它在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。房地產融資對象主要是機構,房地產種類有限,而它具有聚集大量散戶投資者投資的功能,使房地產開發商能夠通過規范的渠道及時回籠資金,投資於其他開發項目,從而促進房地產業和金融業的發展。
能為房地產開發商帶來三點利益
第一,它是大型商業地產證券化的結晶;二,它為現有資產和新增資產推出資金;第三,它能夠增加品牌的知名度。目前國內的商業地產通過相對穩定的經常性收入,很好地滿足了投資者對穩定經常性收入的偏好。但是商業房地產大部分以租賃為主,對開發商資金實力要求高,投資回收期長,而目前地產公司上市的門檻很高,房地產業主要的融資渠道還是銀行,因此長期性融資策略更適合房地產企業的健康成長。房地產信托為商業地產突破發展瓶頸提供了有效的融資方式。
中國人民大學信托與基金研究所副所長邢成:
信托,可能是一種比較可靠的融資渠道的創新
如果順利的話,中國銀監會關於『房地產信托管理辦法』的修改今年上半年就有可能通過。在這個辦法當中,可能會有巨大的一個創新。今後房地產信托不會再受那麼多的限制了,這應該說是從根本上突破現有的房地產業發展瓶頸的一條很重要的出路,同時它可能也是今後房地產很重要的一條具有操作性的融資渠道。
全國住宅產業商會副會長、聯華信托公司董事總經理李曉東:
房地產應該是信托行業未來的一個發展方向
今後,銀行信貸僅靠銀行間接融資的方式支持國民經濟發展的這條路,基本上已經走到了盡頭。現在應該鼓勵各種各樣的直接融資方式。除了上市,現在海外的房地產基金也在大量地進入,據不完全統計,去年有20億美金已經進入了中國市場,其中大量都集中在上海、北京這樣的中心城市。另外,信托現在也被定位為間接融資的方式,正在逐步被大家所廣泛認識。相信房地產應該是信托行業未來的一個發展方向,信托也是能夠為房地產的發展注入很大動力的一個機構,因為大家知道,在國外,像美國這樣的成熟市場,房地產開發實際上有很多專門的機構投資者,其中主要的主力是房地產信托投資基金。
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