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來自金融管理部門的政策一再刺激著開發商們的神經。從央行121文件到《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,信貸緊縮導致很多房地產商資金更加吃緊。而日前,銀監會公布《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》,又使開發商寄予厚望的房地產信托將出現資金供應『且緊且松』的新變數。
變化一:信托公司嚴查房產商家底
新辦法規定信托投資公司辦理房地產信托業務,必須對所涉及的不動產及其經營企業實施盡職調查。盡職調查包括:(一)對土地的整體情況進行調查分析,包括土地的性質、法律地位、測繪情況、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等;並考慮當地經濟環境、土地開發狀況及該土地的未來用途及有關規劃等因素,對土地評估機構做出的土地估價的方法、程序進行分析比較;(二)對擬開發、建造的房地產項目進行可行性分析,嚴格審核項目的用途和功能是否相符,是否符合國家房地產發展總體方向,能否有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求;審核房地產項目是否具有國家相關部門的批准立項文件和會計師事務所、工程測量預算機構等專業機構出具的評估文件等;(三)對房地產信托資金使用企業或房地產項目實際管理人的基本背景、資信狀況、內部控制制度與實際流程、既往的項目管理與開發經驗進行評價分析;(四)了解房地產信托資金的受托方、保管方和該信托資金的使用方是否存在關聯關系,房地產項目與房地產信托資金使用方是否存在關聯關系;(五)通過律師事務所出具法律意見書,了解房地產信托資金使用方的有關情況,包括是否存在違法行為、項目涉及的合同是否存在潛在糾紛、項目涉及的權屬證書是否存在問題等。
變化二:募集資金過5億元纔能成立
管理部門首次規定,不受信托合同份數限制的房地產集合信托計劃,其存續期限不得少於3年,最低募集金額不得少於5億元。不受信托合同份數限制的房地產集合信托計劃的募集期限為1個月,募集期限內,信托投資公司募集的資金超過5億元的,該信托即告成立。否則,該信托不能成立,信托投資公司於15日內將已募集的資金加計銀行同期存款利息返還投資人。
管理部門還強調:信托投資公司運用不受信托合同份數限制的房地產信托資金,應當進行組合投資,不得將資金運用於單個不動產或其經營企業。中國銀監會或其派出機構可以就房地產信托業務的執行狀況及其它相關事項,檢查信托投資公司、房地產信托資金使用人的業務、財務或其它有關事項。必要時,中國銀監會或其派出機構可委托專門職業及技術人員,就前項規定所檢查事項、報表或數據予以核查。信托投資公司應按季度將其辦理房地產信托業務的情況上報中國銀監會或其派出機構,接受中國銀監會或其派出機構的監督檢查。
變化三:『四證』不齊也有融資出口
通常情況下,信托投資公司以貸款方式運用房地產信托資金時,只能對取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(以下簡稱"四證")的房地產項目發放貸款。但是,此次新規對"四證"不齊全的房地產商"手下留情"。其中規定,對不完全具備前條規定的『四證』的房地產項目,信托投資公司不得發放貸款,但具備下列條件的除外:(一)信托投資公司具有5個以上熟悉房地產知識的專業人員;(二)對『四證』不全的房地產項目進行了深入詳細的盡職調查;(三)事先告知委托人該房地產集合信托計劃擬投向於"四證"不全的房地產項目,充分揭示信托風險;(四)房地產資金信托合同的份數未超過200份;(五)委托人全部是合格投資者;(六)房地產資金信托合同規定了詳細的信息披露內容。此外,信托投資公司運用信托資金給不完全具備『四證』的房地產項目發放貸款,將按照房地產項目價值的5%提取額外風險准備金。
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