從10月18日起公開征求意見的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》已經進入出臺前的『倒計時』階段。記者21日了解到，該《辦法》已經完成了一個月的征求意見階段，目前正在由銀監會組成的專家組對征求稿的意見做最後收集和分析，預計將在今年年底或明年年初出臺。

　　可以肯定，一度成為開發商『救命稻草』的房地產信托將被全面規范，房地產信托的新格局也必然將引起投資者的更多關注。

　　據了解，在銀監會的《暫行辦法》中，與投資者息息相關的主要有三大變化。一是信托公司開展房地產信托的門檻提高，不但必須經過銀監會的審批，而且提出『已累計發行房地產集合信托計劃3次以上，且信托計劃已經結束並實現預期收益』、『過去兩年連續盈利且信托業務收入佔公司總收入的60%以上』等硬指標。

　　二是對房地產公司的規模做出了硬性規定，其中要求不動產經營企業注冊資本不少於1000萬元人民幣，且開發的項目必須要有四證。這等於把以前可以開展信托業務的中、小房地產企業全部拒之門外。

　　三是如果該房地產項目『四證』不全，信托公司不僅要充分揭示信托風險，而且對投資人也有了限制。每一自然人用於參與單個信托計劃的自有資金不少於100萬元，每一法人或者依法成立的其他組織不少於500萬元。

　　一位業內人士透露，在公開征集的意見中，除了在一些細節方面尚有不同意見外，大多數人非常贊成此次對房地產信托的全面規范，業內甚至把該辦法比作剛剛走出陰霾的中國信托業的『第六次整改』。

　　有關專家也表示，對房地產信托的規范事出有因。一方面是去年央行121號文件讓房地產商的資金鏈斷裂，各開發商紛紛瞄准房地產信托；另一方面是在市場虛火的形式下，今年又有50多家信托公司重新注冊登記。監管部門調查發現，在重新登記的信托公司中，約1/3的公司存在問題，出現新增壞賬比例過高和不規范運作的現象。有些信托公司的房地產信托業務甚至佔到總業務量的一半以上，一旦出現風險，將如同『多米諾骨牌』引起連鎖反應。所以通過對整個行業的規范，無疑剔除的將是信托業和房地產業內的『害群之馬』。

　　專家解讀

　　政府委托項目信用最高

　　去年10月份以來，已經有三四十種房地產信托投向北京市場，每期都出現火爆的認購局面。一位信托經理曾向記者描述說，有一次認購讓他自己都為之驚詫，剛開門隊伍就排了幾十米，第一二位投資者全拋出了百萬元以上的認購額度。正是高額的回報率曾讓投資者對房地產信托趨之若鶩，與存款、國債3年期2%左右的收益率相比，房地產信托預期年收益率普遍在4%以上，有的甚至高達8%。這也難怪全國的房地產信托在短時間內能籌集到150億左右的資金。

　　不過，中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍也提醒投資者，高收益也必然蘊藏著高風險。根據《信托法》規定，信托產品並不等同於存款那樣的債權債務關系。信托產品的收益率都為預期收益，並非最終收益。這意味著開發商和信托公司在宣傳單中所提到的預期收益率絕非『板上釘釘』，它很可能由於多種風險因素而發生變化，甚至血本無歸，而法律也並不保護信托產品的預期收益率。因此投資者應通過一些手段來考察房地產信托的投資者風險。

　　一是考察房地產項目的前景。房地產項目一般是在建設階段籌資，可從項目的地段、未來價位等因素分析該房地產項目以後能否賣出，銷售行情如何。

　　二是看該項目的開發商資金償付能力和信托公司的資質情況，對於開發商，要看開發該項目的成本，以及該開發商有沒有因為其他項目而受到拖累，看信托公司則要看它的整體實力，以及以往做過項目的收益情況。

　　三是最容易區分的一點，看該投資產品背後的擔保單位。像CBD、金融街項目一般為政府委托項目，信用最高，但收益較低，而一些由信托公司代為理財、國字頭企業做擔保的項目，信用水平居中；完全由開發商自己運作和擔保的項目，最需要謹慎投資。