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房地產行業的融資問題一直以來受到監管層的高度重視,但由於以前房地產信托沒有明文規定,一系列向『四證』不全的項目發放貸款等擾亂房地產金融秩序的事件也就時有發生。在商業銀行的房地產貸款方面規定了一系列政策後,銀監會正將新一輪監管瞄向房地產信托業務。銀監會於近日正式發布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》),今後房地產信托業務將會更加規范。
房地產信托風光大減
去年央行出臺121文件後,許多房地產公司都將房地產信托計劃視作救命稻草,與信托公司一拍即合。但今年這種情況出現了變化,在一陣陣監管風暴的洗禮下,各公司在產品開發和銷售方面顯得更為謹慎。近三個月房地產信托計劃的數量下降。據不完全統計,9月份先後有衡平信托、金信信托和興泰信托推出了房地產信托計劃,涉及金額為3.5億元,籌資額小於8月份;8月份13家信托公司推出的21只信托產品中,房地產信托計劃只有3只,融資規模4.5億元;7月份也只有3只。在此之前,房地產信托曾經風光無限。據悉,今年第二季度資金投向房地產的信托計劃共有24個,籌集資金27.43億元,位居第一;而第一季度共有39家信托公司發行29個房地產集合信托品種,募集資金總計32.41億元;2003年第四季度房地產信托計劃發行項目多達37個,募集資金35億元,相當於2003全年數量的一半。
『四證』不全將無緣貸款
《辦法》明確規定,信托投資公司運用房地產信托資金發放貸款時,應該遵守法律法規有關房地產貸款標准和要求的規定,對『四證』不全的房地產項目,信托投資公司將不得發放貸款,但具備下列條件的除外:信托投資公司具有5個以上熟悉房地產知識的專業人員;對『四證』不全的房地產項目進行了深入詳細的盡職調查;事先告知委托人該房地產集合信托計劃擬投向於『四證』不全的房地產項目,充分揭示信托風險;房地產資金信托合同的份數未超過200份;委托人全部是合格投資者;房地產資金信托合同規定了詳細的信息披露內容。對此,中誠信托業務部的田明認為,《辦法》主要是貼近國家宏觀調控政策的要求,規范了信托投資公司房地產信托業務的經營行為,並向商業銀行房地貸看齊,進一步加強了信托投資公司房地產信托業務的風險管理,促進房地產信托業務的規范穩健發展。田明認為,《辦法》的實施將會使一些業績相對較好的信托公司在業務方面更加規范,同時,增加了業績不佳的信托公司的壓力。
名譽比罰款數額更重要
《辦法》規定,未經核准,擅自辦理房地產信托業務的;擔任房地產信托資金保管人的;未按照規定將其管理的信托財產與其固有財產相區別,或者未對其管理的不同信托財產實行分賬管理,或者未對房地產信托資金設置保管人的;違反本辦法規定實施關聯交易,損害委托人、受益人利益的,信托投資公司將會被處以10萬元以上50萬元以下罰款。而對信托投資公司履行職責不力或者未按規定履行職責,給委托人、受益人造成損失的,應當賠償投資者損失,並處以損失額2倍以上10倍以下罰款,情節嚴重的可以並處暫停直至取消其辦理房地產信托業務的資格。
對於《辦法》的處罰條例,田明認為,目前,信托投資公司房地產信托業務和商業銀行房地產貸款相比較而言具有更高的風險性,5萬到50萬不等的罰款對信托投資公司來說數額並不算大,但其名譽將會被大打折扣。所以,今後在開展房地產信托業務時信托投資公司將會更加謹慎。
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