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『宏觀調控』這把達摩克裡斯之劍終於在2004年落下。銀根緊縮,土地縮量,開發商們在不同場合表示目前正在煎熬中艱難度日。有專家也大膽預測,受此影響80%的房地產企業將退出市場,而現在全國有1萬多家房地產開發企業,意味著5年內將有8000多家消失,到時只剩下2000家左右。
為生存和發展,地產商們開始准備出路。
資本之重
2004年央行實施了緊縮的金融政策,與此同時,央行又宣布房地產開發項目資本金比例由20%提高到35%以上,一些開發商脖子上的繩子頓時被拉緊了。
就在開發商們還在苦思如何渡過難關的時候,上市公司已經作出了迅速反應:三元股份分兩次將所持三元嘉銘房地產公司75%股權全部轉讓給合作方,轉讓後在房地產業再無投入;浙江陽光出售重慶凱光置業90%股權;輕紡城轉讓時代房地產公司70%股權;廣西斯壯轉讓廣西斯壯城市綜合開發公司98%股權。大量的非地產類上市公司出售、轉讓房地產投資已成事實。
投資房地產似乎在一夜之間變成一種負擔,一種資金鏈可能斷裂的危險信號。
盡管順馳在去年年底宣布成為銷售額過百億元的房地產企業,但是,其資金鏈吃緊的傳聞不時發生。
依靠銀行貸款和上市圈錢的融資渠道,受到了嚴重的考驗。
尋找新的資金出路成為後續發展不可避免的問題。於是,市場相繼傳出:金地集團聯手大摩、上海盛融投資有限公司處置建行28.5億元的不良資產;復地(集團)股份有限公司引進大摩和荷蘭國際集團ING分別合作開發項目;上海新黃浦集團與美國洛克菲勒國際集團在上海簽約,雙方組建中外合作企業開發外灘源項目。
這輪銀根緊縮,為海外資本尋找到了很好的進入途徑。
而海外資本能選擇的大多是實力相當的大開發企業,而銀根緊縮對中小開發商而言卻意味著生存的問題。『大量的小型企業根本頂不住資金鏈的壓力。』一位業內人士指出,所以選擇出售項目或者轉讓股權套現似乎是渡過難關的唯一途徑。
土地出路
土地和資本,孰重孰輕,也許是先有雞還是先有蛋的問題,但是對解決了資金出路的開發商而言,土地,以及擁有可發展的項目是可持續發展的關鍵因素。
但是,眾所周知,囤地是大多數開發商都會做的事,仔細盤點可以發現,不少開發商手中都有可以維持至少2~3年開發的土地量。
同時,在這輪宏觀調控中,大地產商們獲得了大把拿項目的機會。銀根緊縮,中小開發商為解決資金出路,只有把手上的項目轉手套現,甚至出現大量『甩賣』和並購的現象。
通過接盤大量面臨資金緊缺的拋售項目,大地產商們充實了自己的項目儲備;另一方面,難以避免的並購浪潮淘汰了一批小的投機企業,而並購所需資金上的安排將通過引進新的境外投資者和戰略合作伙伴來完成,他們同期也將帶來國際一流的項目運作和管理理念。
在二、三線城市,大地產商也收獲頗豐。
以上海為例,上海市政府在整個2004年僅僅拋出了45幅住宅用地進行公開招投標,而受到最高限價這一新規定的限制,拿地心切的開發商們由於超出最高限價,造成很多土地流標,很多開發商意外落馬,一無所得。綠地集團也積極參與,最後也以『友情出演』告終。盡管在一線城市拿地受阻,但是在諸如重慶、南京等二、三線城市,綠地卻大口吃地。與綠地相似,面對一線城市一地難求的局面,在2004年年底放開土地供應之後,二、三線城市成為開發商土地儲備的重要來源。
『土地和資金互成因果,謹慎決策,意味著新的機遇。』一位開發商如是說。
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